El mercado inmobiliario está en ebullición. Los últimos años, desde el inicio de la recuperación en 2015, los recursos destinados a compras de oficinas, centros comerciales, tiendas en las mejores ubicaciones, hoteles, naves y suelo han llegado a máximos históricos. Este año se prevé que la cifra siga en ritmos muy elevados.
Actualmente están en marcha en España planes de inversión en el mercado inmobiliario que superan los 7.000 millones de euros, según datos de la consultora especializada Savills Aguirre Newman. Se trata de operaciones localizadas por esta firma en distintos segmentos, desde oficinas a logística, sin incluir ni suelo ni inversión en residencial.
“La verdad es que hay mucho producto en el mercado, tanto de oficinas como retail, incluido high street (mejores ubicaciones). Quizá el producto más escaso es logístico”, explica Alejandro Campoy, director de mercado de capitales en Savills Aguirre Newman. “Creo que vamos a ver cifras de inversión parecidas al año pasado, en el entorno de los 12.000 millones de euros. Destacarán los segmentos de oficinas y retail con una valor superior a 2017”, añade.
La cifra de inversión en inmobiliario terciario llegó a los 11.600 millones, a los que sumar otros 2.500 millones en suelo, rehabilitación y viviendas (realizada por inversores, no particulares), según los datos de Savills Aguirre Newman.
En los últimos tres ejercicios, esta inversión ha marcado los máximos históricos. En 2015 superó los 12.000 millones, y en 2016 y 2017 permaneció ligeramente por debajo de esa cifra. Esos datos están muy por encima de las cifras de 2008 a 2013, con un mínimo en 2012 de poco más de 2.000 millones en todo el año. Esa fecha coincidía con las dudas sobre un posible rescate a España y la salida de la inversión internacional.
RAZONES PARA EL CRECIMIENTO
Macro. Savills Aguirre Newman destaca “un contexto macroeconómico inmejorable” para destinar recursos al mercado inmobiliario español.
Protagonistas. También señala “nuevos actores en el mercado”, inversores institucionales que han tardado más en apostar por la recuperación.
Ubicaciones. Se espera un alza en los mercados secundarios, más allá de Madrid y Barcelona.
Promoción. Se reactiva la promoción de grandes centros comerciales en zonas ya maduras.
Suelo. Se esperan operaciones de compra de terrenos con gestión urbanística pendiente (si el plazo de aprobación es inferior a 12 meses) frente a los finalistas comprados hasta ahora por las empresas.
A partir de 2014, el sector se volvió a reactivar, con 8.000 millones en inversiones, debido a la aparición de las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) y, sobre todo ese año, por la llegada de los fondos oportunistas en búsqueda de gangas tras años de sequía vendedora y caída de precios en los activos, ante la previsión de una recuperación macroeconómica y del empleo en el país.
Cuatro años después, el perfil del comprador ha cambiado. Los fondos oportunistas han cedido el paso a los inversores institucionales (aseguradoras, fondos de pensiones) y otros fondos core, con una enorme competencia por adquirir los mejores inmuebles en las mejores ubicaciones. Este flujo también crece, además de porque España actualmente se ve como una apuesta de crecimiento frente a otros países del entorno y por la mayor rentabilidad del inmobiliario en comparación con otras opciones de inversión en un entorno de tipos de interés bajos o negativos.
Sobre el perfil de los compradores que destacan en 2018, “se mezclan todo tipo de inversores”, señala Campoy. “Quizás los más activos en producto core(mejores propiedades en buenas ubicaciones) son las aseguradoras y mutualidades, así como los fondos de inversión más institucionales y capitales privados. Hemos visto operaciones cerradas por Mutualidad de la Abogacía, Deka, Colonial...”, añade.
Sobre qué interesa a los inversores, Campoy señala que cada tipología de inversor está buscando un producto distinto: “En general necesitan que las operaciones cumplan con sus requisitos de retorno. Esto en nuestro mercado solo es posible si las rentas crecen, ya que las rentabilidades exigidas son agresivas”.
Respecto a qué segmentos identifica Savills Aguirre Newman con más inversiones en marcha destacan los hoteles, con operaciones por alrededor de 2.500 millones en el mercado. Baleares y Canarias son los destinos favoritos para el capital, aunque se espera un incremento en destinos secundarios.
Precisamente en el segmento de los hoteles está pendiente la opa de Blackstone sobre Hispania por más de 1.900 millones. El fondo estadounidense plantea unir en una gran plataforma hotelera, con 60 establecimientos, los de esa socimi y los ya adquiridos a Sabadell (cartera de HI Partners), por 630 millones.
Adicionalmente esa misma opa ha dejado pendiente una de las grandes operaciones previstas para el año, la venta de la cartera de oficinas de Hispania al fondo Tristan Capital Partners, por cerca de 600 millones, que ha quedado paralizada.
En oficinas los datos indican que existe un volumen de inversión en marcha por alrededor de 1.500 millones. Bacerlona y sobre todo Madrid han sido los focos claros de los fondos y socimis. “En general está saliendo mucho producto core plus (los mejores) pero en ubicaciones secundarias, donde los inversores core no están mostrando mucho interés”, apunta Campoy. “La subida de rentas y la absorción hará seguramente que estás ubicaciones funcionen cada vez mejor desde el punto de vista de la inversión”, vaticina para el futuro.
El retail también seguirá teniendo protagonismo. La consultora detecta 2.600 millones de volumen de inversión en marcha en ese segmento, concretamente 2.000 millones en centros comercieles y otros 600 millones en locales en high street.
Por último, en logística y naves industriales hay un pipeline de 450 millones y ya se han realizado compras por alrededor de 280 millones, en un mercado donde están muy activas empresas como Merlin Properties, P3 Logistic Parks, Prologis y Logicor.
