El alquiler de viviendas vacacionales está de moda. En un año que va a ser récord tanto para el turismo nacional como el extranjero, este tipo de alquileres están siendo una de las opciones más rentables de alquiler para muchos turistas y de conseguir ingresos para sus propietarios. Pero no todo es positivo. La proliferación y descontrol de este tipo de alquileres también está llevando a problemas de calidad de turismo en muchas zonas y también que surjan arrendamientos sin control que incumplen las normas autonómicas que regulan este tipo de actividad.
Hasta hace cuatro años (junio del 2013), los alquileres vacacionales en España estaban regulados por una normativa estatal, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su sustitución por la Ley de Flexibilización y Fomento del Alquiler dejó fuera de esta normativa este tipo de actividad que ha pasado a depender de las Comunidades Autónomas. El resultado es que se han desarrollado y se van creando distintas normas con diferencias y semejanzas, y que tienen el punto común de ser más estrictas en aquellas regiones en las que la presión turística es mayor. En todos los casos existen requisitos previos, que permiten poner la vivienda en alquiler y durante el tiempo en el que realiza su actividad.
Trece Comunidades Autónomas con normativas desarrolladas
Actualmente son 13 comunidades autónomas las que ya han desarrollado su normativa, mientras que, las 4 restantes (Castilla-La Mancha, Extremadura, Cantabria y Navarra) están en proceso de elaboración.
En todos los casos, toda vivienda para alquiler vacacional debe tener los servicios, instalaciones y mobiliario adecuado para que se usen de forma inmediata. Algunos perfeccionan estos puntos. Por ejemplo, Galicia añade que tenga cocina o lugar adecuado para “conservación, elaboración y consumo de alimentos”. Canarias especifica incluso que mobiliario mínimo debe tener las habitaciones, cocina y baño.
Actividad habitual el alquiler
Igualmente, el alquiler por días tiene que ser la actividad habitual. En La Rioja, excluyen como vivienda de alquiler turístico aquellas que se destine al alquiler por un periodo inferior a tres meses. En Murcia con que se supere un mes es suficiente. En Aragón además debe reflejarse el estatus de vivienda turística en el exterior. En concreto deben estar identificadas mediante la colocación en el exterior de un pictograma con las siglas “VUT” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón. Baleares también obliga a señalar en el exterior grupo y categoría del alquiler.
Como regla general no se permite la cesión por estancias, de hecho, en muchos casos se prohíbe expresamente que el dueño resida para así no impedir el registro de la misma por las autoridades competentes, aunque hay excepciones, como es el caso de Andalucía que sí lo permite.
Cómo y dónde presentar las solicitudes
Con respecto a la forma de presentar las solicitudes para poder ejercer la actividad, la gran mayoría deja esta potestad a las delegaciones de Turismo de las Comunidades Autónomas o de cada una de sus provincias, aunque, hay casos como Cataluña en las que se cede esta potestad a los Ayuntamientos que pueden endurecer las normas. Canarias además añaden la obligatoriedad de darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas en la Agencia Tributaria en el epígrafe correspondiente.
En restricciones, Cataluña y La Rioja incluyen expresamente la prohibición de alquilar si la vivienda está en un edificio y lo impiden los estatutos de la comunidad de propietarios. Respecto al tipo de vivienda, en la mayoría de los casos permiten que sean viviendas independientes o pisos, pero también hay excepciones. Galicia, por ejemplo, sólo permite el alquiler por días a establecimientos unifamiliares aislados con un número de plazas no superior a 10. Islas Baleares prohíbe el alquiler con fin turístico de viviendas independientes ubicadas en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal. Asturias si permite los pisos, distinguiendo dos categorías, la de “viviendas de uso turístico”, las ubicadas en un edificio de varias plantas, de las “viviendas vacacionales” que son las individuales. País Vasco añade también la posibilidad de alquilar vivienda prefabricada, pero siempre que tengan carácter fijo.
Dimensiones y servicios
En condiciones de vivienda, Galicia es muy estricta con respecto a las medidas. Las habitaciones deben como mínimo de tres metros cuadrados y el salón de 8 metros cuadrados. Incluso va más allá, y establece que la temperatura mínima no puede bajar de 19 grados y para ello deben tener calefacción en todas las dependencias excepto los meses de junio a septiembre. Andalucía, lo que hace es obligar a que tengan calefacción para los alquileres de octubre a abril y aire acondicionado con instalación fija entre los meses de mayo a septiembre. Castilla y Leónes más estricta, establece una dimensión mínima de 7 metros cuadrados en la habitación individual y 10 metros cuadrados en la doble. Es más, esta comunidad autónoma incluso refleja las dimensiones mínimas de las camas: 0,80 x 1,90 metros para la individual o 1,35 x 1,90 metros para la doble. País Vasco pone los límites en metros cuadrados por persona. Así si se alquila para sólo una debe tener una medida de al menos 25 metros cuadrados, para dos personas 33 metros cuadrados y a partir de 3 personas, 15 metros cuadrados por cada una. En Aragón las habitaciones deben ser de un mínimo de 6 metros cuadrados para las individuales, 10 metros cuadrados para las dobles y 14 metros cuadrados para las triples.
También como regla general las viviendas tienen una categoría única. Así, por ejemplo, lo refleja expresamente Madrid. En el lado contrario, la Comunidad Valenciana especifica tres categorías: superior, primera o estándar. Además, esta Comunidad permite el alquiler gestionado a través de empresas.
También es común que todas tengan una forma de contacto con los dueños. El teléfono es la más usada y obligatoria en todos los casos, pero, por ejemplo, Madrid obliga a disponer de WiFi. En Canarias, además, toda información de contacto debe estar en castellano e inglés. Con respecto a los precios, todas obligan, a mostrarlos con anterioridad o, al menos, presentar un presupuesto previo.
