El 77,8% de los residentes en España tiene vivienda en propiedad. Con ser alta esta cifra es más baja de la que había en 2007, cuando alcanzaba el 80,6%, y España ya no está entre los diez países de la Unión Europea con porcentajes más altos de propietarios de vivienda. La crisis, las dificultades para acceder a una hipoteca y el cambio de mentalidad que está germinando entre los jóvenes empuja a una proporción cada vez más alta de ciudadanos hacia el alquiler. Sin embargo, no existe suficiente parque de viviendas para arrendar y no hay el mismo nivel de oferta profesional y especializada en este segmento como en Alemania y otros países europeos. Algunas de las sociedades de inversión inmobiliaria -las socimi- vienen en parte a cubrir este hueco.
En este contexto, y como otra de las vías de desinversión de sus inmuebles, Sareb, el banco malo que aglutinó los activos tóxicos de las cajas que recibieron ayudas públicas, sacará a cotizar la próxima semana -el 3 de abril- su sociedad de inversión inmobiliaria Témpore Properties, que cuenta con una cartera de 1.383 viviendas para alquilar y 160 plazas de aparcamiento y trasteros en el área metropolitana de grandes ciudades españolas, con un valor patrimonial de 175 millones de euros. La socimi cotizará en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con el objetivo de saltar al mercado continuo en un plazo de tres años. Saldrá a un precio de 10,40 euros por acción, lo que supone valorar el 100% en 152,7 millones de euros. El 98,5% del capital pertenece a Sareb y el 1,5% a inversores minoritarios.
Témpore se ha constituido con un millar y medio de los mejores activos de Sareb que cumplen determinados criterios de situación, estado, ocupación (el 84% de las viviendas están arrendadas y prevén alcanzar el 95% en 2019) y morosidad, con el objetivo de ofrecer una rentabilidad del 5,5% en 2020 (ahora es del 3,7%). El precio medio de alquiler de las viviendas de Témpore ronda los 560 euros, aunque hay pisos desde 410 euros en Yebes (Guadalajara) hasta los 940 euros de un ático en el Ensanche de Vallecas en Madrid. El 23,9% de la cartera está en Cataluña, por lo que la compañía advierte que los resultados estarán influenciados por la situación en esta comunidad autónoma.
Además, la empresa tiene un plan de renovación de contratos para actualizar la renta y ajustarla al mercado, con lo que espera lograr una apreciación media del 15% en las rentas. Este año se renovará un tercio de la cartera, otro 36% el año que viene y el resto, en 2020.
En Témpore sólo hay dos empleados: el consejero delegado, Nicolás Díaz Saldaña, y el director financiero, Pelayo Barriga. Ambos vienen de Sareb. Para la gestión de los alquileres han contratado a Azora, con una parte de retribución variable ligada a objetivos de rentabilidad y a la que se remunera sólo por las rentas cobradas «para que gestione bien la morosidad». Una mora que en estos momentos ronda el 5% y proyectan reducirla al 2% en tres años.
La socimi aspira a reunir 4.200 inmuebles con un valor patrimonial de 500 millones de euros en un plazo de tres años. Para ello cuenta con una ventaja: tiene un acuerdo para que Sareb, que es el mayor propietario de vivienda residencial en España, le siga aportando activos. El banco malo le dará un derecho de primera opción para comprar las carteras que vaya sacando al mercado.
Sareb se creó en 2012 con activos tóxicos de las cajas de ahorro valorados en 200.000 millones de euros y con el objetivo de darles salida en un plazo de quince años. De ellos, el 80% eran créditos promotores dudosos y el 20% restante eran inmuebles. En estos cinco años ha vendido inmuebles y carteras de préstamos pero todavía le queda más del 70%. Con el tiempo va ejecutando los préstamos impagados y adjudicándose los inmuebles que eran su garantía o acabando las promociones interrumpidas. Con el cambio de ciclo económico y la recuperación del sector inmobiliario, crear una socimi es otra forma de obtener rentabilidad por la vía del alquiler y vaciar su balance.
Témpore tiene previsto realizar a finales de este año la primera gran operación de adquisición, financiada previsiblemente con una ampliación de capital en la que daría entrada a inversores institucionales y extranjeros (fondos de inversión, fondos de pensiones y compañías de seguros). Además, la sociedad aspira a ser «actor protagonista» en las fusiones que se produzcan en el futuro. La sociedad prevé empezar a ganar dinero en 2019 -556.000 euros- y repartirá al menos el 80% del beneficio neto en dividendos.
