El apoyo financiero al boominmobiliario sigue pasando factura a la banca. El sector afronta en los últimos tiempos un nuevo frente judicial, que se suma los múltiples que tiene abiertos en materia hipotecaria, por las compras de vivienda sobre plano que nunca llegaron a ser entregadas.
Aunque los afectados adelantaron parte del dinero a las promotoras inmobiliarias que los construían, muchas de estas empresas han quebrado y los jueces vienen cargando la factura de compensar a los compradores a los bancos y cajas con las que trabajaron.
La mayoría de estos casos se originaron en los años previos al estallido de la crisis en 2008. Miles de particulares avanzaron depósitos para reservar viviendas proyectadas cuya construcción nunca culminó –o no fue iniciada siquiera– al desaparecer las promotoras responsables de la obra en la vorágine que causó el estallido de la burbuja del ladrillo. Las reclamaciones se han multiplicado en los últimos meses, sin embargo, después de que el Tribunal Supremo dictaminara en diciembre de 2015 que la banca es responsable de resarcir a los afectados.
Este fallo, que los magistrados advirtieron que sienta jurisprudencia para el resto de casos similares, argumenta que la legislación vigente durante los años del boom (la ley 57/1968, con efectos hasta el 31 de diciembre de 2015, cuando fue derogada) obligaba a las entidades financieras a proteger el dinero aportado por los compradores sobre plano que las promotoras depositaban en cuentas bancarias.
En concreto, explican desde el bufete Salmerón, la banca debía exigir a las constructoras la constitución de un aval o un seguro sobre el montante destinado a la promoción, y garantizar la expedición de certificados individuales identificando a cada comprador y detallando su aportación monetaria.
Además, el banco debía asegurarse de que la promotora abriera una cuenta especial para los depósitos de los compradores, distinta a otras con las que operara la compañía. “Muchas promotoras no cumplieron esas exigencias. Y la falta de diligencia de las entidades, por no pedirlo, es lo que las hace responsables”, dicen en el bufete Salmerón.
“La sentencia el Supremo es un avance brutal porque en los casos en que el promotor está en concurso abre la vía para poder reclamar frente a la entidad bancaria, que sí es solvente”, explica el abogado Fernando Sanahuja, que advierte que es clave que el pago que avanzaron los afectados se hiciera en una cuenta corriente, o que se pueda demostrar que la promotora ingresó en un banco el dinero adelantado en efectivo. Aunque no siempre se da, detallan desde Sanahuja Miranda Abogados, este tipo de casos es propicio para acciones colectivas que aúnen a los afectados de una misma promoción.
“Más del 90% de los casos presentados están solucionados favorable y definitivamente y los afectados ya han recuperado su dinero”, expone Luis Cuervo, consejero delegado del despacho Spanish Legal Reclaims, que asevera haber ganado ya un centenar de casos y haber recibido a más de un millar de afectados interesados en reclamar.
En su caso, el colectivo se reparte a partes iguales entre españoles y extranjeros, especialmente británicos, alemanes, irlandeses, franceses y holandeses, que buscan recuperar 100.000 euros de media. Desde Spanish Legal Reclaims estiman que en total podría haber más de 600.000 afectados por la compra de viviendas sobre plano que no fueron entregadas.
Los despachos consultados apuntan que el fenómeno atañe desde grandes promotoras, como Martinsa-Fadesa, a pequeñas constructoras, y que se centra especialmente en inmuebles proyectados para la costa andaluza y el Levante, aunque también en grandes ciudades. Entidades como Unicaja, por su presencia en la Costa del Sol, o la alicantina CAM (absorbida luego por Sabadell), son algunas de las más citadas en las sentencias por su peso estratégico en regiones clave, pero el grueso de entidades se ve afectadas en mayor o menor medida.
SENTENCIA CLAVE
La sentencia que ha dado un giro a las reclamaciones contra la banca por la compra de viviendas sobre plano que nunca fueron entregadas la dictó la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo el 21 de diciembre de 2015. El Alto Tribunal analizaba el caso de una particular que, en junio de 2004, había suscrito un contrato de opción de compra sobre una vivienda con garaje de la futura promoción “La Siesta” en Denida (Alicante) con la promotora Nileg & Berliner Bau Gmbh. La afectada firmó el contrato de compra en octubre de 2006 por el que la promotora se comprometía a entregar el inmueble en 24 meses. Llegó a abonar 38.400 euros, en varios pagos, que fueron ingresados en una cuenta de la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM, luego absorbida por Banco Sabadell), entidad que avaló la urbanización. Nunca recibió la vivienda. El Supremo condenó a Sabadell a devolver a la afectada el dinero, más los interese generados desde el primer pago en 2004. En el fallo, que fijaba jurisprudencia, el Tribunal declaró que “las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores.
