Alquilar la casa a un inquilino moroso y que, además, este deje la vivienda destrozada es el mayor temor de miles de propietarios con una vivienda en alquiler. Y no es para menos si tenemos en cuenta que la morosidad no ha dejado de aumentar, especialmente tras el reciente 'boom' del alquiler en España.
Los plazos para poder recuperar una vivienda alquilada con un arrendatario que no paga se han reducido tras las últimas modificaciones normativas, aunque aún es necesario casi un año para poder echar a un inquilino moroso de una vivienda. Una preocupación que tradicionalmente ha llevado a muchos propietarios a no alquilar sus pisos. Sin embargo, su mayor miedo sigue siendo que, una vez recuperado el inmueble, el inquilino se haya llevado buena parte de los enseres de la vivienda o, incluso peor, que la haya destrozado.
Lo que muchos arrendatarios desconocen son las consecuencias legales y penales que pueden derivarse de estos comportamientos. La penas no solo contemplan el pago del dinero adeudado —intereses incluidos—, algunas también incluyen la cárcel.
Sentencia por apropiación indebida (pinche sobre la imagen para leer el documento completo).
"He visto casos en los que el arrendatario se ha llevado el microondas, la lavadora, la vitrocerámica, las cortinas y rieles... hasta las puertas. Y todo eso es perseguible por la vía penal, por un delito de daños si provoca destrozos en la vivienda y apropiación indebida si se lleva enseres", explica a El Confidencial Sergio Lusilla, socio director de PlusLegal Abogados.
Acusación del Ministerio Fiscal de un caso concreto de PlusLegal Abogados (pinche sobre la imagen para ampliar).
"El propietario puede formular denuncia por la vía penal ante la guardia civil o en el juzgado de instrucción. Se inicia un proceso en el que, aunque no se contrate a un abogado, el Ministerio Fiscal lo lleva de oficio. Si hay sentencia condenatoria, hay pena de prisión y reembolso económico. Si el inquilino paga, se suspende la entrada en prisión, pero si no, va a la cárcel", explica Lusilla.
Este abogado comenta, no obstante, que "normalmente en estos casos no se exceden los dos años de prisión, ya que las cuantías reclamadas no suelen ser muy elevadas, unos 8.000-10.000 euros. Sin embargo, si el inquilino moroso no paga, va a la cárcel. La única manera de evitarla es pagando, salvo, claro está, que la pena supere los dos años de prisión, aunque no es habitual".
Para poder valorar adecuadamente la cuantía del daño, es muy importante hacer un buen inventario de todos los enseres de la vivienda, que habrá que adjuntar —fotos incluidas— al contrato de arrendamiento que el arrendatario deberá firmar.
"Cuando hay fecha de lanzamiento [desahucio], a la vivienda va una comisión judicial formada por funcionarios para levantar acta y posteriormente es un perito judicial el que determina la cuantía, en términos económicos, del daño generado", explica Lusilla, quien recomienda aportar en la demanda el contrato de arrendamiento, la demanda de impago presentada en el juzgado, el decreto de admisión a trámite de la misma, la sentencia condenatoria, así como el documento del perito con los bienes sustraídos y su valoración.
¿Y qué sucede con las rentas impagadas?
"Lo primero que quiere el propietario es recuperar la casa, en segundo plano está recuperar las cantidades adeudadas", apunta Sergio Lusilla, quien asegura que este tipo de deudas son de por vida.
"Puede que el deudor no tenga dinero en el momento en el que se le reclama, pero dentro de unos meses o unos años es posible que sí. Lo que deben hacer los abogados es consultar periódicamente el servicio de averiguación patrimonial que existe en los juzgados, que permite consultar desde las multas de tráfico del moroso hasta si tiene nómina. Nosotros, por ejemplo, tenemos un sistema de alertas y cada tres meses comprobamos si los inquilinos están en condiciones de pagar la deuda más los intereses generados desde que dejaron de pagar".
Informe pericial.
No obstante, los expertos reconocen que aún son muchos los arrendadores que desisten de acudir a los tribunales por miedo al juicio y a los gastos adicionales que les puede ocasionar la batalla judicial. De hecho, cuanto menor es la cuantía de la renta adeudada, menos reclamaciones se producen.
Además, según explica Lusilla, "existe la creencia generalizada de que se tienen que acumular tres rentas de impagos para poder denunciar. Es una leyenda urbana, no es así. Se pueden tomar medidas legales desde el primer impago, aunque, obviamente, si hay unos días de retraso, lo recomendable es hablar primero con el inquilino para averiguar por qué no ha pagado exactamente".
¿Cuánto cuesta echar a un inquilino moroso?
Aunque ir contra el inquilino por la vía pena no exige la contratación de abogado ni procurador, no sucede lo mismo cuando el objetivo es recuperar la vivienda o desahuciar al arrendatario. En estos casos, los honorarios entre abogado y procurador rondan los 1.500 y 1.800 euros, aunque, tal y como advierten los expertos, "siempre existe posibilidad de enervar [frenar el lanzamiento] si el inquilino moroso consigna judicial o notarialmente el dinero adeudado. Eso sí, no se puede ejercitar en dos ocasiones sobre la misma vivienda".
"Cuando el inquilino debe mucho dinero, es mejor formular la demanda judicial, para ir cuanto antes a juicio, ya que desde que se presenta la demanda el proceso judicial puede alargarse entre seis y ocho meses, y además, al casero le da cierta tranquilidad conocer la fecha de lanzamiento, aunque queden varios meses por delante", concluye Lusilla.
