Merlin Properties es la socimi más grande del mercado español y la empresa inmobiliaria con más capitalización en Bolsa, ya que alcanza los 5.172 millones de euros. El valor bruto de sus activos asciende a 10.027 millones y su cartera está formada por oficinas, centros comerciales, hoteles, centros de logística y locales comerciales, que la compañía alquila y en los que la tasa de ocupación actual es del 92,3%. En lo que llevamos de año la acción se ha revalorizado alrededor de un 7%, lo que supone un crecimiento menor que el del Ibex, pero aun así estable. De hecho, analistas como Nuria Álvarez, de Renta 4, consideran que el mercado no ha estado recogiendo los buenos resultados de la empresa, y en su mayoría el conjunto de analistas de Reuters recomienda comprar.
Los resultados del segundo trimestre se publicarán el 22 de septiembre, pero en opinión de Ignacio Romero, analista de Sabadell, serán muy parecidos a los del primero. Los analistas de Bankinter consideran que estos “cumplieron con las expectativas del mercado”, ya que se produjo en este periodo un incremento de las rentas brutas del 50% y un incremento del 47,5% del ebitda. Sin embargo, los márgenes de beneficio pasaron de un 87,1% a un 79,2%, algo que se explica por la adquisición de activos de la promotora Metrovacesa en septiembre del pasado año. Esta integración hizo que aumentaran las tasas de desocupación y que, según la analista Nuria Álvarez, disminuyera la rentabilidad media de la cartera. No obstante, en Bankinter se muestran optimistas con respecto a la ocupación de los activos recién adquiridos.
Renta 4 realiza en su análisis una recomendación de compra por el crecimiento en términos comparables del 3% de las rentas brutas a perímetro constante, algo que ha tenido lugar en todos los segmentos de la compañía. Estos analistas también valoran positivamente la alta diversificación de la cartera de Merlin Properties, algo con lo que coincide Bankinter. De hecho, los últimos argumentan que este factor ayuda a acotar el riesgo de la compañía, ya que la exposición al segmento comercial es limitada. Para los analistas, uno de los factores de riesgo de las empresas inmobiliarias es la disminución de los ingresos por los efectos del comercio electrónico. Bankinter explica que en EE UU ya se puede observar cómo la posición dominante de Amazon está afectando a los REIT comerciales, la versión anglosajona de las socimis. En el caso de Merlin Properties, este riesgo es menor por la calidad de los activos y el peso de segmentos como las oficinas y los centros de logística. Ignacio Romero también recomienda comprar por los “cash flows estables y crecientes a medida que aumentan las rentas de la mano del crecimiento económico”
Otro factor interesante de esta compañía es el plan de incentivos para los directivos de la empresa, en el que se vincula un tercio de su cobro a la rentabilidad total para el accionista. Esta parte variable de su retribución se configura a partir de una visión a medio y largo plazo que fomenta la actuación estratégica de los directivos y que, según Bankinter, “refuerza la vocación de permanencia del equipo directivo”.
Los analistas de Société Générale son más prudentes y realizan una recomendación de mantener las acciones, a pesar de la valoración positiva que comentan en su informe. Los directivos de Merlin Properties confirmaron a principios de junio su voluntad de desinvertir en activos no estratégicos, de aumentar sus activos en centros de logística, y de implementar un programa de inversión capex para aumentar la rentabilidad de las oficinas y de otros activos minoristas. SG considera que esto demuestra que el mercado inmobiliario se encuentra en un momento dulce, y predicen una ganancia de activos para la compañía del 3,9%.
A medio plazo Bankinter predice una rentabilidad por dividendo de 4,2% en 2018 frente a 3,7% actual, y con respecto a la deuda, consideran que la reciente emisión de 600 millones de bonos a ocho años reducirá el coste medio de esta “a un nivel inferior a 2,2%” y provocará un descenso de los costes financieros del 5% en 2018. Por otro lado, explican que nos encontramos en un ciclo alcista en el sector inmobiliario, pero que los precios por metro cuadrado en los central business districts de Madrid y Barcelona son un 20% inferiores a los precios antes de 2008. En opinión de Nuria Álvarez, es pronto para saber si existe riesgo de burbuja en el mercado del alquiler, ya que todavía nos encontramos en una fase de crecimiento del sector inmobiliario en la que son precisamente los alquileres los primeros que dan signos de recuperación.
LAS CLAVES
Accionistas. El principal accionista de la compañía es el Banco Santander, propietario del 22,27% de las acciones. Un 64,29% se encuentran en free float o flotación libre, BBVA tiene un 6,44% y el resto pertenece a sociedades de gestión de inversiones.
Recomendaciones. El 52,3% de los analistas de Reuters aconseja comprar, el 42,8% mantener y el 4,9% vender. El precio objetivo medio es de 11,92 euros, casi un 8% más que su cotización.
Socimis. En la Bolsa española existen 40 socimis o sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria. Estas compañías se dedican a la habilitación y promoción de espacios urbanos para su arrendamiento, y tienen como objetivo impulsar el mercado de alquileres en España, ya que este sector tiene en la actualidad unos niveles de negocio muy inferiores al resto de Europa. Las socimis tienen un régimen fiscal especial y están exentas de pagar el impuesto de sociedades. Tienen la obligación de distribuir determinados porcentajes de los beneficios de cada ejercicio en el reparto de dividendos.
u Fusiones. El pasado 27 de junio Merlin Properties aprobó la absorción de Explotaciones Urbanas Españolas SLU y Centros Comerciales Metropolitanos SAU.
