Comprar una vivienda puede ser aún uno de los productos más rentables del mercado. La bolsa no termina de encontrar una senda alcista, más aún tras las dudas generadas por el Brexit y el problema catalán, y las entidades financieras están dando crédito barato, coincidiendo con en el momento en que la rentabilidad de los depósitos es más baja que nunca.
"El mercado inmobiliario se encuentra aún en precios previos al estallido de la crisis, pero esta vez sin atisbos de que pueda producirse una burbuja inmobiliaria", afirma Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria.
En opinión de este experto, con más de 20 años al frente de una red con más de 200 oficinas operativas, "Los precios se encuentran polarizados, entre aquellos que aún pueden crecer, y aquellos que aún pueden bajar".
España, la compra de una vivienda, siempre ha sido negocio a largo plazo. Sin embargo, para Duque aún existe un determinado tipo de producto, muy localizado e identificable, que actualmente puede ofrecer unas ganancias entre el 6% y el 8%, sumando la propia revalorización de la propiedad, a las rentas derivadas del alquiler.
Sin embargo, Duque alerta. Hace tiempo que abandonamos el punto más bajo de la curva de precios y la bolsa de propiedades en venta ya se ha reducido enormemente. Las mejores viviendas encontraron comprador en los últimos dos años, por lo que en este momento, si bien existen oportunidades, es necesario hacer un mayor esfuerzo en su localización y análisis de rentabilidad. Por este motivo, Alfa Inmobiliaria ha realizado este Decálogo de cualidades que se debe valorar en una vivienda si lo que buscamos es rentabilidad:
1. Elige bien la población. La vivienda no está subiendo en todas las ciudades. Madrid y otras ciudades como Valencia, Sevilla, Coruña, Santander, Bilbao, Zaragoza son en este momento las localidades con mayores posibilidades de incrementar su precio en el corto espacio de tiempo.
2. Las zonas consolidadas no defraudan. La mayor rentabilidad suele estar en las zonas más céntricas y consolidadas, afirma Duque. Pero, también es importante analizar las perspectivas de crecimiento de las zonas más periféricas de las ciudades anteriormente citadas. A veces, en las zonas más modernas y dinámicas de una ciudad, se esconden verdaderos tesoros, con rentabilidades hasta el doble de las que ofrece el centro.
3. Confirma que su precio aún no haya alcanzado la media. Para que una compra resulte rentable, lo primero es comprar por debajo de su precio habitual. Para ello debemos realizar un estudio completo y reflexivo de todos los elementos. Es posible encontrar viviendas a bajo precio por su mal estado de conservación, viviendas que proceden de una herencia en la que los herederos necesitan deshacerse cuanto antes del problema o simplemente viviendas que por la necesidad de vender estén por debajo de su precio estimado). Alfa Inmobiliaria recomienda recurrir al valor del precio medio de la zona que ofrecen diversas plataformas inmobiliarias u organismos oficiales.
4. Compruebe que los gastos de mantenimiento están controlados. Existen edificios que necesitan abordar una rehabilitación especial, y este es el motivo de que su dueño quiera deshacerse de la vivienda. Es importante revisar minuciosamente los gastos de estas acciones, o si los gastos de comunidad se reparten entre muy pocos vecinos, etc. pues "Unos pagos mensuales elevados harán menos rentable su inversión" afirma este experto.
5. Revise toda la fiscalidad aparejada a la compra de un inmueble. El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de los casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente para un máximo de dos plazas de garaje. Por contra, la vivienda de segunda mano debe soportar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6% y el 11%, en función de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda). En ambos casos se trata de un importe elevado que puede postergar en muchos meses la recuperación de la inversión.
6. Sopese correctamente las ventajas de comprar una vivienda para reformar. Adquirir una vivienda para reformar puede aportar interesantes ventajas, afirma Duque, sobre todo si hablamos de un inmueble en el centro de las grandes ciudades. Sin embargo, en este caso es necesario que el precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que sea posible obtener la rentabilidad esperada.
Además, alertan desde Alfa Inmobiliaria, es necesario saber que el Ministerio de Hacienda ha dado a conocer su intención de gravar todas aquellas compraventas realizadas en el plazo de un año, lo cual ha sido un negocio tradicional en nuestro país. Comprar y reformar, para vender inmediatamente.
7. Preferiblemente, invierta en la misma ciudad en la que reside. De otro modo, cualquier cambio de inquilino o posible avería supondrá un gasto significativamente mayor en traslados o contratación de personal para realizar la reparación.
8. No descarte la vivienda de costa como inversión. Eso sí, en zonas bien comunicadas, con importante atractivo para el turismo ya sea nacional o internacional y con infraestructuras, y todos los servicios necesarios como zonas verdes, comercios, transporte, etc.
9. Recuerde que, no es tan importante el bajo el precio de compra de un inmueble como la rentabilidad que vayamos a conseguir. Hay zonas en las que podemos encontrar precios muy bajos, pero también pueden ser zonas en las que es muy difícil alquilar, o bien no hay suficiente demanda o los precios de los alquileres son muy bajos.
10. Por último, cuando el patrimonio a invertir supera determinados umbrales, es recomendable analizar la oportunidad de vehiculizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades patrimoniales. Esta fórmula permite minimizar el impacto fiscal que suponen los rendimientos procedentes de capital inmobiliario a través del IRPF.
Para garantizar el éxito de la inversión, especialmente entre aquellos inversores que no sean expertos en el sector, Alfa Inmobiliaria aconseja contar con el asesoramiento de un agente inmobiliario con amplia experiencia. Este profesional será un conocedor de la zona en la que se quiere invertir, y podrá ayudarle a evitar riesgos innecesarios y llevar a cabo la operación sin contratiempos.
