Últimamente las noticias son pródigas en sentencias de Juzgados y Tribunales sobre las hipotecas y su clausulado. La Jurisprudencia del TJUE sobre la Directiva 93/13/CEE, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, faculta al juez nacional para apreciar de oficio el posible carácter abusivo de una cláusula en un contrato de hipoteca... y, a partir de ahí, el esfuerzo intelectual de algunos Jueces en perseguir "abusos" no conoce límites. El problema es que no aciertan y están provocando el caos.
La STS 241/2013 sobre las Cláusulas Suelo no la sostiene ningún jurista sin afanes populistas. Tan insuficiente es que sus propios autores, advirtiendo la gravedad de sus consecuencias, quisieron inmediatamente limitar su alcance, afirmando que no se aplicaría de forma retroactiva (FJ 17º). Mal está corregir un error con otro. Y el Tribunal europeo, dijo que de ser abusivas, la consecuencia tenía que ser la nulidad y su aplicación retroactiva desde el momento de la firma del contrato... Lógico... El problema estaba antes, por haberlas declarado abusivas en primer lugar.
Luego está el tema de la dación en pago y la responsabilidad patrimonial universal: Del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros..., que se reconoce en el art. 1.911 de nuestro Código Civil. Pero la crisis del ladrillo ha provocado que se pretenda que la entrega de la vivienda hipotecada extinga la deuda. El Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Barcelona, en su Sentencia de 7 de diciembre de 2016, anula por abusiva una cláusula porque: "configura una responsabilidad personal e ilimitada que se añade a la garantía hipotecaria establecida"... Discúlpenme, pero el absurdo no puede ser mayor... ¿Cómo va a ser abusiva una cláusula que reproduce literalmente lo que dice una Ley vigente, que el Juez tiene imperativo legal de cumplir? (arts. 105 y 140 LH).
El último peldaño en la búsqueda de cláusulas "abusivas" acaba de producirse en Madrid. El Juzgado de Primera Instancia nº 101, especializado en ejecuciones, haciendo una mala lectura de una sentencia muy discutible (STS1ª 705/2015), acaba dictar su sentencia nº 2/2017 con dos sorprendentes proclamaciones.
La primera: que todos los gastos de hipoteca y registro los debe asumir la entidad financiera. El brillante argumento para tan populista conclusión, resulta ser que los demandantes sólo querían un préstamo para comprar una casa: "La celebración de un préstamo, que es lo que realmente interesa al prestatario, no requiere escritura pública -1258 CC-. La constitución de la hipoteca -motivo por el que se formaliza la escritura pública (con sus gastos)- y que la misma se inscriba en el registro de la propiedad (con sus gastos), a quien beneficia es al prestamista". ¡Alucinante!
La segunda: que la cláusula del vencimiento anticipado del préstamo en caso de impago, que posibilita el inicio de la ejecución hipotecaria, se declara nula por abusiva ¡en abstracto! (aunque no se haya ejercitado esa facultad)... Lo que no llega a explicar el Juzgado es qué ocurre entonces con la "garantía hipotecaria", si el deudor deja de pagar.
Estos pronunciamientos están provocando el colapso de los Juzgados y el encarecimiento de la financiación hipotecaria. Porque si a los bancos se les imponen todos los gastos fiscales, notariales y registrales..., sin duda lo trasladarán al consumidor, por la vía de mayores tipos de interés durante toda la vida de la hipoteca; y si se permite la dación en pago, limitando la responsabilidad por deudas al bien hipotecado, lógicamente los bancos rebajarán el importe financiado a un porcentaje mucho más bajo del valor del inmueble, y quienes quieran comprar casa..., tendrán que conformarse con el alquiler.
Adrián Dupuy López
Socio Responsable del área de Litigación, Arbitraje y Mediación
Ceca Magán Abogados
