La nueva ley hipotecaria, que previsiblemente verá la luz después del verano, cambiará algunos aspectos clave de este mercado. Sin embargo, aunque uno de sus artículos prohíbe taxativamente que la banca obligue a los clientes a contratar otros productos vinculados al préstamo hipotecario, lo cierto es que en este ámbito parece que habrá pocas modificaciones. Todas las entidades consultadas por CincoDías prefieren esperar a ver el texto definitivo de la norma para realizar una valoración, si bien admiten que el grado de vinculación del consumidor con la entidad seguirá siendo clave para obtener un tipo de interés menor.
El texto de la futura ley que el Gobierno ha remitido al Consejo de Estado incluye una cláusula que prohíbe obligar al titular del préstamo que contrate otro producto vinculado, “salvo que se demuestre que éste sea beneficioso para el cliente”. Además, la norma continuará permitiendo que las entidades puedan bonificar o reducir el tipo de interés de la hipoteca si el consumidor se decanta por contratar otros productos como seguros, planes de pensiones o tarjetas de crédito o débito.
Así, fuentes del Banco Santander recuerdan que, tal y como informa su página web, la hipoteca a tipo variable que comercializan en la actualidad ofrece un interés de euríbor + 0,99% a partir del segundo año para los clientes que cumplen una serie de condiciones. Son, en total, cinco requisitos: tener domiciliada la nómina, contar con tres recibos domiciliados, realizar al menos seis movimientos al trimestre con tarjeta de crédito o débito, contratar un seguro del hogar y otro de vida. En el caso de no cumplir con este grado de vinculación, el tipo aplicable se eleva al euríbor +2,19%; es decir el diferencial se duplica. Si en lugar de esas cinco condiciones se cumplen cuatro, el diferencial es del 1,19%. La entidad que preside Ana Botín afirma que esta política comercial no variará sustancialmente porque considera que es positiva para los clientes, “ya que nuestra hipoteca tiene unas condiciones muy competitivas. Los clientes hacen números y al final concluyen que es mejor contratar esos productos”.
pulsa en la fotoAlejandro Meraviglia
En este mismo sentido se pronuncian fuentes de CaixaBank. “En la actual coyuntura de tipos de interés históricamente bajos y con el objetivo de proteger a nuestros clientes, continuamos apostando por la comercialización de las hipotecas a tipo de interés fijo que le aseguran al cliente una misma cuota mensual durante todo el periodo de la hipoteca y permite una mejor gestión de la economía familiar”, aseguran desde la entidad. También en esta clase de préstamos los tipos varían en función del grado de vinculación.
Así, para un crédito a 20 años el tipo fijo es del 2,10% con máxima bonificación y se eleva al 3,30% si no se contratan otros productos. A 30 años el tipo ofertado es del 2,95% con máxima bonificación y del 4,15% sin vinculación. Por su parte, Bankia recuerda que la Hipoteca Sin Comisiones no aplica comisión de apertura ni de amortización, ya sea parcial o total. Recalca que no obliga a contratar ningún producto adicional con la entidad. Solo requiere tener la nómina domiciliada y ofrece más o menos diferenciales según los ingresos anuales. A mayor renta, menor carga de intereses.
Sabadell admite que la bonificación que ofrece a quienes solicitan una hipoteca es en total del 1%, siendo la domiciliación de la nómina y el seguro de vida lo que más descuenta, un 0,40% cada uno.
Bankinter asegura que en sus ofertas la contratación de productos siempre es opcional, pudiendo con ello obtener descuentos en el interés aplicable a la hipoteca.
En esta línea, el portal Kelisto.es ha elaborado un estudio sobre cuánto podría encarecerse la cuota a pagar si el cliente decide no vincularse a la entidad bancaria con otros productos que no sean la hipoteca.
Con las cifras disponibles de hipotecas medias y tipos de interés aplicados, el estudio ha comparado el sobrecoste que puede llegar a suponer decidir no vincularse con la entidad financiera más allá del préstamo hipotecario.
La cuota se encarece de media 700 euros si el titular opta por no contratar productos vinculados como seguros, planes de pensiones o tarjetas. Hasta ahora, el informe pone de manifiesto cómo el 100% de los bancos requiere que el cliente contrate una media de cinco productos o servicios vinculados para poder acceder al interés más bajo de su oferta hipotecaria. Los más habituales son la domiciliación de la nómina (requerida en el 100% de las hipotecas), la contratación de un seguro del hogar y otro de vida (ambos, presentes en el 90% de las ofertas), realizar cierto consumo con tarjetas, así como contratar y realizar aportaciones a planes de pensiones (ambos, en el 43% de las ofertas).
“Si se rechaza esta vinculación, los bancos suben el interés que cobran por sus hipotecas: en el caso de las variables, el diferencial medio pasaría del 1,2% al 2,3%, lo que supone un encarecimiento del 91,6%; si se optara por una fija, la subida sería menor: se pasaría de cobrar un 2,3% a aplicar un 3,4%, lo que implica un incremento del 47,8%”, explica la portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Estefanía González.
Ahora bien, explican las mismas fuentes que esta subida no se produce de una sola vez. "Dependiendo de los productos que se rechacen contratar, la subida será mayor o menor", aseguran. De hecho, el mayor encarecimiento se suele producir si el consumidor decide no domiciliar su nómina en el banco al que solicita el crédito. En ese caso, subraya el estudio, el interés que paga aumentará en 0,7 puntos porcentuales. Tras esa vinculación, la más deseada por las entidades, se sitúa la contratación de un seguro de vida, que puede encarecer el préstamo hasta en 0,4 puntos y la de un seguro de hogar (+0,3 puntos).
De esta forma, rechazar toda la vinculación propuesta por el banco provocaría que la cuota anual que el consumidor paga por su hipoteca variable aumentara en 695,4 euros al año, lo que supondría abonar 15.298,8 euros más al final de la vida del préstamo, teniendo en cuenta que el plazo medio de amortización contratado, según el INE, es en la actualidad de 22 años. En caso de que se hubiera optado por una hipoteca a tipo fijo el encarecimiento sería aún mayor. La cuota anual a pagar subiría, de media, 750,6 euros al año, lo que implicaría un desembolso extra de 16.513,2 euros más cuando se terminara de devolver la deuda.
Kelisto.es ha elaborado estos cálculos teniendo en cuenta los datos sobre hipotecas fijas y variables que aparecen en las páginas web de las entidades financieras. Se han excluido aquellos bancos que no ofrecen información sobre el diferencial o tipo de interés que aplica si no se cumple con la vinculación y las que no ofrecen bonificaciones por vinculación, sino por otros criterios, como ocurre con la Hipoteca Triodos, que premia la eficiencia energética del inmueble comprado.
Por entidades, las que más encarecen sus hipotecas si no se contratan productos vinculados son Banco Caixa Geral (dos puntos porcentuales más), Liberbank (1,99 o 1,95 puntos más en función de la hipoteca), Ibercaja (+1,5 puntos) y Banco Santander (+1,40). En el extremo contrario, se sitúan Cajasiete (+0,5 puntos), Activobank (+0,75), Caja de Ingenieros (+0,76) y Bankoa (+0,80).
El panorama es similar en lo que respecta al número de productos vinculados que exige cada banco para acceder al interés más bajo: Banco Caixa Geral, Caja de Ingenieros e Ibercaja son las entidades que más extras requieren, con un total de seis. Por el contrario, las menos exigentes son Openbank (con uno solo) y Activobank (con tres).
El efecto de los productos vinculados también es distinto en función de la comunidad autónoma, ya que la hipoteca media contratada varía de forma significativa en cada región. Madrid es la comunidad donde más se encarecería el préstamo de no contratarse los productos asociados (971,7 euros al año), seguida de Baleares (896,8 euros), Ceuta (886 euros) y Cataluña (858 euros). En cambio, Extremadura (435,88 euros), Murcia (472,2 euros) y Canarias (475,8 euros) es donde menos se incrementaría la cuota anual.
