El año 2013 marcó, sin duda, un punto de inflexión en los precios de la vivienda. Aquel año tocaron fondo, y en 2014 y por primera vez en seis años, la vivienda volvía a subir. Los primeros incrementos fueron suaves y muy irregulares. Madrid y Barcelona comenzaron a despuntar, mientras en muchas zonas de España los precios aún seguían en caída libre. En la actualidad, la mancha de aceite de las subidas se ha extendido y cada vez son menos las zonas del mapa en las que los precios siguen ajustándose. Todas las estadísticas dan fe de ello.
Los últimos, los de la tasadora Tinsa, cuyo índice IMIE General y Grandes Mercados se situó en agosto en 1.384 puntos, lo que supone un incremento del 4,7% respecto a agosto de 2016. Resulta especialmente llamativo el avance del índice en las capitales y grandes ciudades, con una subida del 6,8% en el último año, así como en las áreas metropolitanas, con un incremento de los precios del 6,7%. La evolución también es positiva en las islas (Baleares y Canarias), con un 2,8% de incremento, y en las poblaciones más pequeñas, con un 2,6% de subida en los últimos 12 meses. La costa mediterránea ha sido la única zona que en agosto mostraba un precio inferior al del mismo mes de 2016, con una caída del 0,8%.
Aquellas zonas que lideraron las subidas tras salir del agujero han intensificado su subida, hasta el punto de que en las grandes ciudades, dichos incrementos se acercan de nuevo o han superado ya con creces los dos dígitos. Baste el dato que aportaban recientemente Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra. La vivienda usada en toda España subió un 8,2 % en el primer semestre de 2017, con respecto al mismo semestre del año pasado. En Barcelona, el incremento fue del 12,7%, y en Madrid, del 7,3%.
Incrementos del 4% o del 5% en la vivienda son sostenibles, pero no las subidas de dos dígitos
El temor a una nueva burbuja inmobiliaria sobrevuela especialmente aquellos mercados que se han mostrado más calientes. Desde diferentes frentes —bancos, promotoras, expertos—, sin embargo, se niega que el sector vuelva a estar en peligro, a pesar de que algunos de estos incrementos son muy significativos. ¿A partir de qué porcentajes deberían empezar a saltar las alarmas?, ¿qué incrementos de precios garantizan un mercado inmobiliario sano?, ¿deberíamos empezar a preocuparnos?
Jesús Amador, analista inmobiliario de Bankinter, lo tiene claro. "Un incremento sostenible de los precios se sitúa entre el 4% o el 5%. Los dobles dígitos de determinadas zonas donde hay escasa oferta o existe un 'boom' turístico, como Las Palmas o Ibiza, no parecen sostenibles en el largo plazo", explica a El Confidencial. "Un cambio en la regulación de los apartamentos turísticos bastaría para poner freno a estos fuertes incrementos".
Para Jorge Ripoll, director del servicio de estudios de Tinsa, no existe un porcentaje exacto que haga saltar las alarmas. "La economía se mueve por ciclos y el inmobiliario se ajusta a los mismos. No hay un porcentaje ideal de subida de precios o a partir del cual se pueda hablar de burbuja". En su opinión, en la actualidad estamos asistiendo a un proceso de normalización del mercado. "Se ha producido un efecto rebote tras la crisis, pero el mercado aun no ha cogido velocidad de crucero. Y es normal que en aquellos mercados donde el ajuste desde máximos ha sido mayor, también se produzca una mayor subida, tal y como ha sucedido en las grandes ciudades y áreas metropolitanas".
En 2019 se producirá una estabilización de los precios que irá acompañada de una caída de las ventas de vivienda
El analista y consultor económico e inmobiliario Gonzalo Bernardos anticipa el final de esta fuerte subida de precios en Madrid y Barcelona en 2019. "En la ciudad condal, los precios están subiendo a ritmos del 20% y en Madrid, aunque el avance es menor, también es muy significativo, pero en 2019 se producirá una estabilización de los precios que irá acompañada de una caída de las transacciones".
En su opinión, es muy difícil aventurar cómo se comportarán los precios a partir de ese momento. "Es imposible saber si en 2020 o 2021 los precios comenzarán a caer. Dependerá de la política monetaria del BCE. No obstante, la estabilización y la caída de las ventas beneficiarán a las zonas de la periferia, a la que se trasladará la demanda que quiera comprar casa y no pueda hacerlo en el centro".
Cuidado con el esfuerzo para comprar casa
Para los expertos, la atención no debe dirigirse hacia la evolución de los precios de la vivienda sino hacia otros indicadores que sí deberían hacer saltar las alarmas llegado el momento. Uno de ellos es el esfuerzo económico de las familias para comprar casa.
"Los precios de las viviendas están subiendo con mucha mayor rapidez que los salarios. La vivienda, en la actualidad, no es un bien asequible. Las familias necesitan siete años de su salario integro para comprar una casa, frente a los 4,5 años del Reino Unido o los 3,5 de Estados Unidos", señala Jesús Amador, quien recuerda que aunque los tipos de interés se encuentran actualmente en el 0% y los costes de financiación para comprar casa son históricamente bajos, tarde o temprano el euríbor subirá, pudiendo poner de nuevo en serios aprietos a las familias más endeudadas.
Otro de los indicadores a los que Jorge Ripoll recomienda no quitar el ojo es a la evolución del empleo. "Aunque es un indicador económico, el sector inmobiliario y su futuro van a depender de él. Si crece el paro, volverá a aumentar la morosidad. Por el contrario, mientras se cree empleo sano y sostenible, el mercado crecerá de manera saludable", asegura.
Respecto a este último indicador, Gonzalo Bernardos se muestra bastante optimista. "Veo un mercado laboral muy precario, pero potente. La construcción de viviendas aumenta, la contratación de obra pública aumentará en el futuro y si España cumple con el déficit público, permitirá que aumente el gasto social. Además, el crecimiento de la economía será positivo y los salarios comenzarán a subir significativamente, lo que, sin duda, favorecerá al sector inmobiliario. De hecho, es muy probable que en 2020 y 2021 se cumplan las previsiones del Gobierno y la tasa de paro caiga hasta el 10%, con la creación de entre 400.000 y 500.000 empleos anuales durante el próximo año".
