El Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), primera empresa que se dedica a incluir en sus bases de datos a todos aquellos arrendatarios, tanto personas físicas como jurídicas, que se han visto inmersos en un proceso judicial de desahucio por impago de rentas, ha presentado este miércoles los datos relativos a su décimo estudio sobre morosidad.
De él se desprende en primer lugar que, pese a la recuperación económica, el volumen de impagos en el alquiler de vivienda no ha dejado de crecer desde 2007, fecha a la que se remonta el informe. En 2017, el incremento anual de los impagos fue de casi un 4% (en concreto el 3,96%) y si bien se trata de un ritmo de avance más suave que el detectado en los peores años de la crisis, solo en el análisis por provincias se constatan algunos descensos puntuales allí donde la demanda de alquileres continúa siendo muy escasa.
En cuanto a la deuda media que acumulan los inquilinos declarados morosos, la cantidad asciende a 6.032 euros en 2017, una cifra que se mantiene bastante estable desde los últimos cinco años y, como es lógico es más elevada en los territorios donde los alquileres son más caros. En Barcelona, la deuda media asciende a 10.661 euros, en Madrid, a 9.618 y en Guipúzcoa, a 8.794 euros.
En la clasificación por comunidades autónomas, el estudio destaca que la morosidad se incrementó durante el año pasado en 15 de los 19 territorios analizados (las 17 autonomías y las dos ciudades autónomas). Las mayores subidas se registraron en Cantabria (9,6%), País Vasco (8,9%) y Murcia (7,5%).
Por el contrario, los menores incrementos de la morosidad se produjeron en comunidades autónomas con escaso volumen de pisos alquilados y precios moderados. Entre ellas, destacaron La Rioja (0,20%), Galicia (1,8%), Extremadura (2,6%) y Castilla-La Mancha (2,7%). Por provincias, incluso se registraron descensos en Valencia, Cuenca o Córdoba, también motivados por el peso de los alquileres turísticos (donde la morosidad es cero) y la gentrificación de algunos barrios o el bajo peso del alquiler residencial, según explicó Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad de FIM.
Los casos de Cataluña y Baleares
Así, el informe constata que se han producido descensos de la morosidad en Baleares (-6,45%) y Cataluña (-2,76%). También se ha registrado una bajada de la morosidad en Asturias (-2,1%). Sin embargo, según FIM, esta bajada se debe a que es un pequeño mercado de arrendamiento y las rentas son bajas.
Durante el debate celebrado con motivo de la presentación de estas cifras, el presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), Diego Galiano, el socio director de Pluslegal Abogados, Sergio Lusilla, y el citado responsable de Estudio de FIM, Sergio Cardona, coincidieron en recordar que el temor a tener que enfrentarse a un proceso legal por morosidad es el principal escollo que impide que más propietarios pongan sus pisos vacíos en alquiler. También los tres estuvieron de acuerdo en que las medidas que deberían ponerse en marcha para paliar esta situación deberían ser de carácter preventivo.
De hecho, elogiaron que las últimas reformas legislativas puestas en marcha hayan reducido los plazos que transcurren entre que el propietario interpone una demanda por impago y el momento en el que puede recuperar su vivienda. Si antes de 2009 esos plazos podían prolongarse hasta dos años y más, hoy la media nacional se sitúa entre los seis y ocho meses, dependiendo de la comunidad autónoma.
Galiano aconsejó a quienes estén pensando en alquilar una casa que se dejen asesorar por un profesional de la intermediación inmobiliaria, como son los agentes de la propiedad, quienes podrán hacer un estudio previo de la capacidad de pago y el riesgo que tiene cada potencial inquilino.
En opinión de Lusilla también sería muy positivo que se reduzcan todavía más los casos por los que en la actualidad todavía se pueden entorpecer o dilatar los procesos judiciales para procurar que el anunciado desahucio exprés pueda ser de verdad una realidad, ya que los citados seis u ocho meses siguen siendo muchos para miles de propietarios que necesitan cobrar las rentas como complemento a sus ingresos ordinarios.
Ambos pusieron en valor la labor que realiza en este sentido el Fichero de Inquilinos Morosos, al que solo tienen acceso los profesionales de la intermediación inmobiliaria, como APIS y abogados, y los propietarios que acrediten de forma fehaciente su intención de arrendar un piso. Además, los inquilinos incluidos previamente han debido dar su consentimiento a ser registrados, normalmente a través de una cláusula en su contrato de arrendamiento.
Asimismo, pidieron más medios humanos y tecnológicos para los juzgados y abogaron por la creación de juzgados especializados en asuntos inmobiliarios como herramienta para agilizar aún más los procesos y, por ende, poder abaratarlos. Y es que interponer una demanda de desahucio suele requerir los servicios de un abogado y un procurador, lo que sitúa su coste promedio entre 1.500 y 1.800 euros.
Galiano recordó el fiasco del registro público de inquilinos morosos que prometió el Gobierno del PP cuando en 2013 modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Explicó que entonces el Ejecutivo alegó que era imposible poner en marcha un instrumento de esas características por problemas de tecnología y, sobre todo, por los impedimentos que se había encontrado la Administración para crear dicha plataforma y garantizar al mismo tiempo el cumplimiento de la Ley de Protección de Datos. Un replanteamiento de este proyecto tampoco sería mala idea, en su opinión, unido a más incentivos fiscales para que los propietarios vean más atractivo el arrendamiento de sus casas desocupadas.
De esta forma, se podría incrementar la oferta del parque inmobiliario en alquiler, factor indispensable para tratar de frenar la escalada de las rentas. Por último, también recomendaron la suscripción de seguros contra los impagos y desperfectos, ya que los actos vandálicos en las viviendas suelen producirse cuando el proceso se enquista y el moroso es de mala fe.
