Comprar una casa en la actualidad exige tener ahorrado, al menos, el 20% del precio de la vivienda. Un importante colchón económico con el que no todo el mundo cuenta. Para que nos hagamos una idea, para un piso de 200.000 euros, deberíamos tener ahorrados 40.000.
Sin dichos ahorros, adquirir una vivienda resulta prácticamente imposible porque la banca, tras ocho años de crisis y miles de ejecuciones hipotecariasa sus espaldas, no está dispuesta a financiar operaciones al 100% —más gastos—. Al menos, no de manera generalizada.
Sin embargo, en algunas circunstancias sí es posible saltarse dicha limitación y conseguir el 100% del precio de la vivienda. Una pequeña 'trampa' a la que recurren las entidades financieras y que no está exenta de riesgos. Nos referimos a la doble garantía hipotecaria. Es decir, el banco financia el 80% del valor de la vivienda y el 20% restante a través de una hipoteca sobre un segundo inmueble: el más habitual, la casa de los padres.
"La banca, de manera generalizada, ha fijado como límite el 80% del valor de tasación. Algunas entidades, muy pocas, sí permiten financiar el 100% más gastos, pero siempre y cuando dicho importe no sobrepase el 80% del valor de tasación de la vivienda", explica Pau A. Monserrat, economista de Futurhipotecas. Es decir, para conseguir una hipoteca de 100.000 euros, necesitaríamos una tasación de 120.000.
"No es algo nuevo", explica Monserrat. "Antes de la crisis ya existía la figura delhipotecante no deudor. Un figura que no tiene nada que ver con la de avalista, ya que implica un menor riesgo para quien decide hipotecar parte de su casa para ayudar a un hijo. En caso de problemas a la hora de pagar la hipoteca, el banco solamente podría ejecutar ese 20% de la casa, nunca el total de la misma, como tampoco podría ir contra todo el patrimonio, presente o futuro", aclara este experto, quien insiste en que esta figura no tiene ninguna ventaja para el hipotecado más allá de conseguir el dinero para poderse comprar una casa.
El hipotecante no deudor asume menos riesgo al hipotecar su casa que un avalista
Este tipo de operaciones, por el contrario, sí pueden llegar a ser bastante peligrosas. "Es muy frecuente que los bancos, además de hacerle firmar como hipotecante no deudor, intenten que figure también como avalista, con el peligro que esto conlleva. Ya que no olvidemos que quien avala responde con todos sus bienes, presentes o futuros, de la deuda contraída y, sin embargo, las personas de cierta edad son mucho más reticentes a hipotecar su casa que a avalar a su hijo", apunta este experto. No olvidemos que, durante la crisis, cientos de avalistas se convirtieron en víctimas colaterales de los desahucios.
¿Hemos aprendido de los errores del pasado?
Este tipo de operaciones lleva a preguntarse si realmente tanto lo ciudadanos como la banca han aprendido de los errores del pasado. "Todavía hay muchas personas que acuden a una oficina bancaria sin ahorros y sin saber siquiera cómo funciona un cuadro de amortización", explica Luis Javaloyes, director general de Agencia Negociadora, quien reconoce que "la banca sí está cumpliendo con el deber que le impuso la ley de explicar al cliente cómo evolucionaría la cuota de su hipoteca en caso de subida de los tipos de interés".
Según datos de la compañía tras analizar cerca de 3.000 expedientes de solicitud de hipoteca desde 2014, casi un 30% de los nuevos hipotecados no son conscientes de cómo les afectaría una subida de tipos de interés. De hecho, ese mismo 30% no podrá afrontar sin problemas una subida de los tipos en sus préstamos.
"A pesar de nuestras advertencias de realizar las previsiones de pago de la hipoteca, en un escenario alcista de tipos de interés, las propias entidades, en su carrera por captar negocio crediticio, pueden caer en la tentación de relajar los criterios referentes a la capacidad de reembolso del crédito. La aprobación de la Ley de Créditos Inmobiliarios debería evitar que esto llegase a ocurrir", señala Javaloyes. "Asímismo, con la nueva ley, los bancos tendrán obligación de informar con claridad de la existencia de estos y otros riesgos a través de la entrega al cliente de la ficha de advertencias estandarizadas [FiAE]".
Un 30% de los nuevos hipotecados no podrá afrontar sin problemas el pago de su hipoteca ante una subida de los tipos de interés
Cualquier futuro hipotecado que entre en una oficina financiera y opte por un interés a tipo variable debería hacer un sencillo cálculo, teniendo en cuenta un escenario alcista del euríbor, principal referencia de las hipotecas en España que, aunque se encuentra en mínimos históricos (-0,116%), tarde o temprano subirá. Solo dos datos: la media histórica del euríbor se encuentra en el 2,23%, mientras que fijó máximos en 2008 en el 5,5%.
"Es fundamental analizar bien el entorno económico y la posibilidad, más que cierta, de que el euríbor, ahora en mínimos históricos por razones ajenas al mercado, ascienda a niveles más coherentes con la economía del Eurogrupo, esto es, en el entorno del 3%. Conviene no olvidar que la capacidad de reembolso en un escenario de euríbor al 3% se puede ver seriamente comprometida", recuerda Javaloyes.
Imaginemos ahora una hipoteca de 200.000 euros a 20 años con un euríbor + 1% —porcentaje en torno al que se mueve la oferta hipotecaria actual—. Nuestra cuota con el indicador en el -0,156% sería de 905 euros al mes. Cuando el euríbor suba al 1%, pasaremos a pagar 1.011,77 euros. Una cantidad que subiría a 1.109 euros con el indicador en el 2% y a 1.211 con él en el 3%. Cuando el euríbor vuelva al 4%, nuestra cuota subiría a 1.319 euros al mes. Es decir, pasaríamos a pagar 400 euros más al mes: nuestra cuota se incrementaría un 43,5% y, en términos anuales, supondría un sobreesfuerzo de pago de 4.970 euros.
"Con estos datos sobre la mesa", señala Javaloyes, "resulta interesante y muy atractivo estudiar ofertas de hipotecas a tipo fijo que hace tan solo unos meses eran impensables y que, en términos reales de tipos de interés, son como las ofertadas por las entidades a tipo variable el pasado otoño. Hoy en día, es posible suscribir una hipoteca al 2% fijo, decisión que eliminaría de un plumazo la incertidumbre por una subida de tipos de interés y permitiría una mejor planificación financiera familiar. Actualmente, el 40% de las nuevas hipotecas suscritas ya lo son a tipo fijo", concluye este experto.
