El precio de la vivienda nueva subió un 5 por ciento en 2017, según Sociedad de Tasación, el mayor avance de los últimos diez años. Según Tinsa, el aumento fue de un 4,2 por ciento, en general, para el mercado inmobiliario español, nuevo y usado. Pero son cifras globales que esconden una gran diversidad de situaciones en España. Pedro Soria, de Tinsa, explica que el ladrillo se mueve a diferentes velocidades, con dos mercados muy dinámicos, Madrid y Barcelona, con otros a la zaga, como Alicante, Málaga, Baleares y Canarias, y con otros lugares aún experimentando caídas, tal y como puede observarse en la tabla que acompaña a estas líneas.
Lo que puede preocupar es que los lugares en los que sube la vivienda lo está haciendo a ritmos que recuerdan a los del boom de los primeros 2000. Según Tinsa, en Madrid el avance ha sido de un 17 por ciento, con distritos que han superado el 20 por ciento; en Barcelona, la subida ha sido de casi un 15 por ciento; en Palma, de cerca de un 14 por ciento; y en Navarra, de un 12,5 por ciento, con otros lugares, como Burgos o Vitoria, acercándose al 8 por ciento.
Analicemos la España con el mercado inmobiliario más boyante. Luis Corral, de Foro Consultores, comenta que en Madrid, por ejemplo, la vivienda se está sobrecalentando por el apetito de los inversores, por un lado, y, por otro, por la escasez de suelo, que está provocando que los promotores, muchos de ellos con la ambición de salir a Bolsa, gran parte de ellos con financiación para acometer proyectos, estén comprando suelos a precios muy altos que tendrán que repercutir al valor de las viviendas. El problema estará en que éstas serán caras, lo que puede mermar el público para el que serán accesibles, si es que no se opta por construir pisos más pequeños, que suele ser una de las respuestas habituales de los promotores cuando el precio del metro cuadrado se encarece.
César Hernández, de Sociedad de Tasación, apunta otra razón: la especulación en el alquiler en Madrid y en Barcelona, donde el vendedor tira el precio al alza ante la expectativa de la alta rentabilidad que obtendrá el comprador si pone esa vivienda en alquiler.
¿Llegamos tarde?
¿Significa esto que el inversor llega tarde si no ha comprado en los lugares pioneros y más boyantes de la recuperación inmobiliaria? Constanza Maya, de Engel & Völkers, apunta que para el gran inversor profesional ya no es el mejor momento, pero señala que sigue habiendo oportunidades para el inversor particular, dado que su horizonte suele ser el medio o el largo plazo.
Corral agrega que los inversores han hecho mucho dinero en los últimos años, comprando barato y aprovechándose de la subida de los alquileres. Han obtenido muy interesantes rentabilidades por el arrendamiento. Quienes piensen en comprar ahora es posible que se encuentren con un mercado más normalizado y, por tanto, con rentabilidades por el alquiler más bajas. Además, con precios más altos, afirma Corral, es posible que haya menos compradores y arrendatarios potenciales.
Hernández afirma que a la vivienda aún le queda recorrido. Y añade que, si no se tuerce ningún factor externo, en los tres o cuatro próximos años, el precio seguirá al alza. Reconoce que las revalorizaciones de los activos inmobiliarios son las mayores en los diez últimos años, pero recuerda que el punto de partida es mucho más bajo que el de una década atrás. Ante la posibilidad de un deterioro de las rentabilidades, añade que en las grandes poblaciones no hay visos de que los alquileres vayan a bajar ni de que su retorno vaya a quedar mermado. Si bien en algunos lugares, como Almería, el precio de la vivienda está creciendo más que el del alquiler, Hernández cree que esto no ocurrirá en las grandes capitales al menos de aquí a 2019. Maya también asegura que en el centro de las grandes ciudades la rentabilidad no va a bajar.
Como señala Soria, el alquiler ha subido más que el precio de la vivienda y ello ha llevado a que el «per inmobiliario», los años de arrendamiento a los que equivale el precio de la vivienda, sea alto: cerca de 24 años.
Ante la posibilidad de acontecimientos adversos que puedan llegar a afectar al «ladrillo», Hernández apunta que éstos no suelen trasladarse al inmobiliario hasta entre un año y 18 meses después, lo que da margen para que el inversor reaccione. Los expertos de BBVA han reconocido que la crisis política ha mermado las compraventas en el último trimestre de 2017 y podrían reducir las previstas para 2018. Pero el banco estima que el precio podría subir un 4,9 por ciento, como promedio, debido al buen tono de la demanda en un escenario de oferta contenida.
Pero, ¿existe un riesgo financiero detrás de los, quizás, excesos en los que están incurriendo los promotores? Hernández, que añade a lo que apuntaba Corral que las empresas incluso están adquiriendo terrenos aún no urbanizables, contesta que no. Y argumenta que ello se debe a que los bancos están siendo cautos, han desarrollado departamentos de crédito promotor especializados y tecnificados y en muchos casos participan de las promociones casi en calidad de socios. Asimismo, Constanza Maya añade que la prudencia que están mostrando las entidades a la hora de financiar las compras de viviendas por parte de particulares constituye de momento una vacuna contra la génesis de una burbuja inmobiliaria.
Si los bancos están teniendo mucho cuidado, lo mismo tienen que hacer los inversores particulares. En este sentido, Pedro Soria señala que, en los lugares en los que los precios han subido más el inversor ha de estudiar muy bien las circunstancias, puesto que hay zonas en las que los precios están en el límite de la renta disponible de sus habitantes. Por eso, aconseja analizar el perfil del demandante en cada ubicación, su solvencia, el empleo, la actividad económica o si es un lugar turístico. Así, en Madrid, Barcelona, Alicante y Málaga, Soria aconseja analizar muy bien estas cuestiones antes de tomar una decisión de compra. Recorrido hay, asegura Soria, y argumenta que, por ejemplo, el precio por metro cuadrado en Barcelona está un 29,5 por ciento por debajo de los máximos aún, y en Madrid, cerca de un 35 por ciento por debajo. Aunque la gran cuestión está en si la vivienda puede volver a máximos. Soria responde que aún está muy lejos y lo que espera es un crecimiento moderado (de entre un 3 y un 4 por ciento en 2018, con ralentización de las zonas que más han subido y leves crecimientos en los que seguían cayendo en 2017).
Oportunidades
Pero las oportunidades seguramente se encuentren en los lugares en los que los precios han subido menos. Corral apunta que podría ser mejor buscar opciones en lugares que aún no han salido de la crisis, pero que terminarán beneficiándose de una contaminación positiva. Este experto enumera algunas capitales de provincia en las que están despertando los precios: Burgos, Valladolid, Coruña, Pontevedra, Sevilla, Valencia, Alicante y Asturias.
Según BBVA, el avance más lento que podría tener el precio de la vivienda en el norte y el interior no estará reñido con incrementos elevados puntuales derivados de los bajos niveles de partida de la recuperación. Menciona Cantabria como región en la que el precio de la vivienda está mostrando un gran dinamismo. Mientras que en el País Vasco el «ladrillo» registra un mejor comportamiento que las zonas vecinas, aunque la crisis le castigara menos. En cuanto a Cataluña, BBVA sí advierte de que la crisis política puede hacer daño, dado que la demanda extranjera supone un 15 por ciento del total, y un 30 por ciento en el caso de Girona.
En cuanto a tipologías, Constanza Maya apunta que las mejores opciones pueden encontrarse en las viviendas para reformar: tanto en la vivienda nueva y en las ubicaciones prime es más difícil encontrar un chollo.
