Entre las decenas de condiciones, requisitos, anexos y especificaciones que se están incluyendo en las hipotecas, aparecen algunos 'peros' que, si bien ahora apenas tienen importancia, pueden resultar un hándicap para el futuro de los hipotecados. Son las nuevas cláusulas suelo del siglo XXI, unas exigencias que determinan los bancos de forma completamente legal y transparente en cuanto a su comercialización, porque así se lo marca la normativa. Pero para el cliente, que tiende a fijarse más en la cuota mensual a pagar, constituyen un potencial riesgo a 20 o 30 años vista que es conveniente analizar.
La proliferación de préstamos inmobiliarios a tipo fijo es el embrión de estas cláusulas que las entidades incorporan para contar con un respaldo ante un futuro incierto en cuanto al precio del dinero. Con un tercio de las escrituras formalizadas con cuotas invariables, tres veces más que hace apenas dos años, cada vez más ciudadanos prefieren pagar el mismo recibo durante todos los años de la hipoteca, independientemente del euríbor, que tantos disgustos dio al comienzo de la crisis y tantas alegrías otorga en estos momentos. Ahora se paga, de media, un interés del 1,9% con el interbancario en negativo, aunque nadie pone en duda que éste se incrementará a partir de 2019, cuando el Banco Central Europeo (BCE) comience a subir el precio del dinero.
Pero, al mismo tiempo, y en la mayoría de los casos, los clientes están asumiendo costes que pueden llegar a ser elevados con la cláusula que puede generar más polémica a futuro: la compensación por tipo de interés. Con esta condición, el banco exige el pago de una penalización si, llegado el momento, se amortiza total o parcialmente el préstamo de forma anticipada. Al formalizarlo ante notario, nadie está pensando en cancelarlo, pero, al igual que los intereses pueden variar a lo largo de tres décadas, la situación económica de una familia también. Y si optase por realizar esa amortización de su hipoteca fija, porque tenga mejores condiciones presupuestarias o por cualquier otra decisión personal, su entidad puede aplicarle un coste que llega a alcanzar el 4% del capital anticipado si se realiza en los diez primeros años de vida; o de hasta el 3% para el resto de plazos hasta su vencimiento.
Esta cuantía es la máxima establecida en la nueva Ley Hipotecaria, que se está tramitando en el Congreso para adaptar la directiva europea en materia de protección al hipotecado. Pero, en cualquier caso, supone hasta diez veces más de la que se aplica en el caso de los créditos a tipo variable, cuyo ratio va del 0,25% al 0,5%, como máximo.
La entidad nunca pierde
La cláusula por compensación tiene una explicación financiera: el banco no puede arriesgarse a perder dinero con la actual comercialización de hipotecas a tipo fijo tan competitivo como la que están ofreciendo. «La entidad no puede dejar ese riesgo abierto», explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
La aplicación de esta comisión va a depender de que el banco demuestre que, en caso de cancelación o pagos anticipados, recurre en una pérdida con ese préstamo. Esta situación se produce cuando, en el momento de la amortización, los tipos de interés vigentes en el mercado son menores que los que el cliente esté pagando por su hipoteca a tipo fijo. Por eso, los expertos recomiendan esta modalidad para quienes crean que no van a tener grandes subidas de sueldo en el futuro, quienes no consideren que vayan a amortizar anticipadamente su deuda o los no tengan tanta capacidad de ahorro. Así evitan sustos.
Es decir, que si una familia contrata un crédito fijo pero con el paso del tiempo observa que los intereses apenas suben y le compensa cambiarse a una hipoteca diferente, o con otro banco, tendrá que hacer frente a esta comisión por compensación anticipada con la que, quizá, no habría contado en el momento de formalizar la escritura. También se puede dar el caso de querer realizar amortizaciones anuales a las que la entidad puede aplicar la comisión si los tipos de interés del momento juegan en su contra.
La letra pequeña de esos productos es más amplia de lo que aparentemente reflejan las campañas publicitarias. «Cada vez es más frecuente incluir en las hipotecas cláusulas que mezclan el préstamo con otros productos financieros, creando riesgos que el cliente no puede analizar, como coberturas, suelos, multidivisas, compensaciones, seguros que le impiden conocer el verdadero alcance de lo que firma», advierte el abogado especializado en derecho bancario Fernando Zunzunegui.
Saber lo que se firma
En cualquier caso, fuentes del sector financiero recuerdan que el proceso de comercialización se encuentra «muy reglado» y condicionado a que el futuro titular «analice, conozca y valore» las condiciones. El objetivo de la nueva ley es evitar un caso masivo de reclamaciones como el de las cláusulas suelo, otra cobertura que los bancos aplicaron para evitar que, ante una caída de tipos como la que se ha registrado, vieran mermados los ingresos financieros.
A pesar de los cambios en la legislación en favor del cliente, el decano del Colegio de Abogados de Elche y representante en la comisión de seguimiento de los suelos hipotecarios, Vicente Pascual, aconseja que «en las relaciones entre desiguales, como un profesional y un consumidor, el riesgo de abuso del profesional, y la necesidad de la protección del consumidor, estén siempre presentes». Por eso, insta al sector a «ofrecer contratos que respeten el equilibrio de los derechos de las partes». Pascual apunta que la banca no solo asiste a una revolución tecnológica, sino también «a una revolución en el necesario respeto a los derechos» del consumidor.
