Rocío y Rubén firmaron su contrato de alquiler en junio de 2016 por un piso de 60 metros cuadrados en Alonso Martínez (distrito de Chamberí). Por aquel entonces, los precios de los alquileres en Madrid habían comenzado a subir. Pagaban 900 euros al mes. Según la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) —entró en vigor en junio de 2015—, su contrato tenía una vigencia de tres años, prorrogable un año más y, de acuerdo con lo firmado, su renta se actualizaría en función del IPC. Un año más tarde y conforme a dicha actualización —la inflación en mayo de 2017 fue del 1,9%—, su alquiler pasó de 900 a 917 euros. Hasta ahí, todo en orden.
En un año, sin embargo, los alquileres en la zona se habían incrementado en torno a un 15% ante el empuje de los alquileres turísticos y un piso como el suyo alcanzaba en el mercado rentas ligeramente superiores a los 1.000 euros al mes. Cuando la pareja apenas llevaba año y medio viviendo en la vivienda —aún les queda por delante otro año y medio de contrato—, el casero les comunicó que necesitaba la vivienda para un hijo que iba a estudiar en la capital. Según el artículo 9 de la LAU, este estaba en su derecho a rescindir el contrato.
De hecho, dice que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato de alquiler, si el casero comunica al inquilino que necesita la vivienda como domicilio permanente "para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial", tiene derecho a rescindir el contrato, si bien deberá comunicarlo al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y este estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo".
Rocío y Rubén abandonaron la vivienda y alquilaron otra casa en la zona. A los pocos meses descubrieron que su casero, tras pintar y arreglar la casa, la estaba alquilando a través de Airbnb.
"El arrendatario puede demandar al casero y pedir daños y perjuicios, pero con los honorarios podemos estar hablando de unos 1.500 euros"
Con la legislación en la mano, la pareja podría haber recurrido a los tribunales, puesto que según la legislación vigente, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, la vivienda no ha sido ocupada por la persona que originó la ruptura del contrato de arrendamiento, el arrendatario puede reclamar recuperar la vivienda arrendada en las mismas condiciones contractuales, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o podría pedir ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.
En la práctica, sin embargo, ningún inquilino acude a los tribunales. "El arrendatario puede demandar al casero y pedir daños y perjuicios, pero entre los honorarios del abogado y el procurador podemos estar hablando de unos 1.500 euros. No le suele compensar. Por eso, es muy poco probable que el inquilino, que se ha ido de la vivienda y que probablemente ya tiene otra en alquiler, quiera denunciar. Nosotros, actualmente, no llevamos ningún caso", explica a El Confidencial Sergio Lusilla, socio director de Pluslegal Abogados.
Rescindir el contrato para alquilar más caro
Aunque es poco probable que el arrendatario se anime a demandar, lo cierto es que ha habido sentencias condenatorias contra el casero. En 2004, por ejemplo, la Audiencia Provincial de las Islas Baleares que determinó que los arrendadores, que habían solicitado la extinción del contrato alegando la necesidad de recuperar la vivienda, en vez de ir a habitarla, procedieron a los pocos días a arrendarla a otra persona y por un precio superior al que venían percibiendo del demandante.
"Ante tan clara actitud en la conducta de los demandados, no cabe dudar de que la causa alegada para el desalojo del arrendatario no era real sino inventada como mera estratagema para burlar la ley con desprecio de los derechos que la misma reconoce a los inquilinos en cuanto a plazo de duración del contrato". En este sentido, el juez condenó a los arrendadores a indemnizar al inquilino, además de asumir las costas procesales de la instancia.
En 2004, varios jueces condenaron a varios caseros por haber rescindido el contrato de alquiler al descubir que no necesitaban la vivienda
También en 2004 y en el mismo sentido se pronunció la Audiencia Provincial de Vizcaya. "Una vez que la vivienda arrendada quedó libre, el piso no fue ocupado por el hijo del demandante sino que se puso a la venta, lo que indica que no necesitaba la vivienda sino que al arrendador le convenía resolver el contrato de arrendamiento". La demandante pudo recuperar la vivienda, mientras que el demandado tuvo que indemnizar económicamente en concepto de daños y perjuicios.
No obstante, no siempre el arrendador consigue su objetivo. "Muchos inquilinos conocen estas tácticas, desconfían de sus caseros y en lugar de marcharse de la vivienda, le obligan a que acredite ante un juez la necesidad de recuperar dicha vivienda. Es decir, van a juicio y tendrá que ser un juez quien le obligue a marcharse". Eso sí, si el juez no les da la razón, además de abandonar el piso, deberán asumir las costas del proceso.
En 2007, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid dio la razón a un arrendador que necesitaba la vivienda. "Apareciendo claro que tiene el propósito firme de hacer vida independiente ocupando la vivienda arrendadaal demandado, la causa de necesidad permanece y no se basa, por tanto, en una situación creada de forma artificiosa, ni se puede deducir una maniobradel actor dirigida a obtener un rendimiento económico de la vivienda y privar de forma fraudulenta del derecho de prórroga forzosa al arrendatario".
"El inquilino fue condenado a pagar las costas. Siete años antes, este mismo juzgado estimó que "no probada la voluntad maliciosa del arrendador, para nada puede tenerse en cuenta la del arrendatario para seguir ocupando la vivienda, por no contemplarla la ley". De nuevo, el inquilino tuvo que pagar las costas del proceso.
"También se dan casos en los que el casero dice haber vendido la viviendapara poder echar al inquilino", explica Ignacio de Azúa Villalobos, socio del despacho Lean Abogados. "En estos casos, el arrendatario debe exigir al arrendador que le muestre el contrato de compraventa. No es raro que el propio arrendador venda la vivienda a una sociedad de su propiedad, asumiendo incluso los gastos que eso conlleva, para poder echar al inquilino. No obstante, lo que este debe saber es que, si su contrato se encuentra inscrito en el registro de la propiedad, el comprador de la vivienda está obligado a subrogarse en el contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones".
Ni para ti ni para mí: negociación
Según la experiencia de este despacho de abogados, este tipo de situaciones suele desembocar en una negociación ente las partes. "Generalmente, el inquilino acepta una pequeña subida en la renta del alquiler y el casero se conforma también, aunque la renta no alcance el precio del mercado", apunta Sergio Lusilla.
Algunos caseros van incluso mucho más lejos. "Aunque no es frecuente, también se han dado casos en los que los suministros se encuentran a nombre del casero y este deja de pagar las facturas, de tal manera que la compañía de luz, de gas o de teléfono, les acaba cortando el suministro. Tampoco es raro que el casero boicotee al inquilino cuando debe hacerse cargo de determinadas reparaciones, con lo que el clima y la relación entre ambas partes se complica mucho", reconoce Ignacio de Azúa Villalobos.
Aunque este tipo de prácticas no son nuevas, lo cierto es que, según reconocen los expertos, se han intensificado a raíz de la fuerte subida experimentada con los alquileres en los últimos años, especialmente en las zonas más céntricas de ciudades como Madrid y Barcelona, donde el alquiler turístico ha comenzado a gestar lo que algunos expertos como Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, ya califica de "burbuja de rentabilidad".
Un fenómeno que ha provocado que los inversores se hayan lanzado en masa a comprar pisos para alquiler en las zonas más céntricas y turísticas de estas ciudades con el objetivo de destinarlas a alquiler turístico y obtener por ellas una importante rentabilidad. Esta avalancha inversora ha provocado un fuerte incremento de los precios de venta de las viviendas en esas zonas debido a ese voraz apetito comprador, pero al mismo tiempo un importante incremento de los alquileres tradicionales que en muchas de estas zonas —Malasaña o Chueca son dos ejemplos— prácticamente han desaparecido.
De ahí que muchos caseros hayan vuelto a recurrir, como ya pasó hace años, a la picaresca para poder rescindir los contratos anticipadamente sin tener que indemnizar por ello a sus inquilinos y poder poner de nuevo en alquiler la vivienda con precios mucho más elevados o venderla.
Atención si toca revisar el contrato
Precisamente en un contexto de fuertes aumentos de los alquileres, lo cierto es que tanto arrendadores como arrendatarios deben estar muy atentos a la renovación de los contratos de alquiler. El próximo mes de julio confluirá, por primera vez, las prórrogas de contratos de alquiler firmados hace cinco años con la antigua legislación, y la de los primeros contratos sujetos a la nueva normativa, que fijaba alquileres de tres años con una prórroga de un año más frente a la prórroga de tres años de la anterior normativa.
"No comunicar fehacientemente al inquilino el deseo de prorrogar dicho contrato supone una prórroga automática del contrato en las mismas condiciones", explica David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. "El arrendador debe comunicar al arrendatario con un mes de antelación su intención o no de renovar el contrato de alquiler y en qué condiciones. Para que dicha comunicación sea fehaciente debe realizarse mediante burofax. Si se lo comunica, por ejemplo, verbalmente o fuera del plazo previsto por la ley, el contrato se prorroga automáticamente", insiste este experto.
"En el caso de los contratos sujetos a la nueva LAU, el 'problema', por decirlo de alguna manera, implicaría un año más de contrato en las mismas condiciones, solamente con la revisión al alza pactada por ambas partes, ya sea el IPC, el ARCA o cualquier otro sistema. Pero en el caso de los contratos de cinco años, dicha prórroga se extendería tres años más, sin posibilidad, por parte del casero, de adecuar el precio de los alquileres al precio del mercado. Es decir, si se sobrepasan los plazos fijados por la ley, el arrendador se quedará con alquiler desactualizado respecto a la realidad del mercado", concluye Caraballo.
