Una situación que ha comenzado a agravarse y a provocar tensiones alcistas de precios en algunas zonas con problemas o incidencias urbanísticas.
"El gran problema del sector en este momento es la gran conflictividad judicial. En la última década, medio centenar de planes generales de urbanismo han sido anulados por tribunales superiores y por el Tribunal Supremo. El 20% corresponde a capitales de provincia y eso supone que el 15% de la población se ve afectada. Son datos realmente sorprendentes. Tanto el legislador estatal como el autonómico tienen que dar solución a esta situación", afirmaba recientemente en un encuentro inmobiliario José Ramón Blanco, el director de Promociones de Pryconsa.
Marbella, Gijón, Santander o Vigo son localidades donde los planes generales están paralizados
Marbella, Gijón, Santander, Orense, Vigo, Santa Cruz de Tenerife, Boadilla del Monte, Nigrán, Gondomar, Benissa, Baeza, Denia, Guillena, Alcorcón, Moraleja de Enmedio, Cartagena, Vic son algunas de las localidades donde los planes generales de ordenación urbana están paralizados. A estos se suman otros tantos planes parciales y sectores concretos de determinadas localizaciones, también en el aire.
Una situación que los promotores vienen denunciando desde que se inició larecuperación inmobiliaria hace ya casi cuatro años, al tiempo que critican, casi a diario, que la problemática del suelo no esté teniendo la respuesta deseada por parte de las administraciones públicas y que no se hayan aprovechado los años de crisis para poner suelo en carga.
El eterno problema del suelo
"El suelo es un problema endémico del sector que puede llevarnos de nuevo a caer en los viejos problemas del pasado. Las subidas del precio del sueloacaban repercutiendo en el precio de la vivienda y esto a su vez repercute en otros factores, como por ejemplo en el esfuerzo de las familias para comprar casa", aseguraba recientemente el presidente de los promotores de Madrid (Asprima), Juan Antonio Gómez Pintado.
El de la capital es un claro ejemplo de estas tensiones. Un mercado al alza, donde el apetito por comprar suelo finalista es voraz —hay una enorme competencia por hacerse con los escasos solares a la venta—, lo que ha provocado fuertes presiones alcistas en los precios —primero de la vivienda y posteriormente de los terrenos— ya que, aunque oficialmente el sector niega que se esté volviendo a comprar suelo en base a expectativas de futuras subidas de los precios de la vivienda (especulación), lo cierto es que en voz baja a todos les preocupa que determinados actores sí lo estén haciendo.
En Madrid, los precios de la vivienda nueva han subido casi un 7% en apenas seis meses, según Sociedad de Tasación, y aunque no existe ninguna incidencia urbanística relevante, lo cierto es que son muchos los interrogantes que planean sobre la ciudad y sobre desarrollos muy concretos. Pendiente de aprobación se encuentra la popularmente conocida como Operación Chamartín —ahora Distrito Castellana Norte— o la Operación Mahou Calderón, mientras que el Ayuntamiento acaba de paralizar, a través de un Plan Director, los llamados Desarrollos del Sureste, "cercenando", en palabras del propio Pintado, las posibilidades de crecimiento de la ciudad, al eliminar la capacidad de generación de vivienda protegida y asequible en la capital, además de limitar el acceso a suelo finalista en la capital.
El caso de la capital de España es especialmente sangrante puesto que, tal y como reconocía recientemente el consejero delegado de esta tasadora, Juan Fernández-Aceytuno, "niveles de repercusión del 47-48%, como los que se están viendo en Madrid o Barcelona, donde los precios de la vivienda han aumentado un 5%, adelantan un recalentamiento del precio del suelo".
Las críticas del sector promotor también salpican a la Comunidad de Madrid ya que, aunque la Ley del Suelo en la que trabaja la administración autonómica madrileña estará lista, previsiblemente, antes del verano, "no avanza demasiado en lo que a seguridad jurídica se refiere ni tampoco en las tramitaciones. Los planes generales no son normas, son reglamentos y, por tanto, nulos de pleno derecho si falta algún trámite. Eso debería cambiar", asegura Felipe Iglesias, consultor del despacho Uría Menéndez quien echa en falta en Madrid "lo primero que se debería haber hecho es una ordenación del territorio. Hemos desaprovechado la crisis para sacar suelo y para legislar".
La parálisis de Marbella desvía la inversión
Sin embargo, tal y como muestra el 'Mapa urbanístico' de Sociedad de Tasación, Madrid no es el único mercado en tensión por falta de suelo finalista. En Marbella, una de las zonas costeras en pleno auge, la anulación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2010 por parte del Tribunal Supremo a finales de 2015, ha provocado un trasvase de las inversiones hacia localidades vecinas como Estepona, Ojén, Benahavís o Mijas, con una importante presión alcista de los precios del suelo.
No obstante, "aunque Marbella afronta algunas dificultades por la anulación del PGOU, tiene abundante obra nueva", apuntan desde Tinsa, que recuerda que se está tramitando la adaptación del PGOU de 1986 a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) que permitirá "poner suelo para la construcción de vivienda protegida y una estabilidad jurídica y urbanística que ahora no tienen".
En Marbella, la anulación del PGOU ha provocado un trasvase de las inversiones hacia localidades vecinas como Estepona, Ojén, Benahavís o Mijas
Desde esta tasadora señalan que el resto de municipios de la Costa del Sol no tienen problemas "grandes" a nivel general, "aunque en Mijas, Manilva y Benalmádena, se han detectado problemas urbanísticos de algunos sectoreso unidades de ejecución, que se han desarrollado o aprobado de forma ilegal y que necesitan de alguna modificación urbanística (modificación de elementos, nueva reparcelación...) que permita que las parcelas vacantes de esos ámbitos se puedan edificar". Es el caso, por ejemplo, de El Hipódromo y del Campo de Golf de Santa Ana en Mijas o el sector Calahiguera en Benalmádena.
En estas zonas, tal y como sucede en Madrid, "la lentitud de algunos municipios y de la propia administración en la tramitación de la revisión de los planes generales está demorando la nueva construcción de zonas con bastante posible demanda como Benahavís y Torremolinos", apuntan desde Tinsa.
Alerta por la protección de la costa
Otra zona a tener en cuenta es la Comunidad Valenciana y toda su zona costera donde hay una evolución suave del mercado, si bien se aprecia un repunte de actividad en suelos ubicados en zonas consolidadas de las ciudades de Valencia y Castellón, con Alicante en proceso de estabilización, tras subirse al carro de la recuperación hace dos años de la mano de Madrid y Barcelona. En Castellón se ha aprobado recientemente el Plan General, mientras que Peñíscola o Denia carecen de él.
Lo más significativo, no obstante, es la tramitación del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral (Pativel), un plan de reordenación de todo el litoral, cuyo objetivo es preservar y proteger la costa de la Comunidad Valenciana. De hecho, prácticamente prohíbe toda nueva construcción en los primeros 500 metros desde el mar hacia el interior, y afecta, en menor medida, hasta los dos kilómetros desde el mar hacia el interior. Según los expertos, su carácter supramunicipal tendrá un impacto en toda la zona costera de la comunidad, en concreto en aquellas zonas aún sin ordenar. Desde noviembre de 2015 estarían suspendidas las licencias en los suelos afectados.
En Cataluña, sin incidencias urbanísticas importantes, es la situación política la que complica la evolución del mercado residencial y del suelo
Una de las zonas que puede verse afectada es Murcia, donde persisten las importantes bolsas de suelo vacante en stock. En la región murciana han transcurrido ya 17 años desde que fue aprobado el PGOU y desde entonces se han aprobado desarrollos que suman 240.150 nuevas viviendas. Según 'La Verdad de Murcia', a determinados desarrollos urbanísticos—algunos de los cuales están bajo investigación judicial— se les llegó a otorgar un volumen de edificabilidad que estaba por encima de toda legislación. En Cartagena, la suspensión del Plan General está provocando una reducción importante en la actividad inmobiliaria.
En otros mercados como Cataluña, sin incidencias urbanísticas importantes, es la situación política la que complica la evolución del mercado residencial y del suelo. La ciudad de Barcelona y el área metropolitana siguen destacando respecto al resto de la región, siendo uno de los motores de la reactivación del mercado del suelo como hace seis meses, mientras que las provincias de Lérida y Tarragona presentan todavía cierto nivel de estancamiento.
No obstante, la crisis independentista ya se ha dejado sentir en tierras catalanas. Según datos de Tecnocasa, en el último trimestre de 2017, el precio de venta de las viviendas en la ciudad condal bajó un 1,34 %, el primer descenso desde que se inició la recuperación inmobiliaria en 2014. "Si continúa esta dinámica, en el primer semestre de 2018 es probable que el precio de la vivienda en Barcelona deje de crecer con la misma intensidad con que lo venía haciendo hasta ahora", aseguraba esta misma semana Lázaro Cubero, director del departamento de análisis de la compañía. No solo eso, sino que en los últimos tres meses se ha registrado en Barcelona un descenso del número de inversores, que pasaron a representar el 37,4 % de las transacciones al 27,3 %.
Ibiza comienza a desinflarse
En las Islas Baleares se consolida el dinamismo, tanto por el aumento de la demanda como por el incremento de los precios, sobre todo en las zonas costeras, especialmente en Ibiza. Sin embargo, este mercado comienza a girar la temperatura y desde la Sociedad de Tasación han comenzado a observar un estancamiento de precios. La isla está a la espera de que se apruebe el PGOU por parte del Ayuntamiento, que afecta, sin duda, a la autorización de nuevas promociones.
En otros mercados, destaca Toledo, donde Ayuntamiento está trabajando en la actualización del PGOU del año 1986, —el Plan de Ordenación Municipal de 2007 fue declarado nulo—, mientras que en Galicia, el planeamiento se encuentra parado en Barreiros, Vigo y Orense. Vigo, sin ir más lejos, tendrá un nuevo Plan de Urbanismo en un plazo estimado de cuatro años, según publicaba hace un par de meses la prensa local. En Asturias, el Plan General de Gijón lleva suspendido varios años, mientras que Llanes no tiene plan general desde hace varios años. "Hay que ir a la cuota o reglamentos urbanísticos locales para obtener licencias", asegura Juan Fernández-Aceytuno. En Santander y Laredo se ha anulado recientemente el PGOU, originando un parón total en cualquier desarrollo de suelo.
Según los expertos, la redacción de todos estos planes es clave para la puesta en el mercado de suelo finalista que permita levantar viviendas y evite tensiones alcistas en los precios de la vivienda, si bien, no en todas las zonas con alertas urbanísticas —ya sea por la paralización o anulación de un plan general o un plan parcial—, existe demanda real de viviendas.
Según recogía Tinsa en su último informe sobre el mercado residencial de costa, en los ayuntamientos de Burela, Ribadeo y Xove se ha aprobado definitivamente el Plan General, aunque no ha variado de forma significativa la solicitud de licencias. Es decir, aunque el planeamiento esté parado, tampoco hay demanda para esas viviendas, a diferencia de lo que sucede en Madrid o Marbella.
