El precio de la vivienda crece con fuerza en los mercados con mayor demanda y más dinámicos de la geografía española. Hasta tal punto que alguno de estos incrementos comienza a recordar a aquellos que se produjeron durante la pasada burbuja inmobiliaria. Para que nos hagamos una idea, en Madrid capital, la vivienda se ha encarecido un 17% en el último año, mientras que el Palma de Mallorca, el incremento ha rozado el 15%, tal y como revela el último informe de la tasadora Tinsa, correspondiente al primer trimestre del año y que recoge la evolución tanto de obra nueva como usada.
Ambas capitales han sido las más dinámicas durante el primer trimestre de 2018, por delante de Barcelona y Pamplona, donde los precios se han incrementado un 11% y un 10,4%, respectivamente. Todos ellos porcentajes muy superiores a la media nacional, que arroja un aumento del 3,8% interanual, lo que sigue mostrando cómo el mercado residencial sigue evolucionando a diferentes velocidades. De hecho, hasta 23 capitales españolas muestran en el primer trimestre valores inferiores a los de hace un año.
Por otra parte, otras dos grandes capitales donde el cambio de tendencia comenzó más tarde, Sevilla y Valencia, ya están mostrando crecimientos del 8,8% y del 8,5%, respectivamente, en sus precios medios en el último año. Por el contrario, junto a estos mercados más dinámicos, casi la mitad de las capitales siguen sin mostrar signos de reactivación y mantienen precios inferiores a los de hace un año. Los descensos más acusados en el precio de la vivienda se localizan en Ciudad Real (-11,9%), la ciudad de Cáceres (-9,2%) y Guadalajara (-6,3%).
Otras dos grandes capitales donde el cambio de tendencia comenzó más tarde, Sevilla y Valencia, ya muestran aumentos del 8,8% y del 8,5%
Este enorme apetito comprador ha tenido un impacto directo en el tiempo que se tarda en vender una vivienda y en el esfuerzo que deben realizar las familias para poder afrontar la compra de un inmueble. Así, por ejemplo, en Madrid capital, apenas se tardan 2,4 meses en vender una vivienda, la mitad que en Barcelona (4,8 meses). Madrid está también muy por debajo también de la media nacional. En el conjunto de España, el plazo medio de venta de una vivienda se sitúa en 8,3 meses.
Barcelona sufre la crisis independentista
El impacto de la crisis independentista en Cataluña sobre la evolución de los precios ha sido evidente. Los datos de Tinsa muestran cómo aunque el valor de la vivienda en Cataluña ha retomado la senda alcista durante el primer trimestre, la región acusa el freno en la recta final de año y modera su crecimiento hasta el 7,3% en los últimos doce meses, por detrás de la Comunidad de Madrid (+15,5%), Navarra (+12,1%), Islas Baleares (+10,5%) y La Rioja (+9,2%).
Barcelona ha retomado la senda de crecimiento de precios en el primer trimestre, tras la caída registrada en la recta final de 2017, aunque no ha recuperado todavía el nivel que alcanzó dos trimestres atrás. En la ciudad de Madrid, por el contrario, continúa la escalada de precios. La capital finalizó en el primer trimestre de 2015 el ajuste a la baja tras el pinchazo de la burbuja y desde entonces ha recuperado una tercera parte del valor perdido durante la crisis.
Dentro de Madrid capital, los precios han subido con fuerza en la mayoría de los distritos. En 15 de ellos -hay un total de 21-, el valor medio ha aumentado por encima del 10%, liderados por los distritos de Salamanca, donde los precios se han disparado casi un 23% o Moratalaz, con un avance del 22,3%. En el distrito centro, el incremento ha sido del 20,8%.
El espectacular boom de precios en el barrio de Salamanca ha permitido que el precio del metro cuadrado alcance los 4.734 euros y amplíe la diferencia con el Sarriá-Sant Gervasi, el distrito más caro de la Ciudad Condal, que ha estabilizado su valor medio en 4.182 euros el metro cuadrado y es el único que supera la barrera de los 4.000 euros en Barcelona, mientras que en Madrid ya están por encima también Centro y Chamberí.
Los precios en los distritos de Salamanca, Moratalaz y Centros se disparan más del 20%
"Madrid lidera la evolución positiva de la vivienda, a la que se suman con fuerza otras capitales como Valencia, Sevilla o Palma de Mallorca. Barcelona, sin embargo, permanece estancada en el mismo nivel de precio desde hace tres trimestres debido al efecto combinado de un descenso en la demanda y el aumento de la oferta, que se drena con mayor lentitud. Como consecuencia, la Ciudad Condal ha pasado de un tiempo medio de venta de 3,4 meses en el tercer trimestre de 2017 a 4,8 meses durante el primer trimestre de 2018", afirma Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
Respecto a Madrid, la evolución de precios por distritos en la ciudad de Barcelona ha sido más moderada. Los que han registrado los mayores incrementos en el último año son Sant Martí (+18,4%) y Sants-Montjuïc (+18,2%), lejos de los incrementos del 28,5% y del 26% que se observaban, respectivamente, en Ciutat Vella y en Sants-Montjuïc en el tercer trimestre de 2017.
El freno de los precios en Barcelona ha estancado el esfuerzo financiero sobre la renta del hogar (el porcentaje de ingresos brutos familiares que se destina al pago de la hipoteca) en el 25,4%. En el caso Madrid la trayectoria es la contraria, con un ascenso desde 23,8% al 24,4% de los ingresos familiares durante el último trimestre debido al fuerte aumento del precio de la vivienda.
“En estas circunstancias, la principal amenaza sobre el mercado de vivienda en Barcelona reside en el potencial deterioro económico asociado a la incertidumbre política. En el caso de Madrid, el principal foco de atención se centra en el posible desajuste entre ingresos familiares y precio si los valores evolucionan con la misma intensidad en los próximos trimestres, lo que podría mermar la capacidad de acceso a la vivienda ", afirma el director del Servicio de Estudios, Jorge Ripoll.
La recuperación ha comenzado a asentarse en los mercados de Sevilla y Valencia. Este trimestre se observan crecimientos interanuales superiores al 20% en zonas localizadas de la ciudad de Valencia, concretamente en los distritos Benimaclet (+23%) y Camins al Grau (+20,7%). También registraron subidas importantes en el último año los distritos valencianos de Algirós (+16,2%) y Campanar (+14%). En Sevilla, son los distritos de Sur (+11,7%) y San Pablo-Santa Justa (+11,1%) los que destacan con los mayores incrementos respecto al primer trimestre de 2017. Únicamente el distrito de Norte ha reducido el precio de la vivienda (-1,1%) en el último año en la capital hispalense.
Menos de tres meses para vender en Madrid
El enorme apetito comprador en ciudades como Madrid o Barcelona ha reducido significativamente el plazo medio de venta de una vivienda en España. A nivel nacional, se tarda 8,3 meses frente a los 8,6 meses del trimestre anterior. Cantabria es, con 15,5 meses, la región donde más tiempo se tarda en vender, frente a los 3,5 meses de la Comunidad de Madrid o los 5,2 meses de Canarias, que son las regiones donde se vende con mayor facilidad. Además de Ceuta, Melilla y la ya mencionada Comunidad de Madrid, Las Palmas (5 meses), Santa Cruz de Tenerife (5,5 meses) y Navarra (5,7 meses) completan el grupo de provincias con plazos de venta inferiores al medio año. En el extremo contrario, Ourense (14,9 meses) y Salamanca (14,8 meses) acompañan a Cantabria entre las provincias donde más se tarda en encontrar comprador.
Este indicador, que pone en relación la oferta de viviendas con el ritmo de compraventas, pone de relieve el dinamismo del mercado residencial en la ciudad de Madrid, donde el tiempo medio de venta de una vivienda está en 2,4 meses. La ciudad de Zaragoza, con 4,7 meses, destaca por primera vez como una ciudad más líquida en tiempos de venta que Barcelona, donde el plazo medio aumenta hasta 4,8 meses desde los 4,3 meses del trimestre anterior.
El esfuerzo financiero, entendido como el porcentaje de los ingresos familiares brutos que se destina al pago del primer año de las nuevas hipotecas contratadas, también se ha visto afectado, con un pequeño aumento de una décima hasta el 16,8% en el cuarto trimestre. El cálculo toma en consideración los datos de hipoteca media publicados por el INE y los ingresos brutos por hogar. El importe medio de las hipotecas contratadas en España en el último trimestre del año se situó en 116.794 euros, con una cuota mensual promedio de 542 euros.
Islas Baleares y Andalucía son las Comunidades Autónomas con el mayor nivel de esfuerzo financiero, con un 22,6% y un 17,9%, respectivamente, mientras que Asturias (13,4%) y La Rioja (13,6%), son las regiones donde la tasa de esfuerzo financiero es más reducida.
En los distritos de Salamanca, Moncloa o Chamberí, el esfuerzo financiero roza el 40%
Sin embargo, resulta especialmente llamativo, e incluso preocupante, los porcentajes que se alcanzan en algunos distritos de Madrid. En Salamanca, Moncloa o Chamberí, ya se roza el 40%, y no olvidemos que los expertos señalan que el nivel esfuerzo no debería superar el 30%, ya que porcentajes superiores podrían comprometer otros gastos familiares e incluso producir la morosidad en las cuotas mensuales de la hipoteca.
Además, esos mismos expertos señalan que para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que dicho porcentaje se movieran entre el 20% y el 25%. Así, por ejemplo, para una familia cuyos ingresos fueran de 2.000 euros netos mensuales, la cuota de la hipoteca no debería superar los 600 euros al mes.
