El mercado del alquiler vive un momento de máxima efervescencia. La escasez de producto y una fuerte demanda han disparado en los últimos años los precios de los alquileres en las grandes ciudades españolas. Tal es así que muchos contratos se cierran en cuestión de horas. Pero, ¿somos conscientes, como futuros inquilinos de las obligaciones que contraemos y de nuestros derechos?
A grandes rasgos debemos tener muy claro que hay un gasto que siempre debe asumir el casero y otro que es obligatorio que siempre lo pague el inquilino.
Así, por ejemplo, el propietario de la vivienda está obligado a hacerse cargo de los gastos que conlleva dar de alta los suministros -luz, agua, gas, etc-, mientras que el arrendatario deberá asumir siempre el pago el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que no solo se debe pagar cuando se compra una vivienda, sino cuando uno vive de alquiler. La legislación tributaria entiende el hecho de vivir de alquiler como una adquisición onerosa.
Se trata de un impuesto que existe desde hace años y cuya reclamación recae en las comunidades autónomas, pero su cobro, sin embargo, no lo han comenzado a a exigir hasta hace un par de años. Es el caso de Madrid.
Estos dos gastos nunca debería asumirlos la otra parte, "en ningún caso", señalan desde Alquiler Seguro. Pero, ¿qué sucede con los demás gastos como el impuesto de basuras, derramas, comunidad de vecinos o el arreglo de desperfectos en la vivienda? "Existen unas pautas generales sobre quién paga qué, propietario o inquilino, pero la mayoría de los gastos son de libre pacto entre las partes", señalan.
A grandes rasgos estos son los gastos que deben asumir arrendador (casero) o arrendatario (inquilino) salvo que el contrato de alquiler se haga constar lo contrario:
Arrendador
1.- Alta de suministros (luz, agua, gas...)
2.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). "No obstante, se suelen repercutir al inquilino los gastos de comunidad e incluso el IBI fraccionado, por no decir la obligatoriedad del arrendatario de contratar un seguro de responsabilidad civil de la vivienda arrendada", señalan Amor Pelegrí, socia fundadora de Pelegrí Abogados.
Aún así, cuidado con los contratos de renta antigua. En estos casos, el dueño de la vivienda sí puede repercutir al inquilino el importe de este impuesto, así como la tasa de basuras. De hecho, en estos casos, el inquilino puede ser objeto de desahucio si no lo paga, tal y como dictaminó el propio Tribunal Supremo.
3.- La comunidad de vecinos (cuota y derramas).
4.- En caso de tener seguro; de continente y contenido y seguros de mantenimiento (por ejemplo, de la caldera).
5.- Averías, reparaciones o desperfectos superiores a 150 euros debidos al desgaste habitual o al paso del tiempo, salvo si se demostrara que el causante de tener que realizar la reparación ha sido el inquilino. Por ejemplo, las averías de la lavadora o de la la caldera. Solo se libra de esto cuando es una avería mínima (un piloto, un filtro...).
7.- Averías y reparaciones para que la vivienda cumpla los requisitos necesarios para su habitabilidad, tal y como contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, (LAU). Esto incluye, según Homeserve, las reparaciones consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas. Además del mantenimiento y solución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción, sustitución y reparación del termo, sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro...) o plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc…).
Arrendatario
1.- Renta mensual (por obvio que parezca, el inquilino debe pagar el alquiler).
2.- Gasto de suministros: agua, luz, gas, teléfono, conexión a internet...
3.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
4.- Tasa de basuras. "El inquilino es la persona encargada del uso y disfrute de la vivienda, es la persona que se beneficia del servicio de recogida de basuras y, por tanto, la persona que debe encargarse de abonarlo", señalan desde seguros Mapfre.
5.- Gastos derivados del mantenimiento habitual de la vivienda, pequeñas reparaciones.
6.- En caso de tener seguro, seguro de contenido y de responsabilidad civil a terceros.
7.- Denuncias por conductas inapropiadas o ruidos.
8.- Daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada (como un cristal roto).
9.- Averías o reparaciones que impliquen gastos menores a 150 euros por el uso cotidiano del piso: cambiar una bombilla, arreglar la cadena del baño, la correa de la persiana, etc.
"Estos son básicamente los gastos que corresponden a cada una de las partes salvo que se recoja expresamente lo contrario en el contrato,", explican desde Pelegrí Abogados. No obstante, para evitar enfrentamientos innecesarios y desagradables sorpresas, los expertos recomiendan a ambas partes contratar algún tipo de seguro o contratos de reparaciones en el hogar que cubran imprevistos y evitar grandes desembolsos de dinero.
En cualquier caso, es de vital importancia leer y comprender la totalidad del contrato antes de firmarlo ya que va a determinar la relación con entre arrendador y arrendatario. La mayoría de contratos de arrendamiento se rigen por los mismos principios, por lo que cualquier variación que se quisiera implementar en el mismo debería hacerse constar de la manera oportuna. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) tiene en su web un documento contractual estándar que permite tener una pauta de lo que es adecuado y de lo que no, así como de las características que ha de contener un contrato de alquiler para que sea justo para ambas partes.
Un consejo, ante situaciones de conflicto, lo que nunca debe hacer el inquilino es dejar de pagar el alquiler, ya que el casero puede demandarle por impago de las rentas, dejando en manos de un juez valorar si ha habido causa suficiente o no para llevar a cabo la resolución contractual así como del resultado de las posibles reclamaciones por los daños sufridos.
Fuente: http://www.elconfidencial.com/
