Dejemos de marear el problema de la vivienda. Los bajos salarios, la escasez de oferta en los alquileres, la eclosión de los pisos turísticos y los 82 millones de turistas que vienen anualmente a España han disparado los precios del alquiler de viviendas. Ante esta situación, el Gobierno permanece en la inacción habitual y prefiere apuntar a que esto lo tiene que arreglar el mercado. Pero no es verdad, porque lo que realmente ocurre es que no funcionan las leyes de mercado y los españoles seguimos padeciendo este problema.
En paralelo, la extrema izquierda visionaria encuentra el campo abonado para atacar a la propiedad privada, incrementar los impuestos a los pisos vacíos, que se puedan expropiar o que los ayuntamientos puedan alquilar los pisos de los ciudadanos a personas que no tengan vivienda. Evidentemente, son situaciones inaceptables para aquellos que han estado ahorrando para comprarse un piso y que, por una u otra razón, no lo están habitando.
Frente a la clase política tenemos una oferta desatendida de inmuebles no ocupados. Llevamos tiempo en el que cada año aparecen entre 50.000 y 100.000 pisos que se quedan vacíos, procedentes de ancianos que, o bien han fallecido, o bien se han tenido que ir a una residencia. Son pisos viejos, poco apetecibles para el mercado inmobiliario y cuya propiedad, en muchos casos, ha de repartirse entre varios herederos.
Ante este panorama, la única solución sería hacer confluir las curvas de oferta y de demanda y ver cómo podemos solucionar el problema. Por el lado de la demanda hay mucha y, si los precios cedieran, habría mucha más. Por el lado de la oferta, algo parecido. Tenemos cientos de miles de pisos de personas mayores, otros tantos en Sareb, otros en los balances de los bancos y otros en propiedad de particulares.
El Ministerio de Fomento debería promover la creación de un macrofondo inmobiliario cuyo único objetivo fuera el alquiler permanente de viviendas a unos precios razonables. Este fondo se nutriría de los pisos que tenga en cartera Sareb (y de paso, a ver si lo cerramos), de muchos de los pisos que tienen los bancos y de muchos de los pisos de personas ancianas, mediante una oferta pública que la mayoría aceptaría.
En todos los casos, la oferta no se realizaría en dinero sino en participaciones del macrofondo, las cuales se sacarían a cotizar, con un esquema fiscal favorable, del estilo que se ha aplicado a las Socimis. Se podría llegar a un volumen inicial de entre 50.000 y 100.000 viviendas que se pudieran dedicar exclusivamente al alquiler, y que serían alquiladas sin posibilidad de rescisión por parte del fondo.
Obviamente, una entidad de estas características tendría una gestora –que puede ser pública, aunque con gestión privada– con unos equipos jurídicos adecuados para la reclamación de alquileres no pagados, desahucios y demás situaciones.
El precio de los alquileres del macrofondo variaría según calidades y zonas, pero con un objetivo claro: marcar un margen diferencial razonable para pagar los gastos de explotación de la gestora y generar una pequeña provisión para impagados. Esa gestora pública no tendría por qué tener beneficios. Simplemente, sería un instrumento del Estado para regular un mercado que se ha demostrado muy poco eficiente.
La incorporación inicial de 100.000 viviendas al mercado de alquiler, así como un incremento sostenido de oferta de viviendas en los años siguientes, impactaría notablemente en el mercado inmobiliario, haciendo disminuir los precios del alquiler y creando un verdadero mercado competitivo que buscaría su punto de equilibrio donde la oferta y la demanda se cruzasen.
Este macrofondo tendría mucha liquidez, ya que los alquileres deberían permitir la cobertura de las cuotas de amortización a largo plazo y se podría destinar a construir más viviendas, por ejemplo, en zonas donde no hay y son demandadas. Busquemos soluciones, que las hay. Con voluntad política y, si puede ser, mediante una gestión del macrofondo privada.
Miguel Córdoba Bueno es Profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU San Pablo
