12/7/17

¿Buscas hipoteca? Que no te la cuelen con cláusulas abusivas y gastos hipotecarios


Han pasado más de cuatro años desde que el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo de las hipotecas en los casos en que había habido falta de transparencia. Tras aquella histórica sentencia, la Justicia ha ido tumbando —cuestionando, o al menos moderando— la presencia de otras cláusulas en miles de hipotecas que resultan perjudiciales para el consumidor y beneficiosas para el banco.
1.- Gastos hipotecarios

El último gran campo de batalla contra la banca se centra en los gastos de formalización de la hipoteca (registro de la escritura hipotecaria, notaría, registro, actos jurídicos documentados —AJD— y tasación). De hecho, son cientos las quejas que ya han llegado al departamento de reclamaciones del Banco de España, y aunque los bancos se están resistiendo a devolver el dinero cobrado indebidamente, obligando a los hipotecados a acudir a los tribunales, lo cierto es que ya hay entidades que han comenzado a asumir ciertos gastos en las nuevas hipotecas.




"Solo asumen gastos de gestoría y registro, y solo algunos bancos", explica Pau A. Monserrat, economista de Futur Hipotecas. "Todavía son muy pocas las entidades que empiezan a asumir ciertos gastos en las nuevas hipotecas. Un paso adelante que es aún insuficiente", señalan desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que lamenta cómo a pesar de que ha pasado un año y medio desde que el Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula que impone al consumidor la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca, muy pocos afectados han conseguido recuperar el dinero. "Son pocas las [entidades] que lo hacen, apenas siete, Abanca, Bankia, EVO Banco, CaixaBank, Caja de Ingenieros, Santander y Open Bank, y solo asumen una parte de los gastos, la menos cuantiosa, y además solo en las nuevas hipotecas. Eso no basta", lamentan desde la OCU.

Así lo ha podido comprobar El Confidencial, en el caso de Bankia. La imagen de la izquierda muestra una Fiper hipotecaria —o ficha de información personalizada del préstamo hipotecario de un cliente— en la que se puede leer que la entidad asume "los costes de notaría relativos a la copia electrónica y ejecutiva a favor de Bankia, los de inscripción de la hipoteca en el registro y el 50% de los gastos de gestoría".

No obstante, los abogados aconsejan no bajar la guardia. "Aunque hay entidades que están asumiendo parte de los gastos, en ocasiones al 50%, en muchos casos, ese reparto no es equitativo y sigue siendo perjudicial para el cliente", advierte Agenor Gómez, abogado encargado de la dirección letrada de la demanda colectiva de Asufin contra la banca.

Desde la OCU señalan cuáles son los gastos que están asumiendo algunas entidades.

1.- Registro. Uno de los gastos que más suelen asumir es el de inscripción en el Registro de la Propiedad. "Es uno de los gastos más bajos, alrededor de 100 euros para una hipoteca de 100.000 euros. Dicen hacerse cargo de este gasto Abanca, Bankia, EVO Banco, CaixaBank, Caja de Ingenieros, Santander y Open Bank".

2.- Notario. "Algunas entidades asumen también la copia de la escritura notarial que se queda en el banco (no más de 50 euros), que ahora algunas presumen de pagar, son: Abanca, Bankia, EVO Banco, CaixaBank y Caja de Ingenieros".

3.- Gestoría. "Esas mismas entidades, Abanca, Bankia, EVO Banco, CaixaBank y Caja de Ingenieros, también asumen la parte correspondiente a la inscripción en el registro de la propiedad (que puede oscilar entre 100 y 150 euros), en las hipotecas de nueva constitución".

4.- Impuesto AJD. El impuesto sobre actos jurídicos documentados es, con diferencia, el gasto más elevado en la constitución de una hipoteca, oscilando entre 1.000 y 2.000 euros para un préstamo de 100.000 euros, en función de la comunidad autónoma. "Por ahora, ninguna entidad asume dicho gasto, a pesar de que el Tribunal Supremo haya declarado que es abusivo imponerlo al consumidor".

Pero ¿qué otras cláusulas deberíamos evitar que nos cuelen en nuestra futura hipoteca? Algunas de ellas ya han sido declaradas nulas por la Justicia, pero otras aún no. O al menos no por el Tribunal Supremo.

2.- Cláusula suelo-techo

En primer lugar, hay que aclarar que esta cláusula no es ilegal. La Justicia la ha declarado nula en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación. Es la más polémica y conocida de todas las cláusulas abusivas, ya que fija un interés mínimo y máximo —este último generalmente muy desproporcionado— a pagar por los consumidores en sus hipotecas y ha impedido que miles de hipotecados hayan podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los dos últimos años. Facua llegó a estimar que nueve de cada 10 hipotecados no fueron informados por su banco o caja de que su crédito contaba con una.

3.- Vencimiento anticipado del préstamo

Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Respecto a la aplicación de estas cláusulas, también hay un antes y un después jurídico y judicial.

Al igual que sucede con las cláusulas suelo, la Justicia no las ha declarado ilegales sino nulas, y tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

A principios de este año, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)dio potestad a los jueces españoles para declarar como nula —y, por tanto, como no puesta en el contrato— dicha cláusula aun cuando el banco haya respetado los plazos para realizar la ejecución hipotecaria. No obstante, antes de este dictamen, los jueces ya podían frenar un procedimiento de ejecución hipotecaria si el juez declaraba la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como abusiva. En esta misma línea está la cláusula relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada, que establece que el banco puede presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que el cliente pueda oponerse.

4.- Intereses de demora

Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados legalmente en 2013 tras la modificación de la ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero —actualmente en el 3%—, de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Se trataba de una rebaja significativa respecto a los porcentajes que venían aplicando antes de 2013 las entidades financieras y que oscilaban entre el 20% y el 30%.

A pesar de ello, no hay que bajar la guardia, ya que el pasado mes de julio los registros de la propiedad suspendieron la inscripción de algunas hipotecas que contenían intereses de demora desproporcionados.

5.- Finalidad del préstamo

Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. También hay bancos que imponen cláusulas que impiden dedicar la vivienda al alquiler sin consentimiento de la entidad. Una importante limitación para el hipotecado si tenemos en cuenta que los plazos de amortización se sitúan entre 25 y 35 años y que, en caso de dificultades económicas, podrían ponerlo entre la espada y la pared al no poder, por ejemplo, alquilar su casa o una habitación para poder seguir devolviendo el préstamo al banco.


Foto: iStock.


6.- Fuero

En algunos contratos hipotecarios, el banco también impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero, obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad debe resolverlo en Madrid capital.
7.- Cesión del crédito

En 2009, el Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula que permite que el banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando ha vendido la deuda a un tercero. Nos referimos a los casos de titulización hipotecaria. En caso de impago, debería ser el titular de la hipoteca y no el banco quien debería iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria en caso de impago por parte del cliente.

8.- Redondeo al alza

En 2011, el Supremo también declaró abusiva esta cláusula. “Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”, recogen algunas hipotecas. Así, por ejemplo, supongamos que el resultado de sumar el tipo de interés más el euríbor nos da el 3,458%: con esta cláusula, el banco puede redondearlo al 3,5% o incluso al 3,75%, beneficiando al banco y perjudicando al deudor.

En palabras del Supremo, este tipo de estipulación “no negociada individualmente, en contra de las exigencias de la buena fe, causaba, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones entre el cliente y la entidad”.

9.- Fórmula de cálculo de interés 360/365

Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días, entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual se multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, esto es, 365 días. Algunos jueces la han declarado nula.

Para Ignacio de Azúa Villalobos, socio del despacho V Abogados, "este método de cálculo, que supone incrementar artificiosamente los intereses que perciben los bancos, devengando intereses todos los 365 días del año con una base de cálculo de 360 días, ha dado lugar a una práctica que choca con lo dispuesto en la Ley de Consumidores y Usuarios y tampoco parece adecuarse a los criterios fijados por el TJUE en marzo de 2013".

"Con este método se usaba una ficción matemática, a efectos puramente comerciales. Se tomaba un año comercial de 360 días para el devengo de los intereses y una base de cálculo de 365 días. Es decir, podría entenderse que se regalan cinco días de intereses al banco cada año. La trascendencia económica para el hipotecado, no obstante, no es excesivamente elevada", puntualiza Cristina Borrallo, abogada de FuturLegal.com.

10.- Asunción de costas y otros gastos

Además de los gastos derivados de la escritura de la hipoteca, también hay cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos preprocesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago.

Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que la imposición al prestatario del pago de los gastos derivados de la contratación del seguro de daños no constituye una cláusula abusiva por cuanto deriva de una obligación legal y la obligación del pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo.

11.- Cuota final

Según explica Cristina Borrallo, existen dos tipos de cuota final. "Por un lado, la 'interest rate only' y, por otro, la cuota final propiamente dicha. Las primeras fueron comercializadas por bancos ingleses como Halifax pero también por entidades españolas como Banco Valencia, principalmente al mercado de extranjeros, especialmente ingleses, en España, debido a que la misma es ampliamente usada en sus países de origen. Esta cláusula consiste en pagar únicamente una cuota de intereses y no amortizar nada de capital hasta que llegue la última cuota. En cuanto a la cuota final propiamente dicha, deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente de un 20% o 30%".

En este último caso genera una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una única cuota final de la vida de la hipoteca.

 
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