Tengo alquilado mi piso a un inquilino con un contrato de alquiler con opción a compra. Mis circunstancias personales han cambiado y necesito la vivienda. ¿Se puede rescindir el contrato?
El alquiler con derecho a compra es aquel en virtud del cual, cumplida la duración del contrato de arrendamiento, el arrendador concede al arrendatario la posibilidad de adquirir el inmueble objeto de arrendamiento, minorando del precio, total o parcialmente, las rentas pagadas hasta la fecha de adquisición.
Nos encontramos ante un contrato mixto, compuesto por dos subcontratos: un contrato de alquiler y otro de opción de compra. Se trata de un contrato atípico que no tiene una regulación especial, por lo que la manera habitual de articular este tipo de acuerdos no es otra mas que la voluntad de las partes, las cuales habrán de respetar las leyes, la moral y el orden público.
En la situación que se nos plantea, el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) le concede a usted, como arrendador, la opción de no renovar el contrato de arrendamiento, siempre y cuando necesite la vivienda arrendada para su propio uso o el de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esta necesidad de vivienda debe comunicarla el arrendador al arrendatario con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario habrá de entregar la finca arrendada en dicho plazo salvo pacto en contrario. Nos encontramos por tanto ante una excepción a la prórroga obligatoria del contrato recogida en el apartado primero del citado artículo 9.3.
En adición a lo expuesto, es importante señalar que la ocupación de la vivienda por parte del arrendador o sus familiares ha de hacerse efectiva dentro de los siguientes tres meses a contar de la extinción del contrato, ya que en caso contrario el arrendatario podría exigir o bien ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta tres años —con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto— o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.
Por tanto, en caso de concurrir los supuestos contemplados, podrá usted desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento respetando los plazos anteriormente indicados.
Donación de una vivienda en mayores de 65
Mi madre va a donarme su vivienda habitual de la que es dueña al 100%, puesto que es viuda. ¿Tiene que pagar IRPF por hacer la donación teniendo más de 65 años como es el caso?
En relación a la cuestión que nos plantea, indicarle que, en términos generales, el donante o persona que realiza la donación —en este caso, la transmisión del inmueble— tiene que declarar en su declaración de IRPF una ganancia de patrimonio, tal y como dispone el artículo 33 y siguiente de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio (LIRPF). En este caso, la donación se tratará como una compraventa y esto implicará abonar el porcentaje que corresponda de la diferencia entre el precio de compra y de venta.
Sin embargo, en el caso de que lo que se transmita sea la vivienda habitual de un mayor de 65 años, como es el caso que nos plantea, en virtud de lo dispuesto en el artículo 38 LIRPF existe excepción sobre la obligación de tributar por esa ganancia. Esto es, su madre deberá declararlo pero quedará exenta de impuestos.
Por su parte, el donatario o persona que lo recibe tiene que tributar por dos impuestos: el primero, el impuesto de sucesiones y donaciones —ISyD en la modalidad de donaciones— y segundo, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana —comúnmente conocido como plusvalía municipal— que se liquida en el ayuntamiento donde se encuentre el citado inmueble.
El impuesto de donaciones está cedido a las comunidades autónomas, cada una de las cuales será competente, en el caso de las donaciones de bienes inmuebles, donde estos radiquen, encontrándose bonificado dicho impuesto en algunas de ellas —como, por ejemplo, Madrid— hasta en un 99%.
El donatario también debe pagar la plusvalía municipal en el ayuntamiento correspondiente. Dicho impuesto se calcula sobre el valor catastral del sueloy se aplica un coeficiente según el número de años que ha sido propietario (el tipo impositivo vigente en Madrid es el 29%).
*Ignacio de Azúa Villalobos, socio de Lean Abogados y Guadalupe Fernández- Blanco Amador, para idealista.com/news.
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