Comprar una vivienda e hipotecarse son dos de las decisiones financieras más importantes en la vida de las familias. En un contexto de recuperación económica e inmobiliaria y con un mercado del alquiler en pleno auge, son muchas las familias y particulares que vuelven a plantearse adquirir una vivienda. Las compraventas aumentan y la concesión de hipotecas, también. Sin embargo, antes de estampar nuestra firma sobre un documento con el que estaremos atados al banco durante buena parte de nuestras vidas, deberíamos hacernos seis preguntas básicas.
1.- ¿Qué interés has contratado?
¿Sabes realmente los intereses que vas a pagar al banco? Por absurda que pueda parecer la pregunta, lo cierto es que aún son muchos los hipotecados que desconocen las condiciones básicas de sus hipotecas. La crisis puso de manifiesto cómo miles de hipotecados desconocían que su préstamo estaba plagado de cláusulas abusivas: suelo, vencimiento anticipado, etc. Tras el varapalo judicial a la banca por la inclusión de estas cláusulas en miles de hipotecas, estas han desaparecido prácticamente de los nuevos contratos. No obstante, conviene no bajar la guardia.
Respecto al tipo de interés, si este es fijo, debemos saber que, durante el primer año o los dos primeros años, la banca suele aplicar un tipo de interés superior. Lo mismo sucede en el caso de las hipotecas variables que, además, están referenciadas a un índice, y aunque la inmensa mayoría de las hipotecas toman como referencia el euríbor, todavía se sigue comercializando —aunque sea residualmente— el IRPH.
¿Sabemos cuál es nuestro índice de referencia y qué interés vamos a pagar realmente? El tipo de interés final no solo depende del índice de referencia elegido, también del diferencial bancario que se negocie con la entidad. De tal manera que para conseguir el porcentaje final hay que sumar el índice de referencia (euríbor o IRPH) y el diferencial. Imaginemos una hipoteca a euríbor + 1%. A ese 1% habría que sumarle el índice. ¿Cómo sabemos qué interés resulta? El Banco de España publica el cierre correspondiente a cada mes del euríbor, pero este también se puede consultar en la página de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
2.- ¿Tienes vinculación?
Normalmente, el diferencial bancario suele ser menor cuantos más productos vinculados se contraten. "Conviene hacer balance de si merece la pena, ya que puede no ser demasiado rentable económicamente", apuntan desde el portal inmobiliario Casaktua.
Las vinculaciones más comunes son la domiciliación de nómina y las tarjetas de crédito o débito. En ambos casos, conviene asegurarse de que no tengan comisiones excesivas de mantenimiento, además de conocer el TAE, si es de crédito, y sus costes de mantenimiento. También es habitual la domiciliación de recibos. En este sentido, se recomienda preguntar las condiciones ante devolución de facturas, descubiertos, etc. Seguros de vida, desempleo y hogar, planes de pensiones, etc. Hay que valorar la periodicidad del pago y saber si se tiene derecho de cancelación. El seguro de hogar es obligatorio, aunque sea con otra entidad aseguradora.
3.- ¿Qué comisiones tienes que pagar?
La concesión del préstamo suele conllevar una comisión de apertura que engloba los gastos de tramitación. También será necesario conocer otras como la comisión por cancelación total o parcial del préstamo, por amortización anticipada, novación (deseo de cambiar de plazo o tipo de interés), que puede variar entre el 0 y el 1% del capital pendiente de la amortización, o subrogación (cambiar de banco). En este último caso no debe superar el 0,50% durante los cinco primeros años de vida del préstamo hipotecario, ni el 0,25% el resto de años.
4.- ¿Debes asumir todos los gastos de compra?
Hasta hace apenas un año, los bancos repercutían en los clientes determinados gastos relacionados con la inscripción registral de la hipoteca —notario, registro y gestoría, e incluso el impuesto de actos jurídicos documentados o AJD—.
Sin embargo, en una sentencia de finales de 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que hay determinados gastos que debería abonarlos la propia entidad financiera, puesto que es a ella a quien le interesa inscribir registralmente la hipoteca, no al deudor. Los bancos han comenzado a suavizar sus condiciones y algunas entidades están asumiendo parte de estos gastos, pero no siempre es así. Atento.
5.- ¿Puedes flexibilizar el pago?
Posiblemente, si necesitas flexibilizar el pago de tu hipoteca no te encuentres en la situación económica más favorable para comprarte casa. No obstante, hay opciones que permiten reducir temporalmente la cuota hipotecaria, por lo que conviene tenerlas en cuenta antes de firmar y conocer su coste. En ocasiones se solicita un periodo de carencia, es decir, costear únicamente los intereses sin amortizar capital. Esta operación puede reducir la cuota hasta un 50%.
Casaktua habla de otras dos opciones. Por un lado, el capital diferido o 'balloon', que consiste en que antes de la firma de la hipoteca se puede pactar aplazar el pago de una parte del préstamo (hasta un 30%). Por otro lado, está la hipoteca en cuota creciente, montaña o progresión geométrica, que permite pagar menos al principio, aunque esto supone que al final la cuota será muy superior. También se puede alargar el plazo de amortización. Es decir, si inicialmente hemos contratado una hipoteca a 15 años, no está de más cerciorarnos de que podríamos alargar dicho plazo en caso de problemas económicos.
6.- Si necesitas avalista, cuidado
En ocasiones, la concesión de la hipoteca precisa de avalista, aunque, por ley, el banco no debería exigirlo si el préstamo solicitado es inferior al 80% del importe de la tasación. En caso de necesitarlo, hay que ser consciente de que este responde con todos sus bienes presentes y futuros. Sin embargo, en algunas ocasiones, los contratos hipotecarios incluyen limitaciones temporales, como, por ejemplo, que tras haber pagado el 20% del préstamo principal el aval desaparezca.
No obstante, muchos de estos aspectos serán modificados con la nueva ley hipotecaria, cuya entrada en vigor está prevista para el primer trimestre de 2018 y que pretende dar una mayor protección al consumidor y a su derecho de ser informado debidamente de todas las condiciones y cláusulas.
