27/7/17

Tirón de las hipotecas a tipo fijo


¿Me conviene una hipoteca a tipo fijo o variable? ¿La banca está impulsando los créditos hipotecarios con cuotas estables o son los clientes los que optan por esta modalidad? ¿Es tan caro el coste de cambiar de modalidad de préstamo como para que el Gobierno tenga que intervenir? Estas son las tres grandes preguntas se hace cualquier ciudadano que está a punto de adquirir una vivienda al contratar una hipoteca. La primera de ellas es un clásico; las otras dos surgen fruto de una realidad que se aproxima a lo que ocurre en el resto de Europa.

No solo se conceden cada vez más hipotecas, con alzas interanuales del 5,5% hasta abril -por ejemplo, Bankia anunciaba esta semana que ya ha otorgado más créditos para vivienda que en todo 2016-; sino que, además, un 36,7% de los créditos se establecen a tipos de interés fijo. La cifra supone un récord para un mercado en el que los préstamos variables han llegado a representar más del 90% de las operaciones que se formalizaban en las entidades. En apenas un año y medio, los créditos a tipo invariable han multiplicado por seis su contratación.

Y esta tendencia parece no tener retorno, sobre todo después de que el Ministerio de Economía apruebe la reforma de la ley hipotecaria, en la que incluirá, entre otras cuestiones, una bonificación que permitirá los cambios «prácticamente sin gastos y si el consumidor lo decide y lo pacta con su banco, para que pueda pasar su hipoteca a un tipo fijo», como ha anticipado Luis de Guindos.

Este impulso administrativo es el último empujón que le faltaba a esta modalidad de créditos para conseguir su implantación definitiva. La norma facilitará la opción de cambiar de variable a fijo, pero no al revés, como indican fuentes gubernamentales. Y se actuará para reducir los gastos que ahora gravan una novación, esto es, la posibilidad de cambiar las condiciones financieras de un préstamo. Se trata de las comisiones que cobran los bancos por esta operativa, así como de los aranceles asociados de notaría y registro.

Se podría modificar sobre la comisión que ahora aplican las entidades por novación, que se sitúa, como máximo, en el 1% sobre el capital por amortizar. La ley, renovada en 2009 por el Ejecutivo de Zapatero para mejorar las condiciones por las que pasaban familias en apuros, ya restringió esta tasa al 0,1% cuando se tratase de una ampliación del plazo. Algunas fuentes bancarias apuntan a otro coto: el de la comisión de subrogación -la que se cobra por cambiar la hipoteca de banco-, cuyo tipo máximo es ahora del 0,5%.

El Gobierno también tiene potestad para cambiar los aranceles que van ligados a cualquier cambio hipotecario, esto es, los de notaría y registro. Sin embargo, en el caso de lo que cobran los fedatarios públicos, desde 2012 ya se rebajó ese importe. Para las novaciones de hipotecas se aplica una tasa del 0,03% sobre el capital pendiente de amortizar, con una reducción del 70%, y un importe mínimo de 90 euros. Fuentes del sector consideran que esos costes ya se encuentran ajustados, aunque no se descarta que Economía pueda actuar de nuevo.

Con los cambios que se aprueben a medio plazo, los hipotecados tienen que plantearse hasta qué punto les compensa modificar las condiciones de sus préstamos: pagar más de lo que abonan ahora en sus cuotas, a cambio de saber que éstas no cambiarán; o asumir una mensualidad mucho más asequible, aunque pueda ser más elevada en el futuro.

Saber enfrentarse a las alzas

Aunque cada circunstancia familiar presenta sus propios matices, Juan Ignacio Sanz, profesor de Esade, explica una regla básica a seguir: que el importe de la mensualidad no supere el 30% de los ingresos familiares, ya sea en hipoteca fija o variable. Desde el propio sector bancario reconocen que las cuotas variables están más pensadas para clientes que sepan ahorrar y que estén acostumbrados a diferentes escenarios presupuestarios domésticos, como el que se les puede plantear si suben los intereses desde el 0% actual.

Al mismo tiempo, las hipotecas a tipo fijo irían más encaminadas a familias con menos capacidad de adaptación a los cambios en sus ingresos, y aquellas que no están habituadas a reservar una parte de sus ingresos para el ahorro y, por tanto, no podrían hacer frente a un euríbor tres o cuatro puntos por encima de lo que se encuentra en estos momentos (cerrará julio en el -0,15%) con vistas a largo plazo.

Aunque ningún gurú financiero puede anticipar a día de hoy cómo se moverán los tipos de interés dentro de una o dos décadas, sí se puede tomar como referencia que la media histórica del euríbor, para un escenario de inflación del 2% anual como el que busca el Banco Central Europeo (BCE), es del 3%. A partir de ahí, cada familia puede realizar sus propios cálculos sobre cómo podría evolucionar su actual cuota mensual hipotecaria, y los escenarios más o menos adversos a los que se debería enfrentar.

El dilema al que se enfrentan muchos ciudadanos a la hora de elegir hipoteca se está quedando prácticamente zanjado con una política comercial de estos productos que incita a escoger las cuotas mixtas o fijas. Hasta el pasado mes de abril, el tipo medio inicial de las hipotecas fijas se encontraba en el 3,37%; y el de las variables, en el 3,17%, según el INE. Es decir, casi el mismo interés en un producto que en otro, sabiendo que en el primero será el tipo para toda la vida, y en el segundo, que se encuentra en el mínimo, con el euríbor actual en negativo.

Esta similitud se debe a que gran parte de las hipotecas variables que se contratan a lo largo de este año aplican un diferencial que suele partir del punto porcentual (100 puntos básicos) más el índice de referencia. Pero, además, para el primer año de vida del crédito, e incluso para el segundo y algunos sucesivos, la banca ya exige un tipo estable que rige durante varios meses, cuyo dato eleva el conjunto del interés inicial de esas hipotecas, desincentivando así su adquisición.

Para los bancos, el impulso de la modalidad fija supone «una cobertura» que les garantiza el cobro de unos intereses mínimos en un momento en el que los tipos se encuentran en mínimos. Pero, a largo plazo, no tiene por qué implicarles estrictamente una mayor -o menor- ganancia en su margen de intereses, recuerdan fuentes del sector.

En cualquier caso, los bancos «deben presentar al cliente las alternativas de coberturas de tipos de interés», según recuerda Juan Ignacio Sanz. Así lo establece un decreto del año 2003, en el que se indica que cuando un ciudadano pida un crédito a interés variable, el banco le debe ofrecer la opción de la modalidad fija, o cualquier cobertura similar, incluyéndola en las ofertas vinculantes y en los documentos informativos correspondientes.

 
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