El mercado inmobiliario español está en pleno auge. Y tal es el optimismo e incluso la euforia que ha vuelto a instalarse en torno a él, que los principales expertos del sector recomiendan, prácticamente al unísono, no bajar la guardia y estar atentos para no cometer, no solo errores del pasado, sino nuevos errores que pueden acarrear nuevas y desastrosas consecuencias.
Hace apenas una semana, los promotores reconocían que la vivienda está creciendo de manera poco sostenible, y ya hace un año algunos aseguraban que la demanda no puede asumir las subidas del precio de la vivienda. Una vez más, diferentes actores del sector alertan públicamente sobre los errores que pueden volver a cometerse y sobre los peligros que acechan al sector.
"Se abre la etapa de cometer errores que nada tienen que ver con la última burbuja inmobiliaria, que provocó que los errores de muchos afectasen a todos. Ahora, serán los propios promotores los que paguen sus errores si se equivocan al comprar suelo con sus propios recursos", ha asegurado Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea en unas conferencias inmobiliarias organizadas por el Observatorio Inmobiliario en Madrid. "Vienen momentos incómodos y más que nunca debemos estar atentos para no cometer errores", aseguraba Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.
El precio del escaso suelo finalista se dispara
Principalmente las preocupaciones del sector son la falta de suelo finalista y los elevados costes de construcción. El acceso al suelo por parte de los promotores y la financiación asociada a la materia prima es un aspecto que preocupa de manera creciente. Apenas existen bolsas de suelo finalista en los principales mercados y, por consiguiente, los precios se disparan.
En algunas ubicaciones, el precio del suelo supone hasta el 50% del precio final de la vivienda
"En algunas ubicaciones, el precio del suelo supone hasta el 50% del precio final de la vivienda", ha señalado Juan Fernández-Aceytuno. "Niveles de repercusión del 47%-48%, como los que se están viendo en Madrid o Barcelona, donde los precios de la vivienda han aumentado un 5%, adelantan un recalentamiento del precio del suelo. Está claro que quien tiene suelo finalista hoy, tiene un tesoro".
El gran error, a ojos del sector promotor, ha sido no haber aprovechado los años de crisis para gestionar suelo. "En estos primeros años de recuperación nos estamos enfrentando a una enorme carestía de suelo, ya que no se ha aprovechado la época mala del ciclo para producir suelo suficiente para el ciclo bueno", ha dicho Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de los promotores de Madrid (Asprima).
En su opinión, la falta de suelo "es un problema endémico del sector y volvemos a caer en los viejos problemas del pasado. Las subidas del precio del suelo acaban repercutiendo en el precio de la vivienda y esto a su vez repercute en otros factores, como por ejemplo en el esfuerzo de las familias para comprar casa. El reto del sector es lograr mantener la accesibilidad a la vivienda y que esos ratios de endeudamiento no suban. Para eso, es fundamental que la materia prima no suba y eso solamente se consigue si los ayuntamientos lo ponen en carga a través de los planes generales".
Esta escasez, tal y como ha reconocido Gómez-Pintado, está generando mucha competencia entre los compradores y nuevos actores del sector, y volvemos a observar "falta de transparencia y comportamiento poco solidario entre los diferentes actores del mercado. El cambio tiene que ser entre todos, todos debemos empujar en la misma dirección".
Asimismo, esta amenaza para el sector ha provocado un importante cambio en las estrategias de las promotoras, especialmente aquellas que se encuentran respaldadas por grandes fondos de inversión internacionales, muy reacios tradicionalmente a entrar en suelos estratégicos —no finalistas—. Cotizadas como Neinor Homes o Aedas ya se plantean incluir en sus carteras suelo en gestión para poder garantizar su actividad y mantener sus márgenes. "Los que ya están en bolsa irán cambiando su modelo y darán entrada en sus balances a suelo en gestión. Veremos incluso a algunos vendiendo suelo finalista para equilibrar unos márgenes dañados por los costes elevados de construcción. Eso sí, las compras tendrán que realizarse con fondos propios", ha apuntado Echavarren.
En opinión de este experto, comenzarán a ser habituales la compra directa de carteras de suelo a entidades financieras o a Sareb —como la protagonizada por Santander y Blackstone—. "Garantías hipotecarias o 'non performing loans' [NPL] respaldados con suelos en desarrollos, donde los fondos no van a ser los protagonistas pero sí las sociedades cotizadas, ya que el modelo de negocio de solo suelo finalista no es sostenible". En este sentido, recuerda Echavarren cómo las cotizadas o promotoras que podrían dar en breve el salto bursátil tienen compromisos de compra de suelo entre 150 y 300 millones cada una, que acabarán influyendo, inevitablemente, en el precio del suelo.
Los costes de construcción se disparan
Otra de las grandes preocupaciones del sector es el enorme encarecimiento de los costes de construcción. Según ha recordado Gómez-Pintado, durante la crisis se han destruido miles de empleos en el sector de la construcción. "Mucha mano de obra se ha reciclado y muchos de los que trabajaban en el sector no quieren volver. Es necesario industrializar los procesos. Es necesario convertir el sector en una industria real, lo que nos permitiría un ahorro entre el 15%-20%".
"Se están comiendo cerca del 50% del margen del promotor, y si ese incremento no es posible repercutírselo a nadie, habrá que ver si realmente el constructor se lo va a comer, si se lo transferirá a un tribunal o se lo comen el promotor o el banco, pero por algún lado va a salir", asegura Echavarren.
En su opinión, las exigencias de financiación de la banca alimentan el problema. "A los promotores se les están exigiendo niveles absolutos de preventas, lo que puede ir en contra de su gestión de riesgos en un contexto inflacionista. Por ejemplo, si se piden unas preventas del 60%, se limita a un 40% la capacidad de la promotora para subir precios. Las entidades financieras no deberían trabajar solamente con niveles absolutos, sino también relativos. Si en una semana se vende un 15% de la promoción, ¿por qué hay que esperar nueve meses a que se venda un 45% para conceder financiación? Hay que permitir al promotor controlar la espita de la inflación de costes mediante la posibilidad de repercutir la subida de esos costes de construcción en la promoción". Y concluye que el principal riesgo asociado a los costes de construcción "es que en algunas promociones podríamos empezar a ver incumplimientos de contratos de construcción llave en mano".
No habrá financiación para 150.000 viviendas
La financiación bancaria al sector promotor es otra de las grandes preocupaciones. Si en el pasado el problema era que el grifo de la financiación estaba completamente cerrado, en la actualidad la gran incertidumbre es si habrá financiación para todo el sector.
"El crédito promotor se va a concentrar en las empresas más solventes", asegura Echavarren, mientras que para el presidente de los promotores, "de la misma manera que hemos asistido a la concentración del sector financiero, vamos a asistir a una concentración del sector inmobiliario, un sector rentable gracias al apalancamiento. El problema es que el mercado se encamina hacia 150.000 viviendas anuales, mientras que la financiación bancaria apenas dará para 65.000 viviendas".
"Solamente unas pocas empresas van a tener capacidad para comprar suelo. Habrá otro tipo de compañías, medianas, que tendrán presencia en determinadas poblaciones, pero que no podrán desarrollar una actividad lo suficientemente estable como para sobrevivir en el tiempo ante un cambio de ciclo", asegura Pintado.
Respecto a la irrupción de otras vías como la financiación alternativa, según Echavarren, esta será marginal, y se concentrará en aquellos tramos de la promoción inmobiliaria donde la banca no entra.
