Leve sobresalto en el mercado inmobiliario. Cuando todo hacía pensar que seguirían registrándose incrementos en el volumen de compraventas de viviendas, el Instituto Nacional de Estadística (INE) constató hoy que durante el mes de abril se registraron 32.227 transacciones, un 8,6% menos que el mismo mes del año anterior. No obstante, las ventas de casas acumulan en los cuatro primeros meses del año un aumento del 8,8% respecto a idéntico periodo de 2016 y habían encadenado 14 meses consecutivos al alza. ¿Qué ha ocurrido para que se haya truncado ese rally alcista?
Los expertos subrayan a dos posibles circunstancias, si bien coinciden en que habrá que esperar a los datos de, por lo menos, dos meses más, mayo y junio, para comprobar cuál de las dos teorías es más probable.
La primera es sencilla y bastante obvia. Como este pasado mes de abril se celebró la Semana Santa, el mes dispuso de menos días laborales para poder comprar y registrar después la transacción. De hecho, se trata de una estadística, la de compraventas del INE, que a diferencia de lo que ocurre con otras, que sí depuran los datos de los efectos estacionales y de calendario, no distingue el número de días hábiles de cada mes. Así, como el año pasado la Semana Santa se celebró en marzo, es muy probable que buena parte de la explicación se deba simplemente a una cuestión de calendario.
La segunda tesis que manejan algunos analistas es que los últimos repuntes de precios estarían ya empezando a menguar las compraventas, tal y como avisaron muchos de ellos que podría llegar a ocurrir si se consolidaban revalorizaciones medias de los inmuebles por encima del 5%. Y es que hoy también el INE publicó el índice de precios de vivienda (IPV) correspondiente al primer trimestre del año, según el cual las casas se encarecieron hasta marzo pasado un promedio del 5,3%, lo que representa un significativo repunte frente al 4,5% con el que finalizó 2016.
Por tipos de viviendas, las transacciones referidas a inmuebles de segunda mano se redujeron un 5,3% en abril en relación con el mismo mes de 2016, hasta totalizar 26.629, mientras que la compraventa de casas a estrenar descendió un 21,5% en tasa interanual, hasta sumar apenas 5.598 transacciones.
El 89,8% de las viviendas transmitidas por compraventa en el cuarto mes del año fueron viviendas libres y el 10,2%, protegidas. La compraventa de viviendas libres cayó un 8,4% en abril en tasa interanual, hasta alcanzar las 28.939 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas bajaron un 10,3%, con 3.288 transacciones.
En términos mensuales (abril sobre marzo), la compraventa de viviendas retrocedió un 20,4%, lo que supone 31 puntos menos que la del año anterior y la más baja de los últimos cinco años.
En cuanto al comportamiento que protagonizaron los precios, en el caso de la vivienda libre se incrementó una media del 5,3% en el primer trimestre en tasa interanual, ocho décimas más que durante los tres meses anteriores, lo que supone la tasa de crecimiento más elevada desde el primer trimestre de 2016. De esta forma, ya son doce los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentaron tasas anuales positivas. Cifras que el INE elabora con la información proporcionada por los notarios.
Por tipo de vivienda, el precio medio de las de segunda mano aumentó un 5,3% en el primer trimestre, la mayor tasa desde el primer trimestre de 2016. En el caso de las viviendas nuevas, su precio avanzó una media del 5,5% en el mismo periodo, también el crecimiento más alto desde el primer trimestre de 2016.
Entre 2008 y 2013, el precio de la vivienda libre registró descensos anuales de distinta intensidad: del 1,5% en 2008, del 6,7% en 2009, del 2% en 2010, del 7,4% en 2011, del 13,7% en 2012 y del 10,6% en 2013. En 2007, cuando comenzó a elaborarse este índice, el precio de la vivienda libre crecía a tasas anuales del 9,8%, en lo que fue considerado poco después como el último año del pasado boom.
No fue hasta 2014 cuando el precio de la vivienda libre volvió a tasas positivas, con un repunte anual medio del 0,3%, que en 2015 se aceleró hasta el 3,6% y en 2016 hasta el 4,7%, el segundo mayor incremento en un año desde 2007.
En el primer trimestre de 2017, todas las comunidades autónomas más las ciudades de Ceuta y Melilla registraron tasas medias positivas en el precio de la vivienda en tasa interanual. Los aumentos más pronunciados de precios correspondieron a Madrid (+10,6%), Cataluña (+8,8%), Ceuta (+6,6%) e Islas Baleares (+5,5%), todas ellas por encima del aumento medio del 5,3% para el conjunto nacional. Por el contrario, donde menos aumentaron los precios fue en Murcia (+0,9%), Extremadura (+1,1%) y Galicia (+1,3%).
Diversos expertos vienen advirtiendo desde hace meses que encarecimientos acusados de la vivienda pueden dar al traste con la recuperación de este mercado porque el nuevo cliente es mucho más exigente que en el pasado y porque además el acceso al crédito también se ha vuelto más selectivo.
El dato del primer trimestre de 2017 es el primero que se elabora con la nueva base 2015, si bien el INE precisó en su nota que este cambio de referencia del índice no modifica el sistema de cálculo ni altera la comparabilidad del IPV.
Asimismo, se ha llevado a cabo la actualización del modelo de regresión y el conjunto de tipologías de viviendas cuyos precios se seguirán a lo largo del año, así como su estructura de ponderaciones para adaptarse a los cambios que tienen lugar en el mercado inmobiliario. Dichos cambios, añadió el INE, no influyen en las tasas de variación publicadas, al tratarse de un índice encadenado anualmente.
