La explosión del alquiler turístico ha creado tensiones económicas, políticas e incluso sociales: es uno de los motivos de que el precio de los alquileres se haya disparado, imposibilitando el acceso de grandes bolsas poblacionales a la vivienda y generando brotes de 'turismofobia' en urbes como Barcelona. Este malestar ha llevado a municipios de muy dispar peso en el sector, como Palma, Valencia y Bilbao, a hacer la guerra por su cuenta y restringir, o incluso prohibir, el arrendamiento de inmuebles a los visitantes.
En fechas más recientes, el Ayuntamiento de Madrid escribió un capítulo más en la polémica al disparar una auténtica bomba regulatoria que prácticamente proscribe esta práctica en la capital: la medida exigirá que los inmuebles arrendados a turistas tengan un acceso independiente desde la calle, lo que de facto ilegaliza el 95% de las viviendas de este tipo en el centro. Por su parte, Fomento y Hacienda también se han mostrado proclives a estrechar el cerco sobre las actividades de plataformas como Airbnb.
¿Cómo se ha llegado a este descontrol?
¿Cómo hemos llegado a esto? ¿Qué filtros han fallado? Desde elEconomista.es hemos contactado con expertos de diversos ámbitos con el fin de esclarecer la problemática ligada a los apartamentos turísticos, lo que no es tarea fácil: en la coctelera se mezclan derechos que colisionan, como el de Propiedad y el de acceso a la vivienda digna; el dilema de poner trabas a la más importante fuente de riqueza del país; y, sobre todo, la convivencia de 17 administraciones autonómicas y miles de municipios con muy particulares realidades sociales y económicas y aún más diferentes niveles de demanda inmobiliaria.
En síntesis, los especialistas confluyen en la dificultad de armonizar la normativa de un territorio tan extenso y diverso y el gran margen que las comunidades de vecinos tienen para ordenar y racionalizar esta práctica. No obstante, las posiciones chocan en lo que se refiere a la necesidad o no de imponer limitaciones legales y administrativas a los arriendos turísticos.
El mercado es soberano
Juan Ramón Rallo, director del Instituto Juan de Mariana: "Que un municipio imponga una prohibición al alquiler es una cacicada populista".
Este doctor en Economía enfoca el asunto desde un prisma eminentemente liberal: en su opinión, hay "una restricción artificial de la oferta por las leyes urbanísticas" que constituye la raíz del problema. "Hay factores que aumentan la demanda y además se da un incremento de la renta disponible. Y, sin embargo, la oferta en las ciudades se halla restringida. Si no queremos que aumente el precio, o reprimimos la demanda o liberamos la oferta, no hay más salidas". Pero si existe la opción de cambiar la oferta, "es absurdo restringirla".
"El turismo no es insostenible en su volumen actual. Amsterdam tiene menos población que Madrid o Barcelona y recibe un volumen de turistas muchísimo mayor en términos relativos". Rallo exhorta a las ciudades a estar equipadas y preparadas para el aluvión vacacional, aunque los equipamientos necesarios "deberían pagarlos los turistas. Ahí sí que hay una incoherencia entre los servicios del municipio y lo que aportan los turistas".
Rallo sostiene que son las comunidades de vecinos las más indicadas para, según sus estatutos internos, restringir los alquileres turísticos en base a las zonas comunes, "pero que un municipio se saque de la manga una prohibición me parece una cacicada populista", proclama. A su entender, la política de acceso a la vivienda se vuelve efectiva "levantando las restricciones impuestas. Por ejemplo, la de la altura, ya que no hay límite a lo que puedas construir hacia arriba".
En general, este experto se muestra contrario a que el Estado, ya sea en su vertiente central, autonómica o estatal, emita regulación alguna. "La clave está en que las unidades vecinales se autorregulen para la convivencia, y liberalizar la oferta para controlar los precios", asegura.
Eduardo Molet, consultor inmobiliario: "Los jóvenes tienen que cambiar su mentalidad y aceptar que ya no es viable vivir en el centro".
"Es el mercado". Con esta afirmación, el que quizá sea el profesional inmobiliario más mediático de España encapsula la esencia del conflicto. En su opinión, la normativa restrictiva "es poner puertas al campo. Esto ocurre en todo el mundo. Con el aumento del turismo llega el aumento de la demanda, es el signo de los tiempos". Por consiguiente, "no es saludable intervenir".
Molet aboga por un "cambio de mentalidad". En lugar de coartar las prerrogativas de los propietarios, hay que concienciar a los demandantes de vivienda para que se adapten a la nueva realidad. "A mi oficina llegan chicos que quieren alquilar en el centro de Madrid. En capitales como París, Roma o Londres, esto ya es impensable. En EEUU la gente coge el coche y se tira dos horas para ir al trabajo y otras dos para volver. Es la nueva dinámica".
El consultor pone el foco en los jóvenes, de los que cree que deben rebajar sus pretensiones: "Creen que vivir en el centro, a dos minutos del trabajo, es un derecho inalienable, y eso no es posible ya".
La suya es otra de las voces que descarta que se esté produciendo la hinchazón de una burbuja turístico-inmobiliaria. "El nuestro no es un modelo de turismo insostenible" -afirma- "es un modelo diferente que beneficia a España aunque perjudica a las grandes cadenas hoteleras". "¿Que los vecinos se ven perjudicados? Se pueden cambiar las normas de la comunidad de propietarios y establecer unas directrices claras. Y también se puede aumentar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para este tipo de apartamentos".
Concede que "el Gobierno central debe tomar cartas en el asunto y hacer una ley para todos", ya que "lo que no puede ser es que un propietario de Palma no pueda poner su piso en alquiler turístico y un propietario de otra ciudad del territorio nacional sí pueda".
Nieves Gil Agraz, abogada experta en Derecho Inmobiliario: "La ley está para prevenir el uso abusivo de Airbnb, pero no para prohibir".
Siendo una de las pocas letradas que accede a hablar de los alquileres turísticos (la mayoría de los grandes despachos rechaza hacer declaraciones por política de empresa), deja clara su postura desde el principio: "Mi visión es muy liberalista". Y como muestra, regala una anécdota sobre el veneno que la regulación restrictiva supone para el negocio: "Un cliente mío tenía intención de comprar un edificio para alquilar y a raíz de la noticia de Madrid se ha echado atrás".
"No sé por qué se tiene que meter el Estado a decir lo que tienes que hacer con tu propiedad", lamenta. "Otra cosa muy diferente es la comunidad de vecinos, que tiene margen para limitar este tipo de uso de acuerdo a sus circunstancias". Respecto a decisiones como la del Ejecutivo de Manuela Carmena en Madrid, apunta: "Hay que ajustar la ley, no prohibir. Los cabildos insulares quizá tengan más justificación, pero en Madrid están creando un problema donde no lo hay".
"La ley está para armonizar y prevenir el uso abusivo de plataformas como Airbnb, pero no para prohibir el arrendamiento turístico de forma tajante. Aparte que es una tendencia normativa que no va a durar mucho en pie, porque nadas contra la corriente del mercado. ¿Por qué los hoteleros sí pueden ofrecer alojamiento? Mientras tu propiedad tenga todo en regla, y hay un decreto que regula los requerimientos, nadie puede prohibirte hacer lo que te plazca con lo que es tuyo".
Gil Agraz se manifiesta a favor de una ley estatal, pero ésta "tendría que ser muy general, porque cada comunidad autónoma tiene sus propias competencias, así que la ley sería demasiado básica. Además, cada región de España tiene sus propias circunstancias turísticas. La ley tendría que ser muy light".
Las necesidades de la sociedad van primero
Vicente Pérez Quintana, responsable de urbanismo y vivienda de Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM): "El de propiedad no es el único derecho en juego; también está el de la vivienda"
Hablar con Quintana es cambiar radicalmente de perspectiva. "Las administraciones no han visto lo que estaba ocurriendo y no han escuchado las protestas de los vecinos. Nosotros llevamos desde 2015 planteando quejas".
Desde su atalaya, "lo que estamos viviendo es el resultado y la causa de un modelo de turismo insostenible". Tanto el turismo como los "impactos" que este produce en la disponibilidad habitacional para los oriundos de los enclaves turísticos.
Sin ambages, Quintana asegura que la convivencia con los visitantes que arriendan "no es buena" y reclama "la separación de la vivienda de las plazas hoteleras". Celebra el paso dado por los municipios que se han atrevido a poner coto a los apartamentos turísticos: "Están apuntando en la dirección correcta".
"Aquí hay muchos derechos en juego, no sólo el de propiedad: el derecho a la vivienda, a la tranquilidad, a no tener problemas de convivencia. El derecho a la propiedad está sometido y supeditado a las leyes. No se pueden poner cines o teatros en una segunda planta, como yo no puedo poner un casino en mi domicilio. La propiedad, además, está supeditada a un fin social".
Asegura, del mismo modo, que son posibles las soluciones que no pasen por vulnerar los derechos regulatorios de las CCAA, pero "hay que tomar cartas en el asunto a nivel estatal: tenemos la ley de los arrendamientos, la ley de consumo, etcétera" -subraya- "A través de estos cuerpos legales el Estado puede poner coto a los abusos". Destaca especialmente la primera norma: "La ley de arrendamientos urbanos es clave".
Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa.es: "La causa del problema es la falta de alquiler social"
Toribio, a la sazón responsable de Relaciones Institucionales del portal inmobiliario Fotocasa.es, comienza argumentando que existe una excesiva demonización de esta práctica: "Hay tendencia a culpar al alquiler turístico de la subida del precio de los arrendamientos cuando es sólo parte de uno de los factores que constituyen la causa. Y ese factor es el turismo en su conjunto. No se puede culpar sólo a este fenómeno, ya que el alquiler residencial ahora mismo ofrece rentabilidades del 5% y el 6%".
"Lo que hace subir el alquiler es que la demanda es muy superior a la oferta" -explica- "Y eso ocurre porque la gente no puede acceder a la compra". ¿La razón? "Que la crisis se ha llevado mucho poder adquisitivo que aún no ha vuelto. Mucha gente ni puede acceder ni a compra ni a alquiler. Hemos llegado a precios similares a los de la época de la burbuja".
La experta pone la pelota en el tejado de la administración, pero no señalando las carencias regulatorias sino la sequía de políticas bien orientadas: "Entre las causas fundamentales de la problemática está la falta de vivienda de alquiler social. Las ayudas y programas que se llevan a cabo en esa dirección son muy inferiores a lo que se hacía antes de la crisis", denuncia Toribio, que también apunta la posibilidad de "acuerdos con la Sareb (el llamado 'banco malo' que concentra los activos tóxicos que la banca acumuló en el mercado inmobiliario)".
La especialista emplea una metáfora muy habitual entre los consultados por este medio: no se pueden poner 'puertas al campo': "La gente usa plataformas de alquiler turístico por la rentabilidad en un contexto de bajos tipos de interés. Por eso los inversores apuestan por la compra de vivienda para ponerla en alquiler".
El aumento del volumen del alquiler turístico es resultado de las nuevas tecnologías" -expone- "Ahora es más fácil y sencillo. Cualquiera con un móvil puede arrendar una vivienda en la costa o en el casco viejo de una ciudad en un minuto. Es una nueva realidad con la que vamos a convivir".
Eso sí, "debe ser una actividad regulada y fiscalizada", concede. Pero ¿cómo? "Uno de los problemas que tenemos son las 17 administraciones, un amalgama, cuando lo que se necesita es una ley estatal. Una norma que establezca las condiciones y los límites", concluye.
Carlos Sánchez Mato, economista y político: "Las medidas restrictivas de los ayuntamientos van bien encaminadas, pero son insuficientes".
El ex concejal de Economía y Hacienda del Ayuntamiento de Madrid, otrora uno de los 'enfants terribles' del Gobierno de Manuela Carmena, remite a los datos para explicar el aumento de la demanda que ha llevado al inflamiento de los precios del alquiler: empleados que no salen de la miseria ("según la OCDE, el 14,8% de los trabajadores son pobres, récord en la UE"); sequía crediticia ("el saldo hipotecario se ha reducido en un 20% desde máximos"); y unas ayudas gubernamentales al alquiler que no hacen sino "agravar el problema", ya que "incrementan la demanda sin afectar a la oferta".
Mato también cita a la OCDE para remarcar el viejo problema de las viviendas vacías: un 18% del total según esta organización, "a las que no se les está dando ningún uso porque fundamentalmente pertenecen a bancos que no tienen capacidad para darle salida". Además, plataformas digitales como Airbnb han provocado que las viviendas se orienten "al uso estacional y no habitual" para satisfacer la avalancha de 'paracaidistas', hundiendo la oferta de vivienda habitual.
Por otro lado, las ayudas fiscales concedidas a las Socimi (Sociedades anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado inmobiliario) "han tenido como consecuencia que en el sector del alquiler 9 empresas acumulen más del 90% de los activos, lo que provoca una merma en la competencia y, por ende, precios más altos".
El ex concejal, de inclinaciones marcadamente progresistas, considera el modelo actual de turismo como "totalmente insostenible, social y ecológicamente" y califica las políticas intervencionistas de ayuntamientos como el de Palma como "bien encaminadas, pero claramente insuficientes", dado que las medidas que resolverían el problema "son competencia de las autonomías y de la administración central".
En su entrevista con este medio, propuso una batería de medidas claramente intervencionistas, como un parque público de inmuebles arrendables, la orientación de las viviendas vacías al alquiler social, volver al plazo mínimo de cinco años en los contratos, limitar el alquiler turístico temporal y espacialmente y una banca pública que financie viviendas en propiedad para las familias.
"A nuestra sociedad le corresponde valorar si prefiere otorgar más prioridad al derecho a la vivienda o al derecho a la propiedad de grandes empresas financieras e inmobiliarias", concluye.
