Oficinas, centros comerciales, viviendas para el alquiler, logística... Todos ellos son sectores que han concentrado el interés inversor en el nuevo ciclo inmobiliario alcista. El próximo objetivo son las residencias de estudiantes, un tipo de propiedades que en España tradicionalmente han estado ligadas a las universidades y a las órdenes religiosas, pero cuyo panorama ha cambiado en los últimos meses. La mayor rentabilidad y la búsqueda de activos alternativos a los tradicionales hacen predecir un cambio en este sector, hacia la concentración de operadores y con nuevos socios capitalistas.
Ya el año pasado se batió el récord de inversión en este tipo de activos, sumando 560 millones de euros, según la consultora inmobiliaria JLL, frente a los 50 millones del año anterior. Esa cifra se alcanzó fundamentalmente por la venta de dos grandes carteras. La mayor, la transacción de Resa, el principal operador de residencias en España, que pasó a manos de fondos de Axa y CBRE Global Investors. Los vendedores fueron Grupo Azora y Corporación Financiera Alba, en un acuerdo que el mercado ha calculado en cerca de 400 millones. El otro gran portafolio fue la operación de Nexo, adquirido por la británica GSA (Global Student Accommodation) al fondo Oaktree.
“Es un segmento inmobiliario que muestra un importante potencial de crecimiento ya que es un sector en desarrollo en España, con unos interesantes fundamentales de mercado como el desequilibrio entre oferta y demanda, oferta disponible obsoleta y de baja calidad o gestión no profesionalizada, y en el que históricamente no ha habido una significativa inversión institucional”, señala Juan de la Peña, responsable de Amira Asset Management, uno de los socios de Student Properties Spain, la primera socimi especializada en adquirir y gestionar este tipo de propiedades.
“Es un sector que está mostrando un fuerte dinamismo e interés inversor que continuará en los próximos 24 meses”, apunta De la Peña. Pero la escasez de productos en venta hace que los inversores estén ahora interesados en lanzarse a la promoción de nuevas residencias. “Dada la limitación de producto existente, muchos inversores y operadores están y continuarán impulsando proyectos de promoción”, añade. Ha sido el caso, por ejemplo, del nuevo colegio mayor El Faro de Madrid, impulsado por Nexo.
LAS CIFRAS
93.653 plazas en residencias de estudiantes es la oferta actualmente en España para universitarios, según la consultora DBK.
7% de los universitarios viven en residencias de estudiantes en España, una de las tasas más bajas de Europa, donde el porcentaje llega al 15%, según Eurostudent.
11ª posición se encuentra España entre los destinos preferidos para los universitarios en el mundo, según la OCDE.
6,3% de los estudiantes en España son extranjeros, según el Ministerio de Educación.
80% de la inversión en residencias en Europa desde 2010 ha ido a Reino Unido, según JLL.
“España está en el punto de mira para muchos inversores internacionales. Pero es necesario el trabajo de campo para encontrar oportunidades de operadores ya establecidos con los que comenzar a crecer”, explica Nick Wride, director de activos alternativos de JLL. “La mayor parte de operadores cuenta con un sola residencia, es un mercado muy fragmentado. Creemos que puede haber consolidación entre los operadores, pero el stock tiene muchos años y creo que la preferencia pasa ahora por los nuevos desarrollos”, apunta. “Vamos a ver compras de suelo y promociones de residencias por parte de inversores que en cuatro o cinco años sacarán a la venta”, añade.
“Es un mercado muy atomizado. Hay una tendencia hacia la concentración. Es muy probable que el número de operadores se reduzca”, opina Carlos Cano, director comercial de Resa, la compañía líder del sector.
Nuevos operadores
En España, el principal operador de residencias de estudiantes es Resa, con más de 8.300 plazas y una cuota de mercado del 8,9%, según un informe de DBK de 2017. Le sigue The Student House Company, ya con 1.300 plazas, una de las marcas de la británica GSA, que en España opera como Nexo. Otro de los nuevos protagonistas es The Student Hotel, que abrirá en la Cuesta de San Vicente en Madrid una residencia de 360 habitaciones tras invertir 40 millones en rehabilitar el inmueble.
Otro de los nuevos actores es Mi Casa Inn, que firmó recientemente una alianza con la promotora Urbania, con el objetivo de desarrollar 2.500 plazas en los próximos dos años y que se sumarán a las algo más de 500 que ya tienen. En fase de construcción disponen de inmuebles que suman unas 700 camas y sus previsiones pasan por completar las 1.800 restantes durante este año. Prevén la apertura de dos nuevas residencias en Madrid, la primera en Ciudad Universitaria, con 240 camas, y otra, bautizada como Madrid-Río, en la zona de Arganzuela, de 103 camas. Por su parte, el fondo suizo Corestate adquirió a los Legionarios de Cristo el Colegio Mayor Hispano-Mexicano, donde levantará otra residencia.
Otro de los nuevos protagonistas es el gestor sueco de fondos Catella, que recientemente ha adquirido la residencia La Campana en Pamplona. “El grupo Catella está interesado en este sector porque la demanda es creciente en las principales ciudades universitarias y la oferta tiene mucho margen de mejora”, afirma Eduardo Guardiola, director y socio de Catella Asset Management. Este experto señala que existen factores como la oferta obsoleta, la escasez de plazas, la multitud de operadores pequeños, la demanda de estudiantes universitarios y la movilidad de alumnos (también extranjeros) que hacen que haya interés de los inversores en desarrollar este sector en España.
Un modelo de calidad
España, además, se está adaptando a lo que ya ocurre en otros países, con mayor movilidad de los universitarios y con mejor oferta. Para el responsable de Resa, “existe un trecho que hay que recorrer” respecto a la tasa de provisión (número de plazas entre el número de alumnos) respecto a lugares como Reino Unido. “Aunque no se llegue a esos niveles, España tiene menos plazas de calidad de las que se necesitan”. En nuestro país actualmente se ofertan alrededor de 90.000 plazas para universitarios en este tipo de centros, según diversos informes.
“El estudiante busca una oferta flexible y de calidad. Por lo general, busca una habitación con cuarto de baño, red wifi de alta velocidad, seguridad 24 horas, aire acondicionado, oferta de comida variada y de calidad y zonas comunes y espacios para la interacción social”, destaca Guardiola. “Hay muchas residencias privadas, de familias y de órdenes religiosas. Seguramente veremos que concedan alquileres a largo plazo a los grandes operadores para que haya una inversión en actualización de los inmuebles”, cree Cano, de Resa.
Igualmente opina el responsable de Catella: “Las universidades y las órdenes religiosas pueden tener en los grandes operadores un buen socio para construir o rehabilitar activos que se adapten a las necesidades actuales de los estudiantes”.
Más rentabilidad
Otro de los atractivos que los inversores encuentran en este segmento es un mayor retorno, ya que hay menos competencia que en otros sectores. “En España la rentabilidad media en este sector inmobiliario, considerado como alternativo, se sitúa en el entorno del 5,75% para activos de calidad, lo que en la actualidad compara favorablemente frente a otros sectores considerados tradicionales”, explicita De la Peña, de la socimi Student Properties.
“De manera genérica las rentabilidades se sitúan en torno a las rentabilidades del inmobiliario turístico hotelero”, revela Guardiola, de Catella. El riesgo, por contra, proviene de la mayor dificultad en la gestión. “A diferencia de otras inversiones en activos inmobiliarios clásicos como las oficinas o el logístico, el sector de las residencias de estudiantes implica una mayor gestión por la mayor rotación de los clientes, cierta estacionalidad en verano y los requerimientos operativos del negocio. El riesgo en cada caso dependerá del activo y de su localización”, añade.
