Las últimas horas para cerrar la búsqueda de inversores en el regreso a Bolsa de Metrovacesa fueron de infarto para los bancos colocadores. Faltó poco para que se produjera una gigantesca debacle en la incipiente recuperación del ladrillo, pero finalmente llegó el éxito necesario que deja abierta la puerta de la cotización para otras promotoras de viviendas. En el último momento, los bancos accionistas, Santander (75% del capital) y BBVA (25%), tuvieron que ceder y rebajar el precio ante la débil demanda por compras los títulos de la inmobiliaria.
Durante los últimos días, los bancos colocadores del 25% del capital de Metrovacesa sintieron una fuerte presión para conseguir el precio exigido por Santander, como principal accionista. La entidad presidida por Ana Botín diseñó una estrategia para llevar a la inmobiliaria a Bolsa en la que se incluía una valoración que el sector inmobiliario consideró excesiva desde el principio. El banco apretó todo lo que pudo hasta que tuvo que ceder para que no fracasara la operación, confirman diferentes fuentes del mercado.
Metrovacesa presentó a los inversores una empresa en pérdidas y sin recorrido en los últimos años en promoción de viviendas por la crisis del sector y de la propia compañía, que fue excluida de cotización en 2013. En la puesta en escena de la nueva Metrovacesa, la inmobiliaria sacó a relucir en verano de 2017 un gigantesco banco de suelo valorado en 2.600 millones de euros, que le servirá para construir 38.000 viviendas en los próximos años. Esos terrenos provienen de la anterior época del boom del ladrillo y de aportaciones de sus bancos accionistas en ampliaciones de capital no dinerarias. Desde ese momento se podía considerar a Metrovacesa como la reina del sector, con mucha diferencia, la mayor compañía.
La empresa, que fichó el pasado año a Jorge Pérez de Leza, procedente del Grupo Lar, como consejero delegado, está muy segura del valor de esos suelos. Tan confiada, que en su regreso a Bolsa quiso vender las acciones con una prima sobre el valor neto de los activos (NAV), que se sitúa en los 2.690 millones. La firma quería copiar así los estrenos bursátiles de Neinor y Aedas, que aplicaron prima y el mercado lo bendijo. El responsable máximo de esta estrategia, según se explica entre los conocedores de la operación, es Francisco Javier García-Carranza, la mano derecha de Ana Botín para reestructuraciones y sector inmobiliario.
Pero ni el sector ni los inversores se acabaron de creer los cantos de sirena. La lógica repetida en las últimas semanas indicaba que Metrovacesa debía salir con descuento sobre en NAV. En el lado negativo, los expertos veían un exceso de suelo no finalista (sin permiso para construir), que llega al 23% del total, y unas localizaciones que a nadie interesan ahora mismo. La compañía, por su parte, ha incidido en que esas ubicaciones y esas parcelas en gestión le darán ventaja frente a otras empresas cuando la recuperación se extienda a otras zonas más allá de Madrid, Barcelona y las franjas costeras de Málaga y Alicante. Por eso, los bancos decidieron que Metrovacesa saldría con prima sobre el NAV, con una valoración máxima de 2.950 millones.
Santander y BBVA cedieron el precio ante el peligro real de que la operación acabase en un sonoro fracaso
El revés llegó pronto. Lo que el mercado confesaba sotto voce, Bankinter lo puso negro sobre blanco en un análisis en el que recalcaba que Metrovacesa estaba sobrevalorada. E iba más allá: lo cifraba en entre un 5% y un 10%, al menos.
En la búsqueda de inversores, los bancos colocadores se encontraron, sobre todo en una última tensa jornada el jueves pasado, con que los fondos internacionales pedían una rebaja del 10% sobre el precio. La presión de Santander no fue suficiente. Los accionistas cedieron ante el peligro real de que la operación acabase en un sonoro fracaso para ellos y que, por extensión, hiciera temblar al sector. Ampliaron 24 horas el plazo, rebajaron el precio y así consiguieron completar la demanda sin más tensiones, a 16,5 euros por acción y con una valoración de la compañía en 2.500 millones. Esa cifra recoge finalmente un descuento, como quería el mercado desde el inicio, del 7%.
La compañía, que celebra su centenario este año, volverá a cotizar mañana, cinco años después. Los bancos acreedores –que convirtieron deuda en acciones– han saneado la empresa, una de las grandes del sector en el anterior ciclo de bonanza y que logró sobrevivir, pero sin actividad.
El sector inmobiliario considera de forma generalizada que Santander, como principal accionista, ha tensionado en exceso la operación. “Podrían haber colocado Metrovacesa con descuento desde el inicio y hubieran podido apuntarse un éxito histórico diciendo que han conseguido llevar a Bolsa a una de las víctimas de la crisis con recorrido al alza para los próximos meses y años. Pero se empeñaron en la prima. Al final han tenido que ceder”, opina un alto ejecutivo del sector.
Las miradas van a estar fijas mañana en la evolución de la cotización, para comprobar si el mercado considera que el descuento aplicado ha sido suficiente.
Mirando más allá de las tensiones de los últimos días, que Metrovacesa vuelva es un éxito y un impulso al sector del ladrillo que está en plena recuperación, intentando acompasarse a la de la economía. El debut deja la vía abierta a las promotoras que están a la espera de seguir ese camino hacia la madurez de un sector que tras la debacle de Astroc en 2007 –y resto de empresas que fueron cayendo como fichas de dominó– prácticamente desapareció de la Bolsa.
Esta nueva incorporación ha demostrado que, de momento, hay capital internacional dispuesto a seguir apostando por estas empresas. Esa es una buena señal para las promotoras de vivienda Vía Célere, que prevé debutar este año, y probablemente Aelca, en un futuro próximo. Un fracaso de Metrovacesa, probablemente hubiera puesto en riesgo las siguientes incorporaciones. No parece que Testa, dedicada a alquiler de viviendas, vaya a sufrir esas dudas, porque el sector de las socimis desde 2014 ha convencido al capital internacional.
Lo que se ha comprobado es que los inversores quieren un precio justo y no van a pagar alegremente por un negocio muy incipiente. Hay que recordar que estas promotoras apenas han comenzado su negocio, con escasas viviendas entregadas. Tienen que demostrar, y Metrovacesa la primera, en que saben hacer casas, ser rentables, que han elegido bien el suelo y que sus cifras sobre las expectativas de ventas son realistas. Nunca hay que olvidar la burbuja del ciclo anterior, que el desempleo en España supera el 16% y que la mediana en salario anual se sitúa en 16.466 euros.
