2/6/17

La puntilla al calentón del precio de la vivienda


El borrador del plan estatal de vivienda 2018-2021 que ha presentado el Gobierno incluye multitud de iniciativas de apoyo (al alquiler, a los desahuciados, a la mejora de la eficiencia energética en viviendas, a la regeneración urbana, a las personas mayores, a la compra...), pero, por sus más directas consecuencias en el mercado, nos vamos a centrar en las ayudas a los arrendatarios en general y a los compradores más jóvenes. Según comenta Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario y de Caja de Granada, las subvenciones que se proponen tanto para el alquiler como para la adquisición tendrán como consecuencia un aumento de los precios. En la misma línea, Miguel Ángel Alemany, director general de Pisos.com, afirma: «Los incentivos gubernamentales sólo suben de forma artificial el precio de compra y la mensualidad del alquiler, dado que provocan un efecto llamada». 

Aunque el efecto será de mayor dimensión en el caso del alquiler que en el de la compra, puesto que, como comenta Julio Rodríguez, el estímulo aumentará más la demanda de alquileres que de potenciales compradores. Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña y Asociados, añade que las ayudas al alquiler tienen mayores consecuencias, puesto que las que van dirigidas a los compradores de inmuebles tienen que contar, además de con la voluntad de comprar y con ese pequeño apoyo estatal, con el crédito bancario, aún muy selectivo como para que llegue al público objetivo de las ayudas. Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, resume: «El plan no va a incendiar el precio de venta, pero sí el del alquiler». 

¿Se disparará el alquiler?

¿Por qué las consecuencias van a ser especialmente importantes en el mercado del alquiler? Quizás, por la extensión de las ayudas, equivalentes al 40 por ciento de rentas mensuales de hasta 600 euros o de 900 euros en casos justificados de determinados municipios, para personas con ingresos inferiores a tres veces el Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), es decir, para quienes reciban ingresos de hasta 22.365,42 euros repartidos en catorce pagas, o de hasta algo menos de 20.000 si se reciben en doce pagas. Para los menores de 35 años, el porcentaje de la renta cubierto por el Estado puede alcanzar el 50 por ciento.

La posible subida del alquiler puede tener dos causas: por un lado, como señala Julio Rodríguez, por el aumento de la demanda solvente. Puede aflorar porque quienes quieren emanciparse, o quienes desean pasar de compartir piso a vivir en solitario, podrán, con la inyección estatal a su renta, permitirse un piso en alquiler para ellos solos. Pero, por otro lado, la demanda ya activa en el mercado tendrá mayor capacidad de compra, mayor renta disponible, lo que llevará a los propietarios, seguramente, a caer en la tentación de subir las rentas, porque quizás se crean con el derecho de participar también de las ayudas estatales a los arrendatarios. 

Así, como apunta Fernando Rodríguez de Acuña, si bien el precio de la vivienda en venta va ligada más a la demanda pura y dura, los precios de los alquileres van muy ligados a la renta disponible por lo que, si ésta aumenta, el coste de arrendar también aumentará.

Ahora, comenta Rodríguez de Acuña, los alquileres están subiendo en parte como consecuencia de las actualizaciones de rentas que habían permanecido congeladas durante los peores años de la crisis. Esa actualización, como consecuencia de la puesta en marcha de las ayudas, pueden acentuarse todavía más. Aunque los propietarios han de tener en cuenta lo que apunta Alejandro Inurrieta, economista y ex presidente de la Sociedad Pública del Alquiler: las ayudas al alquiler suelen tardar en concederse y en ingresarse al beneficiario, con lo que el 'efecto riqueza' no es inmediato. 

Apoyo para lidiar con un entorno recalentado

Si al final los nuevos precios de los alquileres acaban incorporando las ayudas al alquiler, éste seguirá siendo igualmente inaccesible para los colectivos a los que pretendidamente querría ayudar el Gobierno. Beatriz Toribio, de Fotocasa, discrepa. Esta experta comenta que, antes de anunciarse el Plan Vivienda del Gobierno, independientemente de éste, el precio del alquiler ya se estaba calentando (ya sube a un ritmo interanual medio en España del 10 por ciento), con lo que las ayudas suponen un alivio sobre todo para los jóvenes, para que puedan acceder a una vivienda. «Las ayudas van a afectar a los precios, pero el beneficio que van a suponer va a ser superior al perjuicio derivado de la subida de precios que derive de ellas, puesto que los precios ya estaban subiendo», comenta Toribio. La otra cara de la moneda es la que plantea Rodríguez de Acuña: «Si lo que se pretendía era controlar los precios, las medidas son contraproducentes». 

Parece que con este plan únicamente se busca ayudar a los inquilinos a lidiar con los alquileres al alza, sin intentar ponerles un freno. Para que, como señala Rodríguez de Acuña, se siga invirtiendo en el mercado inmobiliario destinado al alquiler, o para dar salida a inmuebles que de otra manera no la tendrían. 

De todas formas, el alquiler estaba subiendo fundamentalmente en las grandes capitales. ¿Pueden las subvenciones estatales al arrendamiento ayudar a extender esa subida, impulsando un poco más los precios en las capitales de provincia más rezagadas en los precios del alquiler? Según Acuña, el problema de estas ubicaciones está en sus escasos jóvenes y empleos. 

Un efecto secundario de las ayudas al alquiler puede ser el aumento de la rentabilidad de los pisos, lo que eleva su precio en venta, efecto que puede ser relevante en el caso de los inmuebles medios y en los más baratos. Los más caros no se ven afectados: los alquileres superan los 900 euros y sus inquilinos tienen rentas superiores a la que se establece como límite. 

Ayudas a la compra

Así, para Gonzalo Bernardos, será el segmento más humilde del mercado inmobiliario el que puede ver más impulsados la demanda y los precios como consecuencia de las ayudas a la compra de vivienda por parte de jóvenes menores de 35 años, consistentes en la aportación estatal de hasta 10.800 euros por vivienda, sin que supere en ningún caso el 20 por ciento del precio de adquisición de la casa. Esa cantidad, como apunta Julio Rodríguez, es un apoyo para pagar la entrada de la vivienda, que exige ahorro previo para precios totales por encima de los 54.000 euros incluso contando con la ayuda, a personas que estén en el límite de poder comprar una vivienda, o no. Inurrieta añade que el plan parece estar diseñado para ayudar a la banca y a la Sareb a vender sus inmuebles más difíciles de comercializar: la cuantía de las ayudas y las rentas a las que van dirigidas, las más bajas, restringen la demanda para inmuebles muy determinados en cuanto a su precio, a su tamaño y a su localización, que coincide con la oferta menos atractiva de las entidades. 

Ampliando el foco, la mayoría de viviendas en España cuestan menos de 150.000 euros, seis de cada diez, pero casi todas están en municipios de menos de medio millón de habitantes, según cifras de idealista.com, lo que implica, una vez más, que la medida puede ayudar a dinamizar los mercados inmobiliarios más baratos, en los que las ayudas suponen mayor proporción sobre el total del precio y sobre todo de segunda mano, con los 'peros' que indicaba Fernando Rodríguez de Acuña para el alquiler (escasa población joven y poco empleo).

Gonzalo Robles, consejero delegado de UXBAN, comenta: «Las ayudas directas para la adquisición de vivienda son beneficiosas para los vendedores, ya que crean la expectativa que se traduce en disminuir el margen de negociación e incluso aumentar el precio de venta. En este sentido, los jóvenes menores de 35 años se tendrán que enfrentar a esta situación ya que los vendedores entenderán automáticamente que su capacidad de pago es mayor al contar con los 10.800 euros más para afrontar la compra». Pero el impacto será diferente según el precio de la vivienda del que hablemos: así, según sus cálculos, subirá los precios de los pisos hasta en un 10 por ciento de media: «El precio medio de la vivienda en España es de 1.237 euros por metro cuadrado. Si un joven tiene interés en adquirir una vivienda de tamaño promedio de unos 90 metros cuadrados construidos, el impacto de la ayuda sobre el teórico precio de compra de 110.000 euros es de un 10 por ciento. Esta cifra representa de una tacada el crecimiento previsto de la vivienda para los próximos dos años y medio». Según Robles, en ciudades grandes como Madrid y Barcelona, el impacto sería del 5 por ciento usando los mismos parámetros, ya que hablamos de precios medios de 2.300 euros por metro cuadrado. 

El gran problema de estas ayudas, como señalan Bernardos y Rodríguez de Acuña, es que no pueden ser eficaces sin crédito, difícil de lograr para según qué capas de la población. Así, Toribio cree que la ayuda a la compra va a tener un alcance limitado, puesto que va dirigido a un perfil de población con bajos ingresos y difícil acceso al crédito, sobre todo en las grandes ciudades, donde se requieren ingresos mínimos de entre 2.000 y 2.500 euros mensuales para lograr una hipoteca media. Además, requiere un ahorro previo medio de hasta 65.000 euros, poco frecuente entre la población de menos de 35 años con salarios bajos que no haya recibido una donación o ayuda familiar. Así, según Toribio el impacto en los precios será limitado. 

Medidas alternativas

En líneas generales, a los expertos no les llegan a convencer del todo (en el mejor de los casos), las medidas anunciadas por el Gobierno. ¿Qué alternativas proponen? Julio Rodríguez da una pista: comenta que lo que más le gusta del borrador es el programa de estímulo a la oferta de vivienda de alquiler. Y por ahí van las propuestas de Inurrieta para dinamizar el arrendamiento y ayudar a las rentas bajas y medias: la creación de un parque público en renta con precios fijados, lo que ayudaría a controlar las rentas del mercado de particulares, sobre los que aconsejaría establecer también un control sobre los incrementos que aplican a los arrendatarios. En general, las propuestas apuntan a la necesidad de poner más oferta en alquiler, independientemente de que sea pública o privada, para contener la subida de precios y hacer la vivienda más accesible. 
En cuanto a la compra, aunque también para el arrendamiento, como concluye Alemany, «era necesario acercar la vivienda a los jóvenes, pero a través de otras fórmulas, como fortaleciendo su estabilidad laboral y mejorando sus sueldos con incentivos a empresas, o bien flexibilizando las condiciones de financiación respecto a intereses reducidos, plazos de amortización largos o periodos de carencia, por ejemplo».

 
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