Ejecutar las garantías de un crédito para la compra de un inmueble y desahuciar al habitante de la vivienda hipotecada se ha ido complicando en los últimos años. Tras el aluvión de desahucios que desató la crisis financiera en España, en unos años en que la banca podía ejecutar el crédito ante el impago de una única cuota por parte de su cliente, el Gobierno impulsó un código de buenas prácticas con el que trató de suavizar el drama social y, de un tiempo a esta parte, es la justicia la que ha puesto un mayor coto a los desahucios desde distintos frentes.
De un lado por la presunta abusividad de algunas cláusulas hipotecarias, que han llevado a paralizar multitud de ejecuciones. De otro, porque los jueces vienen advirtiendo que los bancos no tienen potestad de ejecutar las garantías de las hipotecas que hayan titulizado y vendido a fondos de inversión, una práctica habitual con la que el sector hace caja y reduce sus riesgos. Una decena de sentencias, algunas de ellas del Tribunal Supremo, ya apuntan en este sentido.
El último fallo de este tipo se produjo el pasado 19 de junio cuando el juzgado número 3 de Algeciras suspendió una ejecución hipotecaria porque Catalunya Banc, entidad que fue nacionalizada y acabó siendo absorbida por BBVA, no presentó la documentación necesaria para demostrar la titularidad del crédito.
La hipoteca en cuestión fue constituida el 6 de julio de 2007 pero desde junio de 2012, la hipotecada no pudo hacer frente al pago de las cuotas y el banco instó la ejecución del inmueble que ejerce de garantía. La subasta del inmueble fue fijada para el 4 de febrero de 2014, aunque la entidad la suspendió en pos de alcanzar algún tipo de solución extrajudicial. Al fracasar las negociaciones abiertas con su clienta, la subasta volvió a fijarse para el 7 de octubre de 2017.
Sin embargo, las pesquisas realizadas por la hipotecada y su defensa lograron demostrar que el crédito había sido cedido el 15 de abril de 2015 al fondo FTA 2015. Es más, previamente, el préstamo fue titulizado a Hipocat17, concretamente el 18 de diciembre de 2008.
“Navegamos intensamente entre la documentación de la CNMV y descubrimos que el préstamo había sido cedido a un tercero perdiendo la legitimidad activa” la entidad financiera para ejercer sus derechos como titular de la misma, afirma Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa.
“Es uno de los muchos casos de ejecuciones que estamos frenando porque quien las insta, el banco, perdió la legitimación activa al ceder el crédito a un tercero”, explica Navas, quien asegura que hay miles de casos similares aunque para el afectado es difícil demostrarlo o enterarse siquiera por la falta de transparencia en la titulización de la hipoteca o su cesión a un fondo de inversión.
“Tampoco la CNMV ayuda en la transparencia aunque si sabes bucear y tienes paciencia terminas encontrando la prueba de la titulización”, explica el letrado. Del lado positivo, celebra, está el hecho de que “ya hay muchas sentencias que han suspendido la ejecución de hipoteca por falta de legitimación activa”.
“Nosotros seguiremos trabajando en esa misma línea”, agrega, explicando que resultan fundamentales para la argumentación judicial los fallos del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2001, que deja claro que la cesión del crédito a un tercero nunca puede causar un perjuicio al deudor, así como la que emitió el 15 de julio de 2002, matizando que “el consumidor no puede sufrir merma o limitación de sus derechos, acciones o facultades contractuales”.
A esta jurisprudencia habría que sumarle al menos otra decena de fallos (ver despiece) en esta misma línea emitidos por otras instancias solo en los dos últimos años. Un ejemplo es el fallo del juzgado de Primera Instancia número 6 de Arganda del Rey que el año pasado archivó una ejecución hipotecaria al entender que Credifimo no estaba legitimada para llevarla a cabo al haber vendido el crédito a un fondo de titulización de activos.
Los clientes de la entidad se enteraron de esta circunstancia al solicitar la dación en pago, para saldar íntegramente la deuda con la entrega de la casa, petición que les fue denegada por Credifimo bajo el argumento de que la enajenación del crédito ya no les permitía aprobar esta práctica. Paradójicamente, explicó su abogado, este mismo dato permitió a los afectados parar el desahucio alegando precisamente que Credifimo tampoco tenía entonces potestad para ejecutar la hipoteca.
A esta casuística hay que añadir que las dudas que rodean la legitimidad de las cláusulas de vencimiento anticipado, que permiten a la banca ejecutar las hipotecas de su propiedad, han llevado al Supremo a elevar una consulta al Tribunal de Justicia de la UE que en la práctica ha dejado en suspenso todos los desahucios judiciales a la espera de que Luxemburgo se pronuncie.
LOS FALLOS Y LA LEGISLACIÓN
Sentencias: Desde el bufete Navas & Cusí citan como jurisprudencia clara para estos casos los fallos del Supremo de octubre de 2001, que establece que “las cesiones de crédito no pueden causar perjuicio al deudor cedido” o el de julio de 2002. Otros desahucios paralizados por la titulización del crédito los han emitido el juzgado de lo mercantil nº 1 de San Sebastián; los de Primera Instancia nº 2 de Torrevieja, nº 1 de Villacarrillo; nº 2 de Vilajoyosa; el de Herrera del Duque; o el nº 2 de Moncada, todos ellos en 2016, o los juzgados nº 7 de Granoller y el nº 6 de Arganda del Rey, en 2015.
Regulación: Durante el procedimiento, la entidad financiera ha argumentado que la clienta había renunciado a su derecho a conocer la transmisión de la hipoteca a un tercero al aceptar la cláusula octava de la hipoteca. Una condición que para Juan Ignacio Navas, socio-director del bufete Navas & Cusí, es absolutamente abusiva y debe considerarse nula. Navas subraya, además, que el artículo 149 de la Ley Hipotecaria señala que “cabe la cesión del crédito a un tercero siempre que se haga en escritura pública y se dé conocimiento al deudor; en este caso, lamentablemente se le privó de esa información a la que tenía derecho, provocándole un daño claro al cercenar su derecho al tanteo y retracto”.
Fuente: http://www.cincodias.com/
