La futura Ley Hipotecaria es prácticamente una realidad. El Ministerio de Economía ya tiene lista la reforma de la normativa que envió en julio al Consejo de Estado como paso previo a la aprobación en el Consejo de Ministros a la vuelta del verano.
Son varias las novedades que incluirá como el hecho de que se elevan los umbrales de impago para que el banco pueda ejecutar el vencimiento anticipado del préstamo, paso que precede a la ejecución hipotecaria. También se regularán los intereses de demora, se reducirán los costes de amortización así como el paso de una hipoteca de tipo variable a fijo.
Pero también se prohibirán los contratos vinculados en las hipotecas. Es decir, aquellos en los que el banco obliga al cliente a contratar también un seguro de vida, de hogar, tarjetas de créditos o una cuenta corriente con el banco, entre otros productos.
Sobre el papel, el futuro hipotecario que se plantea parece mucho más transparente y equilibrado para el cliente. No obstante, en la práctica, dichas restricciones se traducirán, previsiblemente, en hipotecas más caras.
Para que nos hagamos una idea, la cuota de una hipoteca será, de media, 700 euros más cara al año si el consumidor no contrata los productos o servicios vinculados. Así se desprende de un análisis elaborado por la web del ahorro Kelisto.es, en el que se examinan, precisamente, algunas de las consecuencias de la nueva ley hipotecaria.
En la actualidad, el 100% de las entidades financieras requiere que el cliente contrate una media de cinco productos o servicios vinculados para poder acceder al interés más bajo de su oferta hipotecaria. Los más habituales son la domiciliación de la nómina (requerida en el 100% de las hipotecas), la contratación de un seguro de hogar y de uno de vida (ambos, presentes en el 90% de las ofertas), realizar cierto consumo con las tarjetas y contratar y realizar aportaciones a planes de pensiones (ambos, en el 43% de las ofertas).
“Si se rechaza esta vinculación, los bancos suben el interés que cobran por sus hipotecas. En el caso de las variables, el diferencial medio pasaría del 1,2% al 2,3%, lo que supone un encarecimiento del 91,6%. Si se optara por una fija, la subida sería menor: se pasaría de cobrar un 2,3% a aplicar un 3,4%, lo que implica un incremento del 47,8%”, explica la portavoz de finanzas personales de Kelisto.es, Estefanía González.
Ahora bien, esta subida no se produce de golpe ya que, dependiendo de los productos que se rechace contratar, la subida será mayor o menor. El mayor encarecimiento, por ejemplo, se produce si el consumidor decide no domiciliar su nómina en el banco al que pedirá la hipoteca. En ese caso, el interés que paga aumenta en 0,7 puntos porcentuales.
No vincularse puede implicar abonar casi 15.300 euros más al final de la vida del préstamo
Tras esta vinculación se sitúa la contratación de un seguro de vida (+0,4 puntos) y de un seguro de hogar (+0,3 puntos). En la práctica, rechazar toda la vinculación propuesta por el banco provocaría que la cuota anual que el consumidor paga por su hipoteca variable aumentara en 695,4 euros al año, lo que supondría abonar 15.298,8 euros más al final de la vida del préstamo.
En caso de que se opte por una hipoteca a tipo fijo, el encarecimiento sería aún mayor: la cuota anual a pagar sube, de media, 750,6 euros al año, lo que implica un desembolso extra de 16.513,2 euros más cuando se termine de devolver la deuda.
El efecto de los productos vinculados también es distinto en función de la comunidad autónoma, ya que la hipoteca media contratada también varía en cada región. Madrid es la comunidad donde más se encarecería el préstamo de no contratarse los productos asociados (971,7 euros al año), seguida de Baleares (896,8 euros), Ceuta (886 euros) y Cataluña (858 euros). En cambio, Extremadura (435,88 euros), Murcia (472,2 euros) y Canarias (475,8 euros) es donde menos subiría la cuota anual5
Los bancos que más penalizan
No todas las entidades financieras penalizan por igual al cliente que decide no contratar sus productos vinculados. Aquellas que más encarecen sus hipotecas son Banco Caixa Geral (2 puntos porcentuales más), Liberbank (1,99 o 1,95 puntos más en función de la hipoteca), Ibercaja (+1,5 puntos) y Banco Santander (+1,40). En el extremo contrario se sitúan Cajasiete (+0,5 puntos), Activobank (+0,75), Caja de Ingenieros (+0,76) y Bankoa (+0,80) .
El panorama es similar en lo que respecta al número de productos vinculados que exige cada banco para acceder al interés más bajo. Banco Caixa Geral, Caja de Ingenieros e Ibercaja son las entidades que más extras requieren, con un total de seis. Por el contrario, las menos exigentes son Openbank (con uno solo) y Activobank (con tres). .
La nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria prohibirá las “ventas vinculadas”, pero permitirá las “ventas combinadas”. Es decir, impedirá que una entidad obligue al consumidor a contratar productos extra con su hipoteca, pero le permitirá ofrecérselos por separado, a cambio de una bonificación, como ya sucede ahora.
“El principal problema de la vinculación hipotecaria reside en su falta de transparencia. Aunque la mayoría de los bancos informa de lo que se encarecería su préstamo si no se acepta la vinculación propuesta, un 33% no desglosa esa información. Es decir, el consumidor no sabe si le convendría más no contratar un seguro que un plan de pensiones. Además, existe escasa información sobre los propios productos vinculados, su precio y sus características, algo que impide que el futuro hipotecado pueda echar cuentas para saber si le conviene vincularse o si podría ahorrar dinero contratando el mismo producto con otra entidad o aseguradora distinta”, destaca González.
