17/7/17

El ciclo inmobiliario que viene... es diferente


La crisis de 1992-93 deparó un ajuste bastante comedido por duración y cuantía de la riqueza inmobiliaria de los hogares que, simplemente, vino a poner un pequeño paréntesis a un largo periodo de bonanza en este ámbito. En el subconsciente colectivo, se identificaba la inversión inmobiliaria con los conceptos de alta rentabilidad y seguridad hasta que esta situación se quebró a finales de 2007 y comienzos de 2008, derivando en un doloroso ajuste de todo aquello relacionado con lo inmobiliario y en el que también hubo sobrerreacción.

Los precios de la vivienda usada llegaron a caer un 43,7% desde máximos, cifra que se reducía al -36,2% en el primer trimestre de 2017, según los valores escriturados ante notario. Un severo ajuste que ha facilitado la obtención de fuertes tasas de crecimiento de la actividad inmobiliaria cuando la recuperación se ha consolidado. Las personas que conservaron su empleo durante la crisis, afrontan una mejor situación de partida para acceder a la vivienda, sobre todo desde el punto de vista de los precios, y la demanda embalsada lleva tiempo fluyendo.

En España, el esfuerzo para acceder a una vivienda no equivale a la renta bruta de 9 años que llegó a representar en 2007, situándose en 6,4 años en 2014 y rondando los 7 en la actualidad. Asimismo, el porcentaje de la renta anual disponible dedicada para la compra de una vivienda ha descendido hasta un razonable 33,8%. Luego, bajo estos parámetros y una vez superado el miedo a perder el trabajo que dominó durante años, la demanda de vivienda destinada a uso habitual ha resurgido con fuerza y ha supuesto un sólido puntal en la recuperación del mercado inmobiliario.

En base a datos acumulados de cuatro trimestres, las transacciones de vivienda ante notario avanzaban a un ritmo del 13,6% interanual en el primer trimestre de 2017 y suman casi 3 años consecutivos de incrementos, lo cual ha permitido su aumento en un 58,7% respecto a los mínimos de 300.568 transacciones registrados en 2013. Dicha cifra suponía un suelo, después de los máximos de 955.186 operaciones en plena burbuja, allanando el camino para los fuertes crecimientos en la actualidad. Ahora bien, la cuestión radica en si este dinámico crecimiento de la demanda es sostenible y para ello debe realizarse una primera distinción entre los compradores de vivienda habitual y los inversores.

Desde la perspectiva de los compradores de vivienda habitual, la gran clave está en las dinámicas de población y los datos juegan en contra de los ciclos del pasado. El crecimiento vegetativo de España (la diferencia entre nacimientos y defunciones de residentes) fue negativo en 2.753 personas en 2015, contrastando con el aumento en 134.305 personas en 2008. Como podemos apreciar, las tendencias poblacionales ponen importantes límites al futuro del mercado inmobiliario español, incluso, teniendo en cuenta el papel positivo de la llegada de población inmigrante.

El 1 de enero del año 2000, España contaba con una población de 40.470.182 personas y, a comienzos de 2008, alcanzaba 45.668.938 millones. Un comportamiento al alza que tenía su punto culmen en 2012, cuando nuestro país alcanzó un máximo histórico de 46.818.216 habitantes. Sin embargo, desde entonces, la población ha descendido en un 0,61% y esto repercute negativamente en una variable clave para la demanda residencial: la creación de hogares.

Entre el año 2001 y 2008, el parque de viviendas aumentó en 3.535.956 unidades y el número de hogares lo hizo en casi 3 millones. Unas cifras que se alejan de las proyecciones del INE que, de mantenerse las actuales tendencias, apuntan a la creación de 902.663 hogares entre 2016 y 2031 cuyo origen estará más ligado a los cambios en el estilo de vida que al aumento de la población. Luego, se estima un incremento de los hogares cercano a los 60.000 al año y, actualmente, ya se inician casi 68.000 viviendas (datos de marzo acumulado 12 meses). Todo ello sin haber depurado completamente los excesos del pasado ya que, de acuerdo con el Ministerio de Fomento, el stock de viviendas nuevas sin vender se situaba en 513.848 al finalizar 2015, cifra que en 2016 habría descendido pero hasta situarse algo por debajo del medio millón.

La importante demanda embalsada que ha salido y está saliendo al mercado, junto al sentido de urgencia para cerrar las operaciones ante la evolución creciente de los precios, está ayudando a “calentar” el mercado inmobiliario y esto hace que debamos tener muy presentes las cifras expuestas. A pesar de la reciente mejora, la demanda futura distará de la observada en los años del “boom” y esto implica que la recuperación del mercado inmobiliario será desigual, conviviendo zonas con fuertes alzas de precios con otras donde el escenario será bien distinto.

En la anterior situación tendrán mucho que ver las operaciones con un claro espíritu inversor, reforzadas por la aparición de nuevos fenómenos como las viviendas de alquiler turístico o la llegada de demanda internacional en busca de “producto de calidad”. Esta casuística ya es muy visible en el centro de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona y marca de forma decisiva los precios en las mismas. Por ejemplo, de acuerdo con datos de las sociedades de tasación, el precio de la vivienda en el conjunto de España aumentaba a razón del 2,6% interanual el pasado trimestre, cuando en Madrid capital repuntaba un 10,8% y en Barcelona lo hacía en un +21,7% (+40,3% vs. mínimos de 2013). Además, debe tenerse en cuenta que el dato del agregado nacional está sesgado al alza por el efecto de las grandes ciudades y que, sin el mismo, la brecha expuesta sería todavía mayor.

La inversión foránea continuará reforzando las alzas de precios en algunas zonas de alto valor y dará lugar a “oasis inmobiliarios” que perdurarán. Así, representará un grave error la extrapolación de lo observado en áreas concretas al conjunto y deberá tomarse consciencia de la nueva fragmentación del mercado inmobiliario, llegando a existir diferencias reseñables dentro de las grandes ciudades. No obstante, las distorsiones generadas por el dinamismo de algunas zonas, acabarán por provocar que muchos ahorradores vuelvan a considerar la inversión inmobiliaria como una opción.

La rentabilidad de los depósitos roza el 0% cuando el Banco de España estima en 4,29% la rentabilidad bruta de la vivienda por alquiler y la sitúa en 9,54%, una vez contabilizada su revalorización. Unas cifras potencialmente atractivas, aunque condicionadas por dos importantes cuestiones: el costoso mantenimiento de una vivienda y su falta de liquidez en momentos de tensión. La inversión inmobiliaria está en el centro de atención pero, a diferencia del “boom” del pasado, habrá que ser muy selectivos ya que la tendencia de la población no acompañará en el largo plazo y el empuje adicional de la inversión extranjera se dejará sentir sólo en zonas concretas. En este nuevo ciclo, la selección en lo inmobiliario será tan importante como en los mercados financieros.

Francisco Vidal es jefe del Departamento de Análisis de Intermoney

 
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