El 'ladrillo' está reverdeciendo poco a poco viejos laureles y vuelve a sumar con fuerza, aunque todavía lejos de los niveles anteriores al estallido de la última burbuja. Claro que tampoco esta España es la de 2007 -el paro y los salarios bajos siguen restando- por más que el Producto Interior Bruto (PIB) vaya a cerrar su tercer ejercicio consecutivo creciendo por encima del 3%.
A ello está colaborando mucho la construcción, de la que se espera una tasa de crecimiento por año próxima al 4% entre 2017 y 2020. Así lo prevé el Gobierno en la última actualización de su cuadro macro.
Hablamos de una aportación a la riqueza anual de 111.000 millones de euros (acercándose al 10% del PIB) y en ella juega un papel creciente la inversión inmobiliaria. Según las varias consultoras especializadas, este año superará los 13.000 millones de euros, no bajando así de los volúmenes de 2015 y 2016 aunque estos se vieron empujados por grandes operaciones corporativas.
Si entonces los grandes animadores eran las sociedades de inversión inmobiliaria, conocidas como socimis, este año han cogido el relevo los grandes fondos de inversión. Es fruto de la «consolidación natural del sector», apuntan sus directivos.
En 2013 los primeros en entrar con el cambio del ciclo fueron fondos oportunistas y de alto riesgo, luego los primeros atisbos de recuperación trajeron a las socimis y ahora son los inversores institucionales, agazapados en estos años, los que cobran protagonismo porque precisan invertir en compañías grandes, con mucha liquidez en Bolsa, para sacar partido a sus inyecciones.
Con una inversión inmobiliaria creciendo este año a una tasa próxima al 60% -eso en promedio, porque la foránea aumenta diez puntos por encima-, los extranjeros aportan dos tercios (el 67%) con presencia destacada de los fondos, según la consultora CBRE. Y entre ellos, casi otra tercera parte (31%) viene de Oriente Medio y Asia Pacífico, seguidos de los tradicionales actores de EE UU (18%) y Francia (17%).
Enfrente, las socimis han reducido a menos de una cuarta parte su peso respecto al año pasado, pasando de una cuota del 43% en esas inversiones a solo el 10% -entre las cinco grandes (Merlin, Colonial, Hispania y Lar) aportan 1.000 millones-, frente a un 22% de los compradores nacionales. La explicación, abundan en la asesoría especializada Armabex es que tras tres ejercicios de «intensa» posición compradora toca hacer caja. Esto es, acelerar sus planes de rotación de activos para generar plusvalías, reducir su apalancamiento con los ingresos y ser más selectivo en sus compras.
Eso sí, tampoco han adelgazado en exceso. Este póker de firmas inmobiliarias reúne activos por valor de 24.300 millones de euros y este año han protagonizado adquisiciones destacadas como, por ejemplo, los 142 millones de Merlín por la Torre Agbar de Barcelona. Son los jugadores de peso y dos están en el selectivo Ibex-35, el club de las grandes cotizadas: la citada Merlin, con un valoración de 15.435 millones, y Colonial, con otros 9.058 millones. Y todavía es un 5% menos que el valor estimado de su patrimonio.
Precisamente ambas protagonizan la actualidad corporativa. La primera de forma indirecta, porque al fusionarse con el negocio patrimonial de Metrovacesa -sus rentas brutas conjuntas suman 450 millones anuales, algo inédito en España- ha permitido que esta pueda centrarse en su antiguo negocio promotor, e incluso tenga previsto regresar a la Bolsa en enero tras cuatro años fuera. Así lo refrendarán a finales de la semana próxima en una junta extraordinaria sus socios, que son los dos grandes bancos -Santander (70% contando la parte del Popular) y BBVA (casi el 30% restante)- tras haber refinanciado su deuda en 2013.
A por el mercado promotor
Metrovacesa aspira a liderar el mercado promotor residencial los próximos años junto a las firmas ya cotizadas Neinor y Aedas, y otra que prevé hacerlo también en 2018, Vía Célere. Las tres están controladas por fondos de inversión y en la primera probablemente terminen entrando porque la banca quiere vender. Sumando las cuatro, sin embargo, este año no llegarán a las 700 viviendas entregadas, aunque en el nuevo ejercicio esperan triplicarlo.
En las socimis, Colonial quiere consolidar su segundo puesto -y ser el mayor propietario de oficinas en España- con la OPA lanzada sobre Axiare, la sexta inmobiliaria cotizada por capitalización en una operación valorada en 1.200 millones. Ya controla el 28% y los fondos de la segunda esperan hacer buena caja.
En un segundo escalón, las 44 socimis del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) acumulan 12.221 millones en activos, un 59% más que hace un año y su récord desde el estreno de su regulación en 2013. Solo este año se han estrenado 17, aportando 4.566 millones, el 36% del total.
