Comprar casa en el futuro resultará más complicado para quienes necesiten acudir al banco en busca de una hipoteca. Si en la actualidad es necesario tener entre un 20% y un 30% del precio de la vivienda ahorrado —para una vivienda de 200.000 euros, debemos contar con ahorros entre 40.000 y 60.000 euros—, en los próximos meses podríamos asistir, además, a un encarecimiento de la oferta hipotecaria. Al menos, este es uno de los efectos inmediatos que provocará de la entrada en vigor de la futura Ley Hipotecaria, aún en proyecto, pero que el Consejo de Ministros ya ha enviado al Parlamento para su aprobación.
Algunas de las modificaciones que introducirá la nueva normativa respecto al vencimiento anticipado —cláusula que determina cuándo puede el banco ejecutar el crédito e iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria— o al reembolso anticipado del préstamo aportarán una mayor protección y seguridad jurídica al futuro hipotecario, ya que acotará los riesgos que el banco puede trasladar al cliente, pero dicha protección tendrá un coste para los ciudadanos que necesiten financiación para comprar casa: hipotecas más caras.
Las modificaciones de la futura Ley Hipotecaria respecto a las cláusulas de vencimiento anticipado y reembolso anticipado encarecerán los préstamos
Esta es una de las principales conclusiones del estudio 'Algunas consideraciones sobre la nueva reforma hipotecaria', elaborado por José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, para el Instituto de Estudios Económicos (IEE).
"El Banco de España obliga a los bancos que concedan hipotecas por debajo del coste de las mismas a contabilizar dichos préstamos como pérdidas. De ahí que el riesgo asumido en cada operación, que hasta ahora trasladaban al cliente, con la nueva ley lo asumirá la banca. De esta manera se evitará poner en peligro la estabilidad financiera, como ha sucedido en el pasado, pero la consecuencia inmediata será un encarecimiento de las hipotecas", ha dicho Montalvo.
Vencimiento y reembolso anticipado
Respecto al vencimiento anticipado, cuando la nueva ley entre en vigor, el banco no podrá ejecutar el crédito hasta que no se alcancen nueve cuotas impagadas o el equivalente al 2% de la deuda durante la primera mitad del crédito o bien hasta que no se alcancen 12 cuotas impagadas o el 4% de la deuda durante en la segunda mitad del préstamo. En la actualidad, el banco puede ejecutar el préstamo cuando se producen tres impagos. Por lo que se refiere al reembolso anticipado, se pasa de un sistema que no limita las comisiones a otro que fija un 0,25% en los cinco primeros años o un 0,5% en los tres primeros años, en el caso de las hipotecas a tipo variable, o 4% y 3%, respectivamente, para las hipotecas a tipo fijo. Según ha reconocido Montalvo, las modificaciones que contempla el proyecto de ley respecto a estas dos cláusulas son más exigentes que las previstas en la directiva europea.
Para el catedrático, el encarecimiento de las hipotecas debe interpretarse de forma positiva, ya que, por una parte, "la entidad financiera retiene el riesgo, que es lo que debe hacer en lugar de trasladarlo al cliente, y por otro lado este será consciente en todo momento del coste del acceso a la vivienda". Asimismo, ha recordado, "el banco realizará un análisis preciso del riesgo de cada operación para asegurarse de que no se produzcan pérdidas ajustadas al riesgo".
“La crisis ha puesto de manifiesto que el marco jurídico del sistema hipotecario tiene muchos agujeros, y que a pesar de la eficiencia hay una gran inseguridad jurídica que se pone de manifiesto por la extraordinaria judicialización de las hipotecas y por las diferentes interpretaciones de la judicatura”, ha dicho José Luis Feito, presidente del IEE. "Los futuros hipotecados deberán afrontar riesgos que puedan manejar, y estos deberán ser los mínimos posible, lo que llevará un coste”.
No obstante, ha aclarado: “No debemos pensar que las familias van a asumir menos riesgo y que van a tener hipotecas más baratas. Las entidades financieras van a correr más riesgos, pero no van cobrar lo mismo por ello”. En su opinión, la normativa aún debe ser matizada en su tramitación parlamentaria para evitar establecer límites excesivos a la política comercial de la banca que impidan acceder a la financiación hipotecaria a buena parte de los consumidores.
Aunque José García Montalvo no espera grandes modificaciones, lo cierto es que cree que aún existen aspectos como el de los intereses de demora o las cláusulas de vencimiento anticipado que están pendientes de ser analizadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
Fuente: http://www.elconfidencial.com/
