En la presentación de los avances de la Operación Canalejas de Madrid el pasado mes, el Grupo Villar Mir, como promotor de la iniciativa, ratificó que los precios de las viviendas de lujo en ese proyecto urbanístico saldrían a la venta a partir de los 13.000 euros por metro cuadrado. Es decir, que por una versión más sencilla de un apartamento de 100 m2 el coste rondará los 1,3 millones de euros. El grupo constructor, que cuenta con el inversor israelí Mark Scheinberg, fundador de Poker Stars, como socio al 50%, puede batir un récord en los importes de esos inmuebles. Esta promoción es solo un ejemplo del auge de la vivienda nueva de lujo en Madrid y Barcelona. Pero, ¿quién está detrás de ese impulso?
Canalejas es un buen ejemplo de cómo se ha abordado la construcción y rehabilitación de las viviendas de lujo en el nuevo ciclo alcista inmobiliario. Por un lado, un constructor español, el Grupo Villar Mir (y su cotizada OHL) pone la experiencia en el sector y se apoya en la inversión del capital extranjero interesado en apostar por este mercado, en este caso Scheinberg a través de su sociedad Mohari Limited. Estas viviendas de Canalejas –llamadas Four Seasons Private Residences Madrid– tendrán algo especial que justifican ser las más caras que salgan a la venta, ya que contarán con los servicios del hotel de cinco estrellas Four Seasons, que también se levanta en ese proyecto. Estos apartamentos, aún sin comercializar, contarán con las consultoras Knight Frank y Colliers como intermediarios.
El patrón inversor extranjero y promotor español se repite en muchos de los proyectos que han surgido con fuerza en Madrid y Barcelona. Es el caso también de Lagasca 99, en la capital, donde el fondo Pimco se ha asociado con la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Lar España. Esta promoción hasta ahora ostenta el récord de precios en la ciudad, con un máximo de 18.000 euros por metros cuadrado para una vivienda de más de 700 metros por la que el comprador pagó hace unos meses aproximadamente 14 millones de euros.
Uno de los inversores más activos en este segmento ha sido el clan venezolano Capriles, familia del líder opositor Henrique Capriles, a través de la empresa Gran Roque Capital. Tras su iniciativa ha estado la recuperación de tres promociones en el entorno de Chueca (dos en la calle Fernando VI y otra en Barquillo). Esta empresa iniciará ahora, de la mano de CBRE y Vertical, la comercialización de viviendas en la calle Pablo de Aranda en la muy prohibitiva zona de El Viso, con la idea de alcanzar los 11.000 euros por metros cuadrado, según fuentes del sector.
“Hay un impulso de la rehabilitación y promoción de viviendas de lujo en el centro de Madrid porque había una carencia ya que durante mucho tiempo no se había construido nada”, explica Samuel Población, director de residencial y suelo de CBRE. “El superlujo dentro de Madrid se focaliza en el Barrio de Salamanca, Retiro, la Milla de Oro y el entorno de la calle Alfonso XII”, añade este experto.
Los barrios más caros de España y donde surgen este tipo de promociones son, por este orden, Es Cubells (Ibiza), Jerónimos (Madrid), Port Andraxt (Palma), Recoletos (Madrid), Milla de Oro (Marbella) y en el Ensanche (Barcelona), según un informe sobre el mercado residencial elaborado por Knight Frank.
“Los promotores nacionales se alían con fondos internacionales y family offices para llevar a cabo estos proyectos”, confirma Población. “Por ejemplo, varias compañías venezolanas han entrado en este segmento, aprovechando que muchos inversores ricos de su país o de latinoamérica quieren invertir en el inmobiliario español como un producto seguro y para pasar temporadas principalmente en Madrid”, añade.
La lista de promotores e inversores de lujo es amplia: Crescendo, Uniq, The Corner Group, Richelieu Developments, Shaftesbury, Mina, ASG, GreenOak, Net de Gerres, Dazia Capital (de Daniel Mazin, hijo del fundador de Tryp), Patrizia, Rockspring, Nidom, Lemon, Lujan y Jarrín, Princeton oAKM.
“No hay casi producto de lujo y estas empresas están viendo que los precios de la vivienda sigue al alza. Les están saliendo los números. Los márgenes en este tipo de viviendas de lujo superan el 15% de los ingresos”, detalla Carlos Zamora, director de residencial de la consultora Knight Frank. “Para los compradores se ha convertido en un valor refugio”, asegura.
“Estamos viendo asociaciones de promotores locales con fondos internacionales promoviendo en El Barrio de Salamanca, Chamberí, Chamartín y El Viso. Los precios oscilan bastante dentro de estas ubicaciones, pero consistentemente superan los 6.000 euros por m2, llegando a picos de más de 15.500 euros”, apunta Emilio Portes, director de financial advisory de la consultora inmobiliaria JLL. “En otras zonas fuera de la M-30 con tradición prime como Aravaca, Pozuelo y La Moraleja vemos transacciones aisladas”, añade.
El centro de las ciudades se han convertido en el núcleo de la demanda de los inversores. Así ocurre también en la capital catalana. “El eje prime de Barcelona se centra en la zona de Paseo de Gracia y Rambla Cataluña, y se amplía a otras zonas como Eixample, Diagonal Mar y zona alta”, señalan desde JLL. La llegada del inversor extranjero ha modificad las preferencias. “Con la llegada de los clientes internacionales que buscan lujo y lifestyle en Barcelona, las zonas consideradas prime han cambiado. Esta tipología de cliente valora las ubicaciones céntricas y el encanto del Eixample y de Ciutat Vella o las vistas de Diagonal Mar”, explican.
En Paseo de Gracia, una de las promociones más caras y exclusivas de la ciudad ha sido impulsada por el family office Twin Peaks Capital, dirigido por Ernesto Tarazona, con la intención de comercializar los pisos a un precio medio de salida de 15.500 euros por m2. Este vehículo inversor también acaba de adquirir a Invesco un proyecto en la calle Serrano de Madrid del que todavía no se conocen los importes.
Otro de los que más viviendas exclusivas van a impulsar es el fondo británico Grosvenor, propiedad de Hugh Grosvenor, duque de Westminster y uno de los hombres más ricos de Reino Unido. Desarrolla tres promociones en Madrid que pretenden ser de diseño muy especial, con arquitectos como Carlos Lamela, el estudio Ortiz León o el paisajista Jesús Moraime.
Uno de los actores fundamentales en este sector está siendo el español Grupo Millenium, fundado por Javier Illán, que protagonizó ya hace unos años un de las remodelaciones de viviendas de lujo más espectaculares de Madrid, en la Puerta de Alcalá, y que ahora repite con una próxima comercialización en la cercana calle de Alfonso XII, frente a El Retiro.
También ha entrado con fuerza el fondo suizo Stoneweg, tras el que se encuentran los españoles Joaquín Castellví y Jaume Sabater, con viviendas premium en Madrid, Barcelona y en la costa catalana.
BARCELONA, MOTOR DEL LUJO HASTA AHORA
Barcelona ha sido, hasta el desafío independentista, el motor de las inversiones internacionales para la promoción y rehabilitación de viviendas de lujo. En los últimos meses, tras el procés, los expertos señalan que los compradores, fondos y promotores se encuentran en un impás de espera difícil de cuantificar en el tiempo. El primer hito para despejar una solución son las elecciones catalanas del 21-D.
El comprador de lujo en Barcelona es mayoritariamente internacional. Proviene de Europa (Reino Unido, Francia, Alemania, Bélgica, Rusia y Holanda) y también de Emiratos Árabes, Turquía o Egipto, según JLL. “Suelen ser clientes en busca de calidad de vida que compran su segunda residencia en Barcelona para pasar largas temporadas, un pequeño apartamento para los fines de semana o para negocios o bien familias que quieren establecerse en la ciudad”.
En Barcelona, el fondo KKH también ha apostado por el lujo con las Villas Bonanova, diseñadas por el arquitecto Carlos Ferrater, en la zona de Sarriá. En el Ensanche, ACR Properties desarrolla una promoción en la calle Ausias March.
También en ese barrio, una de las promociones más caras son los pisos que saldrán a la venta en la conocida como Casa Burés, tras una rehabilitación desarrollada por Bonavista Developments. Se espera un precio medio de salida de 9.500 euros por metro cuadrado, según fuentes del sector.
Otra de las carísimas promociones en la capital catalana es la de Roselló 257, impulsada por Uniq y comercializada por Aguirre Newman. Diseñadas por Carlos Ferrater, tiene un precio medio de inicio de 9.200 eurospor m2, pero se prevé que el ático pueda batir récords.
