Más de la mitad de las nuevas hipotecas se contratan a tipo fijo. La nueva ley hipotecaria, que las fomenta, y la oferta de las entidades, que se centran cada vez con mayor intensidad en este tipo de préstamos, auguran que en los próximos años esta proporción irá subiendo. Ahora bien, a pesar de tener tipos nominales muy atractivos, aunque mayores que el diferencial del grueso de los créditos referenciados al euríbor, hay que tener en cuenta la letra pequeña, que encarece considerablemente el precio global de este producto financiero.
Así, hay que saber que no es lo mismo el TIN, tipo de interés nominal, que la TAE, tasa anual equivalente. El precio de referencia es el TIN, indica el tipo al que se ofrece la hipoteca, pero si se quiere calcular cuanto se paga realmente, ya que a la tasa nominal hay que añadir diversos gastos, hay que saber a cuanto asciende la TAE.
La banca publicita junto al tipo nominal la TAE de sus hipotecas y, en general, también explica por qué hay esa diferencia entre una y otra, que puede ser sustancial. Así, por ejemplo, Liberbank ofrece una hipoteca fija, con un plazo máximo a diez años, con un tipo nominal del 1,6%, entre las más baratas del mercado. Ahora bien, la TAE sube hasta 3,08%, superior a la de un préstamo de Bankia por el mismo plazo, 2,41% de TAE, que sin embargo tiene un nominal superior, del 1,75%.
Los gastos cuentan
La diferencia son los gastos que se suman por la formalización del crédito que hacen que una hipoteca, en principio más barata que otra, al final resulte más cara.
Al coste de la hipoteca (donde hay que incluir las posibles comisiones de apertura) hay que añadir los costes de preparación, de tasación, de gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía de forma importante de una comunidad autónoma a otra, búsquedas registrales etc... La TAE también varía si se ha contratado un producto que requiere de pagos periódicos, como seguros de vida y, por supuesto, en función de la prima fijada en ellos o de la edad del contratante.
Los gastos asociados a una hipoteca es uno de los muchos aspectos de estos créditos que se ha judicializado e incluso ha provocado sentencias contradictorias en el Supremo. Ante la polémica, muchas entidades, en el caso de que el titular de la hipoteca sea un particular, pacta con el cliente asumir los gastos de notaría y registro, mientras que el IAJD, la parte más voluminosa de los gastos, le corresponde al cliente.
El anteproyecto de la nueva norma hipotecaria, la Ley de Crédito Inmobiliario, que aboga por regular minuciosamente las cláusulas del contrato para evitar la litigiosidad actual, deja, sin embargo, a la voluntad de las partes el reparto de los gastos.
Clientes vinculados
Más diferencia se puede producir en el precio de las hipotecas por la vinculación con la entidad. Así, todos los bancos exigen que se tenga domiciliada la nómina y, a partir de esta condición inicial, se empiezan a añadir productos: tarjetas de crédito, seguros de vida, plan de pensiones, fondos de inversión, seguro de automóvil, seguro de hogar, seguro de protección de pagos. Algunos relacionados con la vivienda y otros, simplemente, con otros productos que ofrece el banco.
En función del número de productos contratados, el tipo de interés fijo de la hipoteca se bonifica, hasta llegar al tipo nominal mínimo, que es el que se suele publicitar. La diferencia entre no optar tan solo por la hipoteca o contratar todos los productos que rebajan el tipo de interés es muy importante, y suele ir de 1 punto a 1,2 puntos porcentuales.
Así, por ejemplo, CaixaBank ofrece para un préstamo a 20 años un tipo nominal del 2,1% con vinculación máxima. Si se cumplen todas las condiciones, y según los cálculos de la entidad, para un crédito de 150.000 euros la cuota mensual sería de 765,95 euros. Para el caso de que no se cumpla ninguna condición de las bonificaciones, el tipo nominal de esa hipoteca subiría a 3,245% y la cuota mensual ascendería a 854,60 euros, es decir, un 11,5% más que con máximo vinculación.
Otro ejemplo: para un préstamo a 15 años con un importe de 150.000 euros, el Santander ofrece un tipo nominal mínimo del 1,75%, para los clientes que cumplan todas las condiciones de vinculación. La cuota mensual en este caso sería de unos 948 euros.
En el caso extremo de que no haya ninguna rebaja por contratación de productos, el TIN sube a 2,95%, y la cuota mensual se incrementaría hasta los 1.029 euros, un 8,5% más.
El caso de Bankia es diferente al resto del sector. Su hipoteca sin comisiones exige, para sus clientes más vinculados, que estén al corriente de todos los pagos y que la nómina o la pensión de todos los titulares de la hipoteca esté domiciliada en el banco. En caso de que esta condición se deje de cumplir, se aplicaría una penalización de un punto porcentual, que se sumaría al tipo nominal ofrecido.
El anteproyecto de la Ley de Crédito Inmobiliario, que traspone la directiva comunitaria, prohíbe expresamente las ventas vinculadas o combinadas, y define las primeras como aquellas en que solo es posible contratar el préstamo hipotecario si lo hace en conjunción con una serie de productos, y las combinadas si el cliente tiene la opción de contratar por separado el préstamo hipotecario o un con un conjunto de productos.
Esta prohibición tiene excepciones, que puede aprobar el Banco de España, y se enfocan a permitirlas si beneficia al cliente.
Pocos cambios habrá cuando entre en vigor la ley, ya que los bancos advierten, en su mayoría, que esos productos que ofrecen, y que pueden abaratar la cuota mensual en más de un 10%, no son obligatorios, sino voluntarios.
También hay que tener en cuenta que algunos bancos exigen un nivel mínimo de ingresos para acceder a la hipoteca fija (que puede variar desde los 600 euros de Ibercaja a los 2.000 euros de Liberbank) y que ese nivel puede influir también en el tipo que aplicará el banco.
Para la entidad, un cliente con mayores ingresos es un usuario con menos probabilidad de caer en impago, por lo que le puede ofrecer tipos más bajos para su préstamo.
Así, por ejemplo, BBVA aplica 40 puntos básicos más al nominal de sus hipotecas a tipo fijo si los ingresos mensuales del solicitante son menores de 1.500 euros. Así, el TIN ofrecido para los de rentas más altas, de 2,05% para el plazo de 15 años, sube al 2,45% si el sueldo es menor a 1.500 euros.
También Bankia hace esa distinción, y, por ejemplo, si el cliente pide una hipoteca a 20 años se le ofrecerá un TIN del 2,25% si sus ingresos superan los 1.800 euros mensuales, y de 2,9% si son inferiores.
El plazo es otro de los factores que influye en el precio de estos préstamos. A un periodo de tiempo más corto, el banco incurre en un menor riesgo por variaciones futuras en los tipos de interés, por lo que el cliente al pedir a su entidad una hipoteca con un periodo de vida menor accederá a un tipo nominal también más reducido.
La diferencia, por ejemplo, entre la hipoteca a más corto plazo de Ibercaja, a 15 años, y la más extensa, a 30 años, es de 80 puntos básicos, al pasar de 1,9 TIN a 2,7%.
Otro factor que hay que tener en cuenta, es el porcentaje del valor de la vivienda que se financia. Si es primera vivienda la banca suele financiar el 80%, y si es segunda fluctúa entre el 60 y el 70%. Algunas entidades encarecen algo el crédito en este segundo caso, ya que estadísticamente la población incurre en menos impagos si se trata de su vivienda habitual.
Un seguro para los cambios en los tipos
La innegable ventaja que ofrece un préstamo hipotecario es la de salvaguardar al cliente de las variaciones de los tipos de interés, por lo que su cuota mensual será siempre la misma a lo largo de toda la vida del préstamo y el tipo nominal ofrecido es históricamente bajo. Para la banca también hay ventajas. Ahora, con el euríbor hundido en terreno negativo, le pone a salvo de perder el diferencial pactado y el margen es mayor que en una variable.
Fuente: http://www.eleconomista.es/
