Tras cuatro años de continua recuperación, es probable que España supere los 100.000 visados para la construcción de obra nueva en 2018, lo que confirmará la actual tendencia expansiva del mercado inmobiliario. En este escenario, una de las dudas que surgen es saber si el crecimiento irá acompañado de una forma distinta de planificar los desarrollos urbanísticos o si, por el contrario, se mantendrá el modelo vigente durante los años del boom.
«En aquella época los alcaldes pensaron que el urbanismo consistía únicamente en regular el crecimiento, por lo que se centraron en edificar viviendas y oficinas, pero no en acompañarlas de las necesarias dotaciones públicas o zonas verdes», explica José María Ezquiaga, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) y presidente de la Asociación Española de Urbanistas (AETU). Si en los años 80 los ayuntamientos habían apostado por revitalizar sus barrios, dotándolos de más y mejores equipamientos, a partir de los 90 se dedicaron a construir casas en las afueras, en los denominados ensanches, dando forma a un modus operandique algunos han tachado de urbanismo inmobiliario.
«Este modelo no respondía a las necesidades reales de los ciudadanos, un divorcio que probablemente ha sido la peor herencia del urbanismo de aquella época, lo que se tradujo en un durísimo ajuste tras el estallido de la crisis económica, con zonas que quedaron vacías o incluso sin terminar», recuerda Ezquiaga. Los principales ejemplos fueron urbanizaciones que luego han permanecido semidesiertas durante años, como Ciudad Valdeluz (Yebes, Guadalajara), Costa Miño Golf (Miño, La Coruña) y un largo etcétera encabezado por El Quiñón (Seseña, Toledo), esa ciudad de 13.000 pisos con la que Francisco Hernando, más conocido como El Pocero, quiso añadir 40.000 nuevos vecinos a un pueblo que entonces no llegaba a los 10.000.
EL URBANITA RAFAEL SAÑUDO
«Fue un claro ejemplo de urbanismo a la carta, con un gobierno municipal que en aquellos años daba luz verde a todo lo que le presentaban los promotores privados», explica Manuel Fuentes, quien llegó a la alcaldía de Seseña con el proyecto de El Pocero recién aprobado. Poco después, se convirtió en su principal enemigo: «Decidimos paralizar las licencias cuando ya se habían levantado unas 5.000 viviendas, porque la edificación iba muy rápido, pero la urbanización, y particularmente el despliegue del suministro de agua a los nuevos edificios, muy despacio».
El Quiñón constituye un ejemplo extremo de los excesos cometidos durante aquella época, y tampoco refleja la prudencia que se instaló en el urbanismo español tras el inicio de la crisis... De hecho, el actual equipo de gobierno municipal acaba de dar luz verde a Parquijote, un proyecto para urbanizar 4,6 millones de metros cuadrados destinando la mitad de ese terreno a uso industrial y la superficie restante a levantar 3.500 viviendas. «Supone crear un nuevo núcleo urbano que impedirá cohesionar los tres existentes: Seseña, Seseña Nuevo y El Quiñón», lamenta Fuentes.
A juicio de los promotores inmobiliarios, casos como el de esta localidad toledana suponen, a lo sumo, la excepción a una regla totalmente diferente. «El urbanismo a la carta es un bulo, al menos en las grandes ciudades, en las que rigen los planes urbanísticos, que son unos procesos muy reglados», sostiene Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
Los planes urbanísticos, en la raíz del modelo
Hasta cierto punto, esta opinión es compartida por José Fariña, catedrático de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM): «El modelo español se basa en el planeamiento normativo, que requiere seguir un procedimiento muy específico para urbanizar el terreno». Por tanto, «si en algún caso se hizo mal es porque se permitió que se hiciese mal, hasta el punto de que una regulación que debía favorecer al ciudadano pudo terminar beneficiando, en algunos casos, al constructor inmobiliario», añade.
Además, Fariña sostiene que la orientación del urbanismo ha cambiado mucho desde los años del boom o, al menos, tendrá que hacerlo para dar respuesta al actual «sobreconsumo del planeta». A este proceso, añade, habrá que adaptarse por las buenas, «tomando medidas concretas», o por las malas, «con el sufrimiento de mucha más gente».
En caso de optar por la primera opción, el camino, según el catedrático, son las «ciudades de proximidad, contextualizadas y compactas». Es decir, urbes de una extensión pequeña o mediana (de no más de un millón de habitantes), que favorezcan los desplazamientos a pie y en bicicleta, con núcleos de producción de alimentos próximos que eviten tener que traerlos desde lugares situados a miles de kilómetros y con un modelo de crecimiento basado en la densidad de población, que es el que permite que los negocios locales funcionen y las dotaciones sean rentables. Y todo ello, añade Fariña, «contando con la participación real de la gente, a la que previamente hay que educar para que sepa sobre qué está opinando».
Muchas de estas cuestiones ya monopolizan los grandes foros internacionales en los que se reflexiona sobre el futuro de las ciudades, organizados por la Unesco o el programa ONU-Hábitat. En estos espacios existe un cierto consenso respecto a los retos que afronta el urbanismo y que incluyen, según Ezquiaga, «la necesidad de regenerar los espacios existentes y la calidad del parque inmobiliario construido, reducir el uso del coche, dar respuesta a un nuevo estilo de vida más saludable, que es lo que demandan los ciudadanos, y pasar de una ciudad consumidora de energía a otra que llegue a ser productora».
Vitoria, a la cabeza de la sostenibilidad
Pero una cosa es tener claro el diagnóstico y otra, iniciar el tratamiento. En el caso de España, los expertos apuntan a Vitoria como el alumno más aventajado en materia de urbanismo sostenible, con una pionera unión de infraestructuras verdes y agricultura de cercanía. En el ámbito de la regeneración urbana, también suelen destacarse los esfuerzos de Logroño o Guadalajara, ciudades que en esta nueva etapa urbanística se están dedicando a unificar y coser los desarrollos que se levantaron durante el periodo anterior y que, en muchos casos, permanecían alejados e incomunicados entre sí.
Aunque el periplo hacia un urbanismo más respetuoso con el medio ambiente es bastante más complicado en el caso de las grandes ciudades, Madrid también tiene la intención de transitarlo, tal como señala el concejal de Desarrollo Urbano Sostenible de la ciudad, José Manuel Calvo: «Nuestro modelo se basa en la racionalidad, pero bajo una dirección pública y no como sucedía en la época del boom, donde se conjugaban los intereses particulares con una Administración muy colaboracionista». En Madrid, añade, aquello derivó en la paralización de las grandes operaciones urbanísticas, que chocaron «con la resistencia ciudadana, su judicialización vía recursos y denuncias, y con la propia normativa, que declaró ilegales muchos de esos proyectos».
La denominada Operación Chamartín es una de las que se han desbloqueado en los últimos tiempos. A falta de su aprobación definitiva, el proyecto (rebautizado como Madrid Nuevo Norte) ha sido considerado como el más importante de Europa en materia de regeneración urbana. «Tiene la sostenibilidad en su ADN, tanto a nivel medioambiental, como social y económico; aboga por la movilidad sostenible, para lo que plantea la creación de un entorno accesible y unos usos mixtos, con zonas para vivir, trabajar y disfrutar del ocio, y sitúa al vecino en el centro del proyecto», destacan desde la plataforma empresarial que impulsa el proyecto, Distrito Castellana Norte, integrada por BBVA y San José.
Madrid Nuevo Norte también recoge algunas de las recetas de la nueva política urbanística que quiere abanderar Madrid y que, según Calvo, «parte de los barrios, fomenta la participación vecinal y se basa en los planes directores, cuya puesta en marcha es más ágil que la de los planes generales». El proyecto incluye más de 4.000 inmuebles para desarrollar políticas públicas de vivienda, pues el concejal considera imprescindible «ampliar el parque de pisos en régimen de alquiler social, para que resuelva las necesidades de la gente con menos recursos y equilibre el conjunto del mercado inmobiliario, tirando los precios a la baja». Calvo entiende que Estado y comunidades también deberían ayudar en este propósito, además de tomar medidas adicionales como «limitar los precios o gravar las casas vacías para garantizar su puesta en el mercado a unos precios acotados».
Este asunto, el del papel que deben jugar las distintas administraciones públicasen el urbanismo, es el principal caballo de batalla de la Asociación Española de Profesionales del Urbanismo, Ordenación Territorial y Sostenibilidad (Aepuos), tal como explica su presidente, Manuel Ojeda: «España no puede tener 17 legislaciones distintas en materia de urbanismo, por lo que defendemos que el Estado amplíe sus competencias para que pueda desarrollar una base legal común, a partir de la que luego profundice cada administración regional». Pero este modelo, que se asemejaría bastante al existente en países como Francia o Reino Unido, choca en España con una importante barrera, tal como añade Ojeda: «Exige reformar la Constitución».
Para terminar de dar forma a ese nuevo modelo menos descentralizado, desde esta asociación también consideran necesario sustituir la actual Ley del Suelo, «porque fomenta la especulación con el terreno y su concentración en unas pocas manos». Y también reclaman la puesta en marcha de un plan nacional que favorezca la colaboración entre las comunidades autónomas, «porque asuntos como las infraestructuras o la vivienda exceden de las fronteras regionales».
Más recursos y menos barreras normativas
En cierto modo, esta receta no es muy distinta de la que defiende Calvo para evitar que vuelvan a levantarse desarrollos urbanísticos que durante mucho tiempo permanecen sin colegios o al margen de las conexiones de transporte público: «A día de hoy, las administraciones aprueban los proyectos y luego se desentienden de su ejecución, mientras que nosotros pensamos que las inversiones públicas deben programarse en paralelo a las privadas».
«Desde los promotores también defendemos un urbanismo sostenible y concentrado, que apueste por la regeneración de los cascos», apunta Gómez-Pintado, «pero lo más urgente es acabar con la inseguridad jurídica del modelo actual». En este sentido, Sociedad de Tasación contabilizaba en octubre hasta 14 incidencias en planes generales y parciales de toda España, que los mantenían paralizados en los tribunales.
Éste es otro de los principales problemas del sistema urbanístico español y la razón por la que, tal vez, tarda demasiado en adaptarse a los cambios de las ciudades (y, por tanto, a las nuevas necesidades de la población): el modelo está excesivamente judicializado. «Cuando un plan presenta algún defecto se anula en su totalidad, mientras que lo que habría que hacer es establecer unos plazos para que se repare ese problema», opina Ezquiaga. Similar es la postura de Calvo, quien también defiende que «un defecto de forma no suponga la anulación de un plan, pero sí un problema relacionado con las cuestiones de fondo de dicho plan, porque ahí sí deben existir unas garantías jurídicas».
Detrás de esta «epidemia de anulaciones de planes» también aparecen, según Ezquiaga, causas legales y burocráticas: «A la normativa actual se le han añadido demasiadas cosas, por lo que habría que clarificarla», y el sistema presenta un «exceso de trámites cuyos plazos, además, son muy largos». Esta cuestión sería «fácil de solucionar», opina el decano de los arquitectos madrileños, y aportaría «garantías» a inversores y ciudadanos. También supondría un importante ahorro económico, afirma Gómez-Pintado, pues «el tiempo es dinero».
Fuente: http://www.elmundo.es/
