El año 2017 continuó la recuperación del mercado inmobiliario de los años anteriores: subidas de precios, aumento de los visados para vivienda y crecimiento de las nuevas hipotecas. Todo ello en un contexto de crecimiento económico por encima del 3% y bajos tipos de interés.
La aportación al Producto Interior Bruto (PIB) del ladrillo alcanzó su máximo desde finales de 2011 y también el empleo en el sector registró su nivel más alto desde 2012. No obstante, frente a la etapa de la burbuja, tanto precios, como actividad, como empleo, están en torno a un 30% por debajo.
Según el Instituto Nacional de Estadística, la construcción supuso más de 300.000 millones de euros en este 2017, cerrando el último trimestre del año con un crecimiento interanual del 4%. Eso se tradujo, además, en 1,4 millones de empleos, con un crecimiento del 6%. Ambas magnitudes alcanzaron máximos desde 2011 y 2012, respectivamente. Los visados para vivienda, según Fomento, ascendieron a casi 75.000 en los once primeros meses del año, un 16% más que en todo el año anterior.
A pesar de los buenos datos, una perspectiva mayor muestra que la actividad de 2017 aún sigue muy lejos de los años de la burbuja inmobiliaria.
La rentabilidad vuelve a máximos desde 2007
Lo mismo ocurre con los precios, que han registrado una nueva subida, de la mano de la recuperación de la rentabilidad. Según los datos del Banco de España, rentabilidad anual de los inmuebles (incluyendo tanto precios como alquiler) fue del 10,9%, lo que supone el nivel más alto desde 2007. Atraídos por esta mayor rentabilidad, la proporción de compraventas realizadas por extranjeros se ha estabilizado en torno al 13%.
En 2017 hemos asistido a subidas medias en torno al 6% (según especialistas como Idealista, Fotocasa o el Colegio de Registradores), es decir, un incremento de más del doble de la inflación pero con una gran disparidad geográfica. En las grandes capitales, las subidas empiezan a alcanzar los dos dígitos y en algunas zonas, tanto el alquiler como la compra están encareciéndose rápidamente.
Subida desigual de precios
Aunque la mayoría de las comunidades españolas registraron subidas de precios, cada vez hay más desigualdad en los porcentajes. En el tercer trimestre, el precio de la vivienda subió el 6,6%, un punto más que en el trimestre anterior, lo que da muestra de una cierta aceleración, pero con una variación de precios muy desigual por comunidades autónomas. Madrid, Cataluña y Baleares fueron las regiones donde se registraron los mayores ascensos interanuales (12,3%, 9,9% y 9,1%, respectivamente); además en las tres el ascenso fue ganando dinamismo a lo largo del año, lo que también ocurrió en País Vasco, Cantabria, Canarias, Andalucía y la Comunidad Valenciana.
Sólo en Extremadura se estancaron los precios, aunque también hubo una cierta ralentización de la subida de precios en Navarra, La Rioja, Castilla-La Mancha y Extremadura. Es decir, se amplió la diferencia entre las zonas mediterráneas y Madrid y el interior de España, donde la demanda crece a un ritmo mucho menor.
Estas subidas de precios no se han visto acompañadas por aumentos salariales, por lo que ha aumentado el esfuerzo para adquirir una vivienda, superando los 7 años de renta por primera vez desde 2012. A finales de 2017, comprar una vivienda exigía un 34,3% de los ingresos de un hogar, lo que supone también el nivel más alto desde 2014.
Los tipos de las hipotecas se sitúan en mínimos históricos
Y eso a pesar de que los tipos de las hipotecas están en mínimos históricos, ya que han terminado el año en el entorno del 2%, un nivel hasta ahora desconocido. En este contexto de mayores precios y mayor demanda, es lógico que haya crecido el crédito hipotecario: el volumen anual de crédito a nuevas operaciones, excluyendo refinanciaciones, creció el 17,4%, alcanzando en diciembre de 2017 los 36.515 millones de euros, frente a los 31.098 millones de 2016. También estos préstamos crecieron en número durante los primeros once meses de 2017 se concedieron cerca de 207.000 nuevas hipotecas, un 15,1% más que en el mismo periodo del año anterior.
A pesar de esta mayor "alegría crediticia", los bancos no se han vuelto locos a la hora de conceder hipotecas, ya que se han mantenido en los mismos niveles de los últimos años la relación entre el préstamo y el valor del piso (en torno al 64%, un porcentaje similar al de años anteriores). Tampoco ha crecido la proporción de hipotecas que sufragan más del 80% del valor de la transacción: se ha quedado en torno al 13-14%. Y sólo se ha notado una cierta relajación en el incremento de los plazos de las hipotecas, que se han alargado hasta los 281 meses, algo más que al cierre del año anterior.
