A la de una, a la de dos y a la de tres... ¡Adjudicado! Las subastas más conocidas son las de arte y antigüedades, un negocio que mueve millones al año y que suponen un buen termómetro para medir qué artistas son los más cotizados.
Pero, ¿sabía que hay subastas online de viviendas por las que cualquiera puede pujar? ¿O que el Ministerio de Justicia dispone de un portal de subastas electrónicas de inmuebles y otros bienes a través del BOE?
Esta plataforma pública cumplirá su tercer aniversario el próximo mes de octubre. Fue ese mes de hace tres años cuando se aprobó la Ley 19/2015, que permite centralizar todas las subastas inmobiliarias a través de este canal digital de la Administración para dar salida a los bienes inmuebles procedentes de ejecuciones judiciales. Es decir, aquellos activos embargados durante los años de crisis por el impago de las hipotecas, algo que empezó a ser habitual a partir del año 2008.
Desde ese ejercicio, las ejecuciones hipotecarias se dispararon y miles de activos inmobiliarios pasaron a formar parte de las carteras de los bancos. Tomando como muestra el primer trimestre de 2014, el volumen de estos procedimientos judiciales alcanzó los 32.565, lo que supuso un incremento del 20% con respecto al mismo periodo del año anterior, según cifras del INE.
La norma de 2015 marcó un antes y un después en la metodología de las subastas inmobiliarias. En primer lugar, estas operaciones dejaron de ser presenciales en los juzgados de cada localidad, donde los interesados acudían a ver la relación de las propiedades en los tablones y posteriormente pujar. Se encontraban desde pisos y viviendas, hasta chalets de lujo valorados en varios millones.
Surgió entonces la figura del subastero profesional, buen conocedor de estas operaciones y especialmente de los trámites que había que seguir en esta particular forma de adquirir viviendas.
Más democráticas
Al pasar a ser digitales, las subastas ganaron en transparencia y sobre todo se abrieron a ciudadanos de cualquier punto de España que quisieran acceder a ellas, lo que llevó a que dejaran de estar monopolizadas por el subastero profesional. En definitiva, las pujas se popularizaron.
"Se aportaba más seguridad jurídica a estos procedimientos", señala Joaquín Oliete, consejero delegado de Eactivos. Esta compañía, nacida en 2009, es una de las plataformas especializadas en subastas judiciales de inmuebles en España. En este tiempo, 70 juzgados de toda España han supervisado las más de 8.000 operaciones de estas características gestionadas por Eactivos.
"En los orígenes realizábamos las pujas de forma presencial, como era el proceder habitual. Con la norma de hace tres años, hemos ido ganando cuota en este mercado", subraya.
Lo que sí se ha mantenido entre las antiguas y las actuales subastas es el objetivo final: comprar una casa a un precio atractivo.
Sin embargo, en este aspecto radica otra de las diferencias con el pasado: "Antes, se tasaba por debajo del valor de mercado. Ahora, se ha mejorado el precio de la casa, que se aproxima más a su valor real", explica Oliete.
Las ejecuciones caen
La entrada de la nueva regulación coincidió con la disminución de las ejecuciones hipotecarias sobre inmuebles -viviendas, solares y fincas rústicas- desde 2015. En ese ejercicio se desplomaron un 12,6%, mientras que en 2016 la caída fue del 30,3%, según el INE.
El año pasado estas intervenciones disminuyeron un 29%, hasta las 51.999. Si se cuantifica el dato de viviendas habituales en propiedad el desplome fue del 49,4%, hasta las 10.749, mientras que en el segmento de residencia no habitual, la caída fue del 43,6%. Buenas cifras, sin duda, que aportan otro motivo más para corroborar que el sector inmobiliario se recupera.
Y si estos procedimientos han mermado, el interés por las subastas online de inmuebles ha mostrado la tendencia contraria.
De 2015 a 2017 se ha incrementado notablemente el negocio de las subastas en la Red, pasando de 22 a 8.714. El primer año se movieron 479.316 euros, mientras que en el segundo este volumen ascendió a 1.033,8 millones.
Son datos de un estudio realizado por SubastaFácil, otro de los portales de referencia en este segmento. "Y todo apunta a que este año la cifra vuelva a duplicarse", asegura Manuel González, consejero delegado de la compañía.
"Madrid y Barcelona concentran el mayor volumen de estas transacciones", añade.
Sin embargo, los expertos recomiendan conocer bien el proceso y no dejarse llevar por el atractivo del precio. Informarse del estado del inmueble, si tiene al día impuestos como el IBI y contar con un asesoramiento adecuado son las cuestiones claves antes de lanzarse a ninguna oferta.
Cuestiones que en la plataforma del BOE no están del todo claras. Al realizar una consulta de cada activo en esta web -pisos, parcelas o solares, entre otros bienes publicados- únicamente aparece una información escueta sobre sus características y precio. No se especifica si la propiedad está al tanto o no de impuestos, entre otros asuntos. "Y no hay foto", matiza Oliete. Un aspecto, sin duda, importante para que la persona interesada se haga una idea del bien por el que va a pujar.
Tampoco puede visitar la casa, lo que conlleva el riesgo de que se encuentre, por ejemplo, con un inmueble en mal estado. Cuenta con un impedimento más: no ofrece la atención y el seguimiento que requieren procedimientos como éstos, que entrañan trámites y complejidades varias.
Visibilidad
En esta falta de información en el portal del BOE puede estar una de las razones de que se recupere menos de la mitad del valor tasado de las viviendas, al no concurrir el suficiente volumen de participantes en cada subasta.
Es una de las conclusiones que refleja un estudio realizado por Eactivos a partir de los datos extraídos del portal público.
El BOE realizó 1.099 subastas electrónicas de estos inmuebles en 2017, por los que recaudó 121 millones de euros. El conjunto de estos activos estaba valorado inicialmente en 278 millones. Significó que el valor de las ofertas registradas por los inmuebles fue un 44% menor al de liquidación inicial. En 2016, la brecha fue del 19%.
Plataformas como Eactivos o SubastasFácil han conseguido profesionalizar el negocio, valorar el inmueble de forma adecuada y, sobre todo, aportar información detallada, así como acompañar al adjudicatario en todo el proceso para que efectúe los trámites de forma adecuada.
Y una vez que se tiene la información clara, ¿cómo se formalizan las subastas? Los interesados acceden a estos portales donde tienen el catálogo de propiedades. En Eactivos las opciones abarcan desde casas hasta garajes y locales, pasando por naves industriales y terrenos.
Existe un precio de salida del inmueble que ordena la Administración concursalpor el que deben ofertar los postores participantes en la puja. "Si no igualan o superan esa cantidad inicial con su oferta, no pueden participar", explica Oliete. El valor final es el resultado de la subasta, la última puja o mayor oferta lanzada por el usuario que se adjudica la codiciada vivienda.
Oliete especifica que "la media de mayores ofertas en las subastas de Eactivos se encuentra en un 90% por encima del valor inicial del inmueble".
Hay que tener en cuenta los gastos de gestión de estos portales, que suponen un 5% sobre el valor final al que se adjudica el bien.
Las subastas online han ganado peso en el mercado inmobiliario como una vía más para acceder a un hogar. "El incremento de participación en ellas seguirá en alza conforme se difunda y pierda el miedo", concluye Martínez.
Entre muchos anda el juego
Existen otros tipos de subastas inmobiliarias en la Red, al margen de las asociadas a las ejecuciones judiciales. La creciente apuesta del sector por la digitalización ha llevado al nacimiento de propuestas como la creada por BNP Paribas Real Estate: un canal 'online' de subastas de viviendas, tanto propias de la gestora inmobiliaria, como de terceros, a los que asesora en estas transacciones. La firma ha sido pionera en estas pujas, que lleva impulsando desde 1998. Acumula un total de 160 subastas en las que ha adjudicado más de 11.950 inmuebles por valor de 500 millones de euros.
Irene Valbuena, directora de subastas de la compañía, aclara que "las subastas realizadas antes de la crisis se entendían como un canal de venta que empleaban las entidades bancarias para dar salida a carteras de inmuebles con dispersión geográfica".
Ahora, explica la directiva, "después de la crisis vivida, se utiliza esta vía para establecer un precio de mercado de la casa subastada a través de los propios interesados".
Otra iniciativa de estas características es 'Pon tu precio', propuesta por Altamira. La plataforma permite que, durante 12 días, los usuarios interesados realicen sus propuestas económicas sobre los inmuebles seleccionados, a partir de un precio de partida.
Fuente: http://www.elmundo.es/
