La rentabilidad bruta que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,3% desde el 6,3% de hace un año, debido al fortalecimiento que experimenta la demanda de alquileres en 2017, según el portal inmobiliario Idealista. El rendimiento igualó a la revalorización del Ibex 35, el principal indicador de la bolsa española, en el mismo ejercicio y triplica el retorno de la deuda pública a diez años. En 2016, 2015 y 2014 fue mucho más rentable que la renta variable. l ¿Vivienda, bolsa o bonos? Cuál ha sido la rentabilidad histórica de cada activo
"Ideal para inversión", "solo para inversores", "gran oportunidad de inversión"… Buena parte de los anuncios de vivienda de cualquier portal inmobiliario está salpicada por este tipo frases. Un indicador claro que el mercado inmobiliario vive su particular boom para los pequeños inversores que se están aprovechando de la fuerte demanda que está experimentado las viviendas en alquiler y el ascenso de precios. Según distintas estadísticas, en 2017 el precio medio se ha disparado cerca de un 20%.
Esta situación está provocando que la rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,3% desde el 6,3% de hace un año de media en España, según un estudio del portal inmobiliario idealista.com.
El jefe de estudios de la firma, Fernando Encinar, explica que este fenómeno no se entendería sin todos los pequeños y medianos inversores que en los últimos tres años han decidido mover sus ahorros desde sus cuentas bancarias a los pisos para sacarlos al mercado del alquiler.
El rendimiento de la inversión por vivienda para alquilar ha sido de media tan rentable como el Ibex 35 que cerró 2017 con una revalorización del 7,4%. Como en todo sector, el beneficio anual depende del tipo de activo inmobiliario y su distribución geográfica. Por ejemplo, Las Palmas de Gran Canaria es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Lleida (7,7%), Santa Cruz de Tenerife (7,4%), Huelva y Almería (6,9% en ambos casos). La caída del precio del alquiler en Barcelona ha reducido su rentabilidad hasta el 4,9%, mientras que en Madrid se ha situado en 5,7%.
Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (4,2%), A Coruña (4,3%) y Ourense (4,3%). A continuación, se sitúa Zamora (4,7%).
¿Hay una burbuja?
Para Encinar "no se trata ni de una burbuja" ni de especulación, a pesar del efecto del alquiler vacacional en las grandes ciudades. "Ha desaparecido del mercado el inversor nervioso" que quiere vender rápido par obtener rápidos beneficios. Este perfil está dejando paso a un inversor "más pausado y tranquilo, que asume la rentabilidad que el alquiler de la vivienda le produce, sin ánimo de vender".
A pesar del buen comportamiento de la vivienda, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,4%, frente al 8,5% que daban hace un año. Las oficinas ofrecen un rendimiento del 7,8% (hace un año era del 7,6%) y en el caso de los garajes la rentabilidad se ha situado en el 5,5% frente al 6,1% de hace 12 meses.
El mayor retorno de los locales comerciales se obtiene en Pontevedra (10,7%). Le siguen las rentabilidades de Córdoba y Zaragoza, donde arrojan sendas tasas del 9,5% y 9,4% respectivamente. A continuación se sitúan las ciudades de Las Palmas de Gran Canaria (9,1%), Oviedo (8,8%) y Barcelona (8,5%). En Madrid la tasa está situada en el 7,8%.
Castellón ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 5,8% de rentabilidad), seguida por Cádiz, Logroño y A Coruña (6,1% en los tres casos).
Rentabilidad de las oficinas
Las oficinas de Zaragoza presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 7,4% de rentabilidad bruta. Le siguen Oviedo (7,1%), Málaga (7,1%) y Santa Cruz de Tenerife (7%). En Madrid la rentabilidad asciende al 6,6%, mientras que en Barcelona baja hasta el 5,8%.
En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de A Coruña (4,8%), Valladolid (5,4%), Santander (5,4%), Almería (5,5%) y Valencia (5,5,). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas.
Rentabilidad de los garajes
Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Palma (7,9%), seguida por Las Palmas de Gran Canaria (5,8%) y Málaga (5,7%).
El 2017 fue el año de eclosión del mercado del alquiler como inversión. La reactivación se ha producido gracias a la mejora económica, del empleo, las altas rentabilidades que ofrece el alquiler en un contexto de bajos tipos de interés y la consolidación de la financiación, explica Beatriz Toribio directora de Estudios de Fotocasa.
Según un reciente informe de Fotocasa por primera vez la compra de vivienda de inversión iguala al uso de segunda vivienda. Un 85% de los particulares que compraron para invertir aseguran que destinarán esa vivienda al alquiler, en busca de las altas rentabilidades que ofrece este mercado.
El precio de los arrendamientos se mueve a un ritmo interanual del 10% y el de la compraventa de vivienda de segunda mano al 5%, que se eleva al 10 y 20% en determinados distritos de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, los dos grandes polos de la inversión inmobiliaria, destaca el informe.
Perspectiva histórica
Desde el punto de vista histórico, hay un empate técnico entre la evolución de la bolsa y el mercado inmobiliario. El rendimiento histórico de la bolsa española ha sido del 5,46% anual, frente al 5,21% del inmobiliario, según un estudio académico de Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick y Alan M. Taylor titulado "La tasa de retorno de todo, 1870-2015". El análisis destaca que la renta variable gana con diferencia a la vivienda en la mayoría de países, pero en países como Portugal y España pasaron por prolongados conflictos civiles y economías intervenidas.
La diferencia a favor de la renta variable se ha ensanchado enormemente en las últimas décadas con la llegada de la democracia y apertura de la economía: desde 1980 la bolsa rinde un 11% anual y la vivienda solo el 4,62%.
Los expertos en gestión de patrimonio y analistas financieros advierten que la comparación entre los dos mercados es peligrosa, ya que la comparativa se suele hacer con referencias medias y en los datos de inversión de vivienda no se suelen incluir costes como impuestos y otros costes que suelen reducir el margen neto. Además, indican que la inversión inmobiliaria concentra mayor riesgo que la financiera que tiende más a la diversificación.
Fuente: http://www.eleconomista.es/
