A lo largo de 2017 hemos sido testigos de cómo el sector inmobiliario español se ha ido consolidando. Sin embargo, el entendimiento total entre vendedores y compradores todavía no se ha logrado. Según un estudio del portal inmobiliariowww.pisos.com la diferencia entre oferta y demanda se situó en 28.890 euros en 2017, un 10% más que el año anterior. El precio del piso tipo subió un 14% de un año a otro, un incremento que no solo se debió a la subida del precio por metro cuadrado de la vivienda en venta, sino también a que los compradores reclamaron más superficie en 2017 (90 metros cuadrados), lo que dejó el precio medio de la oferta en 141.390 euros de media. Por otro lado, el presupuesto del futuro propietario fue más generoso. Así, la casa más buscada el año pasado costó 112.500 euros de media.
El cruce entre oferta y demanda que pisos.com realiza desde 2009 muestra que la diferencia entre ambos era hace nueve años del 55% a nivel nacional. Las posturas se fueron acercando hasta llegar al 20% en 2013. En 2014 se volvió a incrementar hasta el 25%, mientras que en 2015 esta distancia se acortó hasta el 23% y en 2016 aumentó ligeramente al 27%. En 2017, la diferencia entre el precio por el que querría cerrar la operación el vendedor y el que desearía lograr el comprador ha quedado fijada en el 26%. En cuanto al alquiler, pisos.com estudia desde 2010 la diferencia entre las rentas por las que los propietarios anuncian los pisos y las rentas que indican los futuros inquilinos en sus búsquedas. En 2010 esta brecha fue del 27%, bajando progresivamente hasta el 10% en 2015. Sin embargo, en 2016 se amplió hasta el 19%, un porcentaje que se ha repetido en 2017.
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la compatibilidad total de intereses entre oferta y demanda depende de muchos factores". El experto añade que "el precio de venta es el primero al que se suele culpar, existen otras razones de peso que influyen como, por ejemplo, la cantidad de inventario existente, su idoneidad frente a la demanda, la lentitud de la administración, el precio del suelo finalista, etc.". Asimismo, Font afirma que otro motivo es "el presupuesto de la demanda para ser propietaria, explicado en base a un salario que no se ajusta a la inflación y a un ahorro que no crece lo suficiente, en parte, porque no se piensa en el largo plazo". El portavoz del portal inmobiliario admite que "del equilibrio entre vivienda nueva y usada, dependerá la buena marcha del mercado en los próximos años, dado que la falta de la oferta adecuada, tanto en precio como en localización, introduciría elementos distorsionadores nada deseables".
Oferta y demanda en el mercado de venta
Regionalmente, cuatro autonomías redujeron su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta en 2017: Andalucía, Cataluña, Galicia y Navarra. Por otro lado, cuatro lo subieron, en concreto, Baleares, Castilla-La Mancha, Castilla y León y Extremadura. El precio de salida más elevado lo arrojó País Vasco con 247.500 euros de media. En el lado inverso, Comunidad Valenciana y Murcia persiguieron pisos por 67.500 euros de media. Las autonomías donde oferta y demanda estuvieron más cerca fueron País Vasco (-5%), Castilla-La Mancha (-4%) y Aragón (12%). Los mayores desajustes se dieron en Canarias (51%), Murcia (39%) y La Rioja (37%).
Respecto a las provincias, la cantidad de dinero que estuvo dispuesta a invertir la demanda bajó en seis y subió en 14. Guipúzcoa fue la provincia en la que los compradores partieron de una cantidad más alta: 277.500 euros de media. Le siguieron Vizcaya (232.500 euros), Baleares (172.500 euros) y Álava (172.500 euros). Un total de 16 provincias buscó vivienda por el mínimo precio registrado, unos 67.500 euros. En Toledo (-31%) la demanda superó a la oferta de forma más intensa. Entre el 0% y el 9% se colocaron cinco provincias, mientras que las diferencias más agudas se dieron en Santa Cruz de Tenerife y Alicante, ambas con un 55%.
En cuanto a las capitales, 13 bajaron su presupuesto en 2017, mientras que 16 lo extendieron. Los compradores de Donostia-San Sebastián fueron los que estuvieron dispuestos a desembolsar la cantidad más alta: 292.500 euros de media. En Bilbao (262.500 euros), Barcelona (202.500 euros), Madrid (172.500 euros) y Vitoria (172.500 euros) se encontraron los compradores dispuestos a pagar más de 150.000 euros por convertirse en propietarios. Hubo diez capitales donde la demanda manejó una cantidad de salida superior a 100.000 euros. El límite más bajo registrado, 67.500 euros de media, fue la tónica en diez capitales. Hubo tres capitales donde la relación entre oferta y demanda fue excelente, marcado un 0% de diferencia: Guadalajara, Bilbao y Pontevedra. Las mayores brechas las arrojaron Valencia (54%), Barcelona (54%) y Alicante (55%).
Situación del mercado del alquiler
Según pisos.com, la diferencia entre las mensualidades por las que los propietarios anunciaron los pisos y las rentas que indicaron los futuros inquilinos en sus búsquedas fue la misma que en 2016: un 19%. El alquiler medio sugerido por la demanda se mantuvo estable en 450 euros de media hasta 2013, bajando en 2014 a los 350 euros, una renta que se repitió en 2015 y en 2016. En 2017 los inquilinos volvieron a subir la apuesta a 450 euros. En cuanto a la superficie, en 2010 se pedían 90 metros cuadrados y en los seis años siguientes bajó a los 70 para colocarse en 80 metros cuadrados en 2017. Las rentas de la oferta publicada crecieron entre 2010 y 2012, iniciando posteriormente una caída que se mantuvo hasta 2015, retomando su tendencia al alza en 2016 y 2017. Así, el mercado pasó de ofrecer un piso tipo en alquiler de 90 metros cuadrados por 571 euros mensuales en 2010 a uno de 80 metros cuadrados por 537 euros mensuales en 2017.
"El alquiler lleva ya un par de años en boca de todos debido a la escalada que han experimentado las rentas en ciertas ciudades, la mayoría con gran arraigo turístico", señala Font. El portavoz del portal inmobiliario señala que "los propietarios que disponen de una vivienda bien situada han visto en el alquiler puntual por días o semanas un negocio mucho más rentable que tener un inquilino fijo con un contrato de varios años". El director de Estudios de pisos.com indica que este aspecto ha hecho que "muchos inquilinos residenciales que, por ahora, no tienen interés en la compra, quizá por una cuestión de movilidad laboral o porque no reúnen el ahorro y la capacidad de endeudamiento adecuados, se vean desplazados de su zona de interés".
El presupuesto mejoró en nueve autonomías en 2017: Asturias, Baleares, Canarias, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunidad Valenciana, La Rioja, Madrid y País Vasco. El inquilino no redujo su presupuesto en ninguna región. Por otro lado, País Vasco fue la autonomía donde se dispuso de la renta más alta, de unos 750 euros de media. Le siguieron Baleares y Madrid con 650 euros de mensualidad media. Andalucía, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia y Murcia fueron las comunidades en las que los inquilinos ofrecieron menos dinero por vivir de alquiler: 350 euros mensuales. La demanda estuvo por encima de la oferta en Baleares (-18%) y La Rioja (-11%), mientras que el entendimiento fue casi un hecho en Castilla-La Mancha (1%), País Vasco (1%), Castilla y León (2%). En Cataluña (28%), Asturias (27%) y Navarra (23%) fue más complicado para los inquilinos hallar respuesta en el mercado real.
Provincialmente, los potenciales inquilinos de 17 capitales elevaron el listón, mientras que en tres ajustaron sus pretensiones. Fue Guipúzcoa la capital donde se encontró la demanda en alquiler con mayor presupuesto: 750 euros de media. Le siguieron Baleares, Madrid, Álava y Vizcaya, con 650 euros. Teruel, Cuenca, Ávila, Cáceres y Lugo eligieron el límite más bajo, los 250 euros mensuales. En Baleares (-18%), Álava (-16%), La Rioja (-11%) y Soria (-10%) los porcentajes negativos llegaron a los dos dígitos. Barcelona (33%), Sevilla (32%) y Vizcaya (32%) fueron las provincias donde existió un mayor desequilibrio entre oferta y demanda.
En el ámbito de las capitales, de 2016 a 2017 un total de 26 capitales elevaron su presupuesto y cuatro lo bajaron. Barcelona fue la capital en la que la demanda lanzó la apuesta más alta por el alquiler: 950 euros de media. Madrid y Donostia-San Sebastián fueron justo detrás con un presupuesto de 850 euros. Ciudad Real y Cuenca fueron las dos capitales con el precio de la demanda más reducido: 250 euros mensuales. Hubo cuatro capitales donde el precio de salida de la demanda estuvo por encima de la oferta: Logroño (-18%), Vitoria (-14%), Palma de Mallorca (-10%) y Pamplona (-6%). Las verdaderas diferencias entre oferta y demanda estarían en las seis capitales que se situaron más allá del 30%: Sevilla (33%), Córdoba (33%), Barcelona (34%), Tarragona (35%), Palencia (35%) y Valencia (37%).
