Los litigios que han protagonizado miles de deudores hipotecarios en España no son exclusivos de nuestro país, y ni siquiera son nuevos. Sin embargo, el altavoz que ha supuesto la peor crisis de la democracia y la presión mediática han sacado a la luz el drama que representa para una familia que el banco ejecute su hipoteca y se vea desprovista de buena parte de su patrimonio. Cómo evitar que situaciones así puedan repetirse ahora que está en ciernes una nueva reforma hipotecaria fue uno de los ejes centrales del debate organizado recientemente por el Colegio de Registradores de la Propiedad de España.
Diana Wallis, expresidenta del Parlamento Europeo, resaltó que la idea del conocimiento mutuo y confianza personal entre las partes que hasta hace unos años actuaba como medida preventiva se han visto sustituidos por nuevos parámetros. Como regla general, en la mayor parte de Europa cuando se produce una intervención judicial, lo habitual es buscar alternativas a la ejecución de la hipoteca. Lo más frecuente es determinar una suspensión de los plazos oficiales e incluso, en el caso de que no se pueda evitar el lanzamiento o desalojo del propietario, se suele buscar una solución de vivienda social.
En lo que estuvieron de acuerdo todos los ponentes, que analizaron los mercados de Alemania, Irlanda, Italia, Países Bajos y España, es que ya no existen mercados locales, y la conservación del equilibrio en las posiciones de las partes del contrato, y sus respectivos derechos resulta difícil de garantizar en un contexto progresivamente despersonalizado. Por ello, Wallis recalcó que la idea que ha de regir es el restablecimiento de dicho equilibrio más que aumentar demasiado la protección, “ya que un exceso de ésta provoca efectos perjudiciales, como en Gran Bretaña y España, donde se imponen cada vez criterios más restrictivos de acceso al crédito”.
En lo relativo a que la información de los contratos ha de ser más transparente, los ponentes recordaron que se debe avanzar en dos aspectos clave: quién ha de facilitar esa información para garantizar que sea independiente y de calidad (en Italia se prevé la intervención de asesores financieros independientes) y la evolución real de los propios estándares o qué información es necesario aportar. Superada esta fase, es necesario establecer controles preventivos. Frente a la labor que realizan en España notarios y registradores, lo cierto es que en la mayoría de los casos analizados son los bancos centrales los que ejercen cierto control, sobre todo en materia de intereses variables, como en Italia e Irlanda.
En Alemania, es posible oponerse a la ejecución hipotecaria en cualquiera de las fases del proceso, pero solo en caso de no hacerlo, podrá el juez apreciar el carácter abusivo de alguna cláusula. Así, tanto en Alemania como en Holanda, es el juez quien informa a las partes de que va a proceder a la aplicación del derecho nacional conforme a los criterios de las normas de la Unión.
En cuanto al número de impagos que puede desencadenar la ejecución, que en España es de tres, en Europa existen soluciones muy diferentes. En Holanda, donde el nivel de impagos es bajísimo porque la banca aplica un criterio de concesión de préstamos según el cual la cuota no debe superar la mitad de los ingresos totales, la ley establece un único impago para activar el procedimiento; si bien en la práctica se pueden acumular hasta seis o siete mensualidades.
En Italia, para proceder por la vía judicial ordinaria se deben acumular siete mensualidades impagadas, aunque pueden ser alternas, mientras que para la ejecución privada, similar a la venta extrajudicial ante notario española se requieren 18 impagos. En Irlanda, lo habitual es de una a tres cuotas, aunque el Código de Conducta de las entidades establece ocho mensualidades. De hecho, se determina una moratoria de ocho meses desde el primer impago hasta que se puede incoar el procedimiento.
En Alemania, el régimen es más complejo, siendo necesarios dos impagos totales o parciales consecutivos que representen al menos el 2,5% del capital. A partir de entonces se le ofrece al deudor un plazo de dos meses para que regularice su situación. Así, los expertos se preguntaron hasta qué punto pretende el Tribunal de Justicia de la UE que los Estados sean activos en la defensa de los consumidores.
En países como Alemania u Holanda se interpreta que es suficiente con una intervención mínima, mientras en España se considera que es necesaria la intervención activa, lo que exige un control de oficio de la correcta aplicación de las normas. El presidente de la Asociación Europea de Registros de la Propiedad, Jan Moekerke, aseguró que se debe reflexionar sobre los límites entre la protección necesaria y la sobreprotección, por lo que pidió impulsar el papel de estos profesionales, “como única autoridad imparcial que interviene en el proceso”.
