Regresan algunos fantasmas del pasado. La escasez de oferta de vivienda nueva es tal allí donde hay más demanda, que vuelve a ser habitual que los precios de las casas se eleven varias ocasiones en los meses que transcurren desde que se inicia su venta (de tres a seis meses antes del inicio de las obras) y hasta que se venden todas (ahora, antes de la entrega de llaves). Es decir, que en un intervalo de 18 a 24 meses el precio de una misma vivienda puede incrementarse varias veces, según el interés de la demanda.
Esta práctica, muy habitual en los años álgidos del boom, fue una de las que alentó que se especulara con las viviendas en construcción. Muchos compradores adquirían pisos al inicio de la promoción con el único objetivo de revenderlos antes de la entrega de llaves a un mayor precio y sin necesidad de pagar los gastos de notaría o registro, entre otros, y, ni siquiera, sin endeudarse. La obtención de plusvalías de hasta dos dígitos en pocos meses era demasiado tentadora como para resistirse.
Según la consulta realizada por CincoDías a las promotoras que más obra en marcha tienen en la actualidad, la escasez de oferta y una demanda desbocada en algunos barrios de Madrid y Barcelona son lo que explica que los precios vuelvan a sufrir varias subidas en el tiempo que tardan en construirse. Solo la firma de la reserva garantiza al cliente un precio cerrado, coinciden todas las empresas preguntadas.
Fuentes de Neinor Homes admiten que al definir la estrategia de precios de una promoción influyen múltiples factores: tipología de unidades, metros, ubicación, orientación, altura, entre otras. Todo esto unido a los plazos de lanzamiento y a la oferta y demanda de cada promoción. “En los momentos en los que la demanda es muy superior a la oferta se aplican los procedimientos de revisiones de precios”, admiten desde la cotizada.
Preguntados sobre cuántas veces pueden llegar a subir los precios y en qué cuantía, todos los promotores consultados coinciden en que depende de la presión que ejerza la demanda y de la oferta de vivienda nueva que exista en la zona.
Para David Botín, director de Promoción Inmobiliaria de ACR Grupo, las subidas más importantes se están produciendo en “los mercados más calientes, que cuentan con poca oferta y gran demanda, como Madrid o Barcelona”. Pablo Lafarga, director Comercial y de Marketing de Anida, recuerda que “los precios publicitados en una promoción tienen un periodo de vigencia que los clientes tienen que tener en cuenta y valorar”. En este sentido, asegura que cuando el comprador “firma una reserva, se asegura de que el precio del inmueble que va a adquirir no subirá”.
En la misma línea, el director Comercial de Inmoglaciar, Carmelo Pérez, reconoce que si los ritmos de venta de la promoción son elevados, “se suelen programar subidas graduales, intentando ajustar el precio a la demanda”.
Además de esa presión que ejercen los compradores, el presidente de la Asociación de Gestores de Viviendas (AGV) y director general de Grupo Ibosa, Juan José Perucho, explica que estas subidas de precios responden a “la escasez de nuevas promociones que satisfagan toda la demanda debido a la falta de suelo finalista en muchas zonas de España”. Un hecho que, en su opinión, se agrava por el hecho de que las viviendas que se construyen en la actualidad “ofrecen un salto de calidad muy grande respecto a las de segunda mano, consecuencia del nuevo código técnico y de un producto mucho más cuidado por los operadores”.
Fuentes de Iberdrola Inmobiliaria señalan que en tiempos como los actuales no suele iniciarse ninguna promoción con precio cerrado, si bien su estrategia comercial es no sacar las casas a la venta hasta que no está muy claro qué tipo de producto y a qué precio quiere la demanda de la zona. En cualquier caso, creen que las subidas actuales en términos generales se están moviendo entre el 7% y el 10%, muy lejos de la locura del pasado boom. Quality + sí ha apostado hasta ahora por una estrategia de precio cerrado, aunque reconoce que para las siguientes promociones están debatiendo cómo proceder. Su director general, Manuel Izquierdo, revela cómo hasta la banca ahora exige menos porcentaje de preventas para conceder el crédito al promotor, consciente de la situación macro ha mejorado y las transacciones siguen al alza.
LAS CLAVES
Otra práctica habitual que conlleva una subida de precios implícita es no vender al mismo tiempo todas las casas que componen la promoción. Los áticos y las viviendas mejor orientadas se suelen reservar para poder aplicarles las subidas de precios que acepte la demanda.
Vía Célere. La empresa, que planea su salida a Bolsa para 2018, comercializa en un céntrico barrio de Madrid Residencial Dehesa de la Villa. El interés de la demanda ha sido tal, que los precios de las viviendas se han revalorizado hasta tres veces en apenas cuatro meses.
Segundas residencias. Es otro de los mercados donde los precios empiezan a crecer con fuerza, si bien no lo hacen en todas las localizaciones. En una promoción de la costa levantina los pisos llegaron a subir en cinco ocasiones en los 18 meses que mediaron entre el inicio de las obras y la entrega de llaves. Al finalizar la promoción, las casas eran un 50% más caras.
Contratos. Los promotores recomiendan contrastar bien las condiciones que establece el contrato privado que se firma en primer lugar cuando se compra sobre plano. En él se establecerá que los precios, una vez firmada la reserva, no sufrirán cambios.
