17/7/17

Cómo cambiará la compra de una vivienda a crédito


Los contratos hipotecarios en España están a punto de experimentar una importante transformación. Más allá del debate sobre si la reforma que hay planteada será suficiente para atajar los problemas del actual mercado de crédito para la compra de vivienda, y a falta de ver las aportaciones que harán en otoño los distintos grupos políticos durante su tramitación parlamentaria, lo cierto es que la reforma tal y como está concebida en el anteproyecto de ley impulsado por el Gobierno introduce importantes novedades.

Conviene conocerlas en detalle dada la variedad de medidas dibujadas en el anteproyecto y su diferente impacto. Así, algunos de los cambios previstos se limitan a transponer la directiva europea en la materia, que por otra parte, España lleva más de un año de retraso en adoptar, mientras otras dan un paso más allá en las exigencias de transparencia y protección del consumidor con el objetivo de evitar que sean los jueces quienes vayan forjando el mercado hipotecario a golpe de sentencias. En paralelo, unos cambios afectarán solo a los firmantes de nuevas hipotecas, una vez que la reforma entre en vigor, y otros tendrán carácter universal y retroactivo. Estas son las claves de la reforma que se avecina:

- La hipoteca estándar: Una de las principales novedades avanzadas por el ministro de Economía, Luis de Guindos, sobre el contenido de la reforma es que esta introducirá un nuevo modelo de hipoteca estándar, propuesta por el Gobierno, con una redacción neutral, que tanto particulares como entidades podrán requerir. A priori, sin embargo, la medida se ha dejado para una segunda fase pues el contrato único deberá ser desarrollado mediante un reglamento posterior y de su articulado final dependerá su éxito.


- La fase precontractual. La gran revolución de la reforma hipotecaria promete ser la que afecta al periodo previo a la firma del contrato hipotecario. Después de los escándalos relacionados con la comercialización de complejas cláusulas sin la certeza de que el cliente las llegara a entender, una de las obsesiones del Ejecutivo es que los riesgos queden claramente advertidos a la vez que se garantiza que los consumidores tendrán tiempo y recursos suficientes como para entender lo que se disponen a firmar. El anteproyecto recoge que el consumidor deberá disponer de toda la información de la hipoteca al menos siete días antes de la firma, lo que incluye una copia del contrato; una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) como oferta vinculante; una proyección de las cuotas mensuales y su variación en función de la fluctuación de los tipos de interés y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), alertando sobre los principales riesgos de las cláusulas del crédito.

- Claves para desahuciar. Más allá de elevar el nivel de advertencia sobre las condiciones más delicadas de los créditos, la reforma modificará algunas de las cláusulas más polémicas. El cambio más importante es el que afecta a la cláusula de vencimiento anticipado, aquella que hasta ahora habilitaba al banco a desahuciar al cliente tras el impago de tres cuotas. Aunque la justicia europea tiene pendiente pronunciarse sobre este tema, el anteproyecto ya prevé cambiar el sistema para que la ejecución no sea posible hasta que el impago alcance 3% del total del préstamo, durante los 10 primeros años de vida del crédito, o el 5% a partir del décimo año de hipoteca. Un cambio que tendrá carácter universal y retroactivo para todas las hipotecas, vivas o futuras, frente al resto de modificaciones, que no serán efectivas para créditos antiguos.

- Más cláusulas polémicas. La reforma impone una única comisión de apertura (no valdrán las de estudio, tramitación o concesión) y aclara el límite del interés de demora, que queda en el triple del interés legal del dinero incrementado en dos puntos porcentuales. Además, como exige Europa, el firmante de una hipoteca en otras divisas podrá solicitar en cualquier momento su conversión a euros. Finalmente, se establece que el reembolso anticipado no podrá tener un coste para el cliente superior a la pérdida que suponga para el prestamista. En concreto, las entidades financieras no podrán imponer una comisión. Solo podrán acordar con el cliente el cobro de una compensación que ascienda al 0,25% sobre el capital amortizado si se paga en los cinco primeros años de la hipoteca; del 0,5% en los tres primeros años, o del 3% en los primeros 10 años de la hipoteca fija, o el 2% a partir de entonces.

- El papel de los notarios. Otro cambio sustancial en la regulación es que eleva la responsabilidad del fedatario público más allá de la firma del contrato. El notario deberá ofrecer “asesoramiento personalizado y gratuito” al consumidor durante la fase precontractual, en la que deberá resolver sus dudas y aclararle el contenido de las cláusulas. Si el cliente reclama un encuentro con él, el notario deberá levantar un acta (si no, lo hará durante la firma de la hipoteca) en la que el consumidor deberá manifestar de forma manuscrita que comprende y acepta el contenido del contrato. Por otra parte, el notario deberá revisar las cláusulas del contrato evitando que se incluyan las que hayan sido anuladas por el Tribunal Supremo. Los notarios afrontarán además nuevas sanciones si no cumplen estas obligaciones. En concreto, encajarán multas de 12.020 a 30.050 euros, multiplicables por el 100% si reinciden, entre otras medidas.

La reforma incluye cambios que exige la UE y medidas de protección al consumidor que buscan evitar posibles abusos

- El control del banquero. Otra de las medidas clave que se recogen en el anteproyecto son las de control a las políticas de remuneración bancaria con el objetivo de acabar con los incentivos adversos que premian la concesión irresponsable de préstamos. En concreto, el anteproyecto pone coto a las políticas salariales de empleados de banca que diseñen, comercialicen o recomienden hipotecas, evitando que el volumen de concesión sea una variable predominante en su retribución. Tampoco podrán ser decisivos en su sueldo el tipo de interés al que ofrezcan los nuevos créditos, el coste al que los clientes cierren los contratos o los servicios accesorios que se vendan a los hipotecados.

- El grado de protección. De hecho, otro de los cambios que introduce la reforma hipotecaria, a fin de adaptar la normativa española a la legislación europea, es que se pone coto a la venta cruzada de productos que tradicionalmente han rodeado a la comercialización de las hipotecas. Aunque podrán comercializarse otros créditos y servicios acompañando al préstamo de forma combinada, como seguros, el cliente deberá conocer al detalle el coste de cada partida y tendrá derecho a contratar solo el crédito. Además, el actual articulado del anteproyecto contempla “ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos”, lo que elevaría a nuevos grupos de clientes el blindaje que Europa viene reservando a la figura del consumidor particular.

- Los intermediarios.

Finalmente, la reforma hipotecaria regulará también el rol de los llamados intermediarios de crédito inmobiliario, a los que se exigirá una serie de garantías como seguros de responsabilidad civil.


¿QUÉ SE HA DEJADO FUERA?


- La reforma hipotecaria que se tramitará es una mezcla entre la obligada transposición de la directiva europea en la materia y avances patrios en la protección del consumidor financiero buscando prevenir abusos o desequilibrios en el sistema que acaben con el crédito en los juzgados. Tomando el último borrador disponible, y dentro de su función consultiva para los legisladores, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) emitió recientemente un informe evaluando el proyecto de reforma. Su conclusión es que la regulación que se propone, que estará sujeta a cambios durante la tramitación que se haga en el Congreso, “no incorpora la totalidad de las previsiones de la norma europea”. Entre los elementos fundamentales que el CGPJ echa en falta está una regulación específica de la publicidad, un cálculo homogéneo de la tasa anual de equivalencia (TAE) y, sobre todo, la falta de desarrollo de un modelo de evaluación de la solvencia del cliente que sea obligatorio para las entidades financieras y ayude a evitar concesiones irresponsables.

- El organismo de los jueces también echa en falta una regulación sistemática de las exigencias de transparencia que exige Europa así como el desarrollo directo de ciertos aspectos clave que se dejan para futuros reglamentos, como son la identificación de las cláusulas controvertidas o la posibilidad de contratar hipotecas electrónicamente. El CGPJ también considera que es una oportunidad perdida para unificar toda la legislación en una sola norma.

 
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