12/6/17

Cuidado con las tasaciones de casas online, la dispersión supera el 40%


Con la recuperación del mercado inmobiliario, vuelven los carteles de Se Vende que apenas duran unas semanas en las ventanas y también el interés creciente por conocer de antemano cuánto puede valer ese piso que se quiere vender o esa casa que acaba de salir al mercado. Además, ¿quién no tiene cierta curiosidad por saber en cuánto está tasada su vivienda? Y hay que tener en cuenta que la valoración es imprescindible si se necesita pedir una hipoteca.

Cada vez hay más herramientas online que ofrecen la posibilidad de conocer cuánto vale una vivienda casi al instante, a muy bajo coste o incluso de forma gratuita, de manera que solo facilitando una serie de datos de la finca se puede conocer su precio de mercado… o casi.

Efectivamente, así de atractiva es la publicidad con la que algunos bancos, portales inmobiliarios y tasadoras tratan de atraer a clientes potenciales: ofrecen tasar el inmueble por el que estén interesados en muy pocos clic, por un precio atractivo o incluso gratis.

Con el fin de comprobar cuál podría ser el grado de dispersión de estas distintas fuentes a la hora de conocer el valor de una misma vivienda, CincoDías ha realizado un análisis con seis inmuebles reales de características muy diferentes en seis barrios dispares de la ciudad de Madrid.

Para ello, se ha escogido a las dos grandes entidades bancarias que ofrecen este servicio online, Bankia y BBVA, y a las dos tasadoras líderes del mercado: Tinsa y Sociedad de Tasación. Y los resultados muestran cómo la dispersión máxima (la diferencia entre la valoración más baja y la más alta) puede llegar a ser del 85%, aunque la media es del 42,2%. Entre las dos tasadoras, la diferencia en los cálculos es de hasta el 41% en el caso de la vivienda del barrio Salamanca, pero el promedio es muy inferior, del 9,56%, si se excluye esa casa que para muchos expertos se consideraría singular. En algunos ejemplos concretos de los analizados, la distorsión apenas es del 3%. Preguntado por estas tasaciones, el Banco de España recuerda que “no tienen validez a efectos de garantía hipotecaria y no están sujetas a su labor de supervisión”.

¿Por qué se producen entonces estas diferencias si el inmueble es idéntico? Tal y como recuerdan las cuatro empresas en sus informes, porque “la información facilitada es meramente informativa y orientativa, no tiene validez contractual ni constituye una oferta para la contratación o para realizar cualquier tipo de transacción”.

En el caso de los dos bancos, ambos brindan a todos los ciudadanos, sean o no clientes, la posibilidad de conocer desde su página web y sin coste alguno cuánto vale su casa, la de su vecino o aquella que quieran comprar. Solo es necesario saber la dirección exacta del inmueble (calle, portal, piso y puerta).

En BBVA Valora, la aplicación ofrece el precio estimado de venta de inmuebles similares cercanos, e incluso el precio de esa vivienda en alquiler. Sin duda, una opción interesante ahora que muchos compradores de pisos lo hacen con el propósito de rentabilizar después su inversión arrendándolos. Eso sí, quienes no sean clientes de la entidad pueden realizar un máximo de seis consultas.

Bankia también dispone de una aplicación que únicamente con los datos de localización del inmueble calcula el precio medio de compraventa y de alquiler. El servicio, que utiliza la base de datos de Idealista, permite al usuario, sin distinción, realizar consultas ilimitadas. Y si se quiere ampliar la información, es posible solicitar más datos facilitando un teléfono de contacto y una dirección de correo electrónico. Cuando el usuario introduce la dirección de la finca en cuestión, el informe que aparece en pantalla tanto en BBVA como en Bankia incluye la referencia catastral del inmueble, lo que otorga más credibilidad a la información que ofrecen las entidades. Y, al mismo tiempo, es una forma de certificar que no se puedan introducir en la herramienta datos al azar o de inmuebles que no existan.

Módicos precios

Sin embargo, el Catastro, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, solo tiene en cuenta la superficie del inmueble y su ubicación, así como el año de construcción. No dispone de datos que describan el estado real de conservación de la vivienda o si ésta ha sufrido alguna reforma. Ese es el plus de información que ofrecen las tasadoras y es el elemento crucial que explica buena parte de la dispersión en las cifras.

Y es que las dos más importantes del sector, Tinsa y Sociedad de Tasación, también ofrecen la posibilidad de obtener una tasación online por un precio lógicamente mucho más barato que una tasación tradicional, en la que no debe faltar la visita del profesional al inmueble. De hecho, en internet las tasadoras ofrecen valoraciones gratis de forma puntual, como a propósito de la reciente celebración del Salón Inmobiliario de Madrid, o desde ocho euros y otras más completas desde 180; cuando lo habitual es que una tasación presencial no baje de los 300 euros para una casa de 150.000 euros.

En el caso de Stima, la herramienta de valoración online de inmuebles de Tinsa, se toman como referencia tasaciones reales de viviendas. Aquí, al usuario sí se le pide rellenar un formulario web más completo, con los datos de la localización de la casa, la superficie, el número de dormitorios, de baños y características del edificio. Según se explica en el informe final, el cálculo del valor del inmueble se lleva a cabo comparando los datos con viviendas de la zona de similares características. La calidad de la estimación se puntúa entre 0 y 7, siento en torno a 4 una precisión media. Por su parte, Sociedad de Tasación, además de los datos básicos, también solicita al usuario detalles más específicos de la vivienda como la superficie de las terrazas, si cuenta con aire acondicionado, qué tipo de calefacción dispone y la calidad de las zonas comunes. El cálculo final se realiza mediante procedimientos estadísticos aplicados a la base de datos inmobiliaria de la que dispone la tasadora.

Tal y como puede comprobarse en el ejercicio efectuado por este periódico (ver gráfico), las oscilaciones de los valores aportados por ambas tasadoras son muy inferiores que las que arrojan los cálculos efectuados por los bancos. De hecho, la diferencia es menos de la mitad, de un promedio del 14,9% si se incluye el piso de la calle Serrano y un todavía más bajo 9,56% si se excluye éste, cuando el promedio total ascendía al citado 42,24%.

Preguntadas por qué diferencia es normal que se produzca entre una valoración y otra siempre y cuando las dos procedan de tasadoras profesionales, las dos empresas coinciden: “debe desconfiarse si la dispersión es superior a un 15% o un 20%. En ese caso, algo falla o las metodologías de las estimaciones online son muy dispares; y entonces las cifras resultantes no son comparables”. En este sentido, hay que tener en cuenta las llamadas viviendas singulares, aquellas que o bien por su superficie o bien por su localización o algunas de sus características son difícilmente comparables en internet con otras casas de su zona sin conocer su interior. Es lo ocurrido con la vivienda de la calle Serrano, de más de 400 metros cuadrados de superficie construida.

Mientras la tasación de BBVA se eleva por encima de los tres millones de euros, al tener en cuenta únicamente las ventas que suelen producirse en la zona, una de las más caras de la capital, Tinsa le otorga un valor de 1,6 millones al considerar también algunas de sus características, como su antigüedad, que data del año 1900.

ASÍ SON LOS EJEMPLOS DE LA MUESTRA ESCOGIDA


Piso de dos dormitorios en el barrio de la Concepción

Con más de 60 años de antigüedad, se trata de un piso de 73 metros cuadrados distribuidos en dos habitaciones, salón, cocina, baño y una despensa. Está reformado y el edificio cuenta con ascensor y un jardín compartido. Ubicado al este de Madrid, el modesto barrio de la Concepción es mayoritariamente residencial. La valoración más baja la hace Bankia (137.000 euros) y difiere un 43% del precio más alto, de 197.000 euros, de Sociedad de Tasación, que además de la información catastral tiene en cuenta aspectos clave como el nivel de ruidos o si ha sido renovado, como es el caso.

Vivienda señorial en uno de los barrios con más pedigrí de Madrid

El barrio de Salamanca, donde se concentran algunas de las viviendas más exclusivas de Madrid, suele liderar el ranking de los precios más altos por metro cuadrado. Este piso en la calle Serrano de más de 400 metros, seis dormitorios y nada menos que cinco baños, que data del año 1900, es el más antiguo de la muestra analizada. Acumula varias reformas, algo bien valorado por las tasadoras y que las herramientas online de los bancos no tienen en cuenta. Es la vivienda donde más distorsión de precios se produce, del 85%. Tinsa calcula 1.700.000 euros, y en BBVA se sobrepasan los tres millones de euros. Y Sociedad de Tasación lo valora en 2,3 millones. Aquí los valores, al ser tan dispares, no consiguen ser ni siquiera orientativos.

Piso reformado en el codiciado distrito de Chamberí

Con tres dormitorios y dos baños, la vivienda de 112 metros dispone de portero físico y calefacción central. Aunque el edificio tiene una antigüedad de más de 50 años, el piso se reformó hace siete y cuenta con el valor añadido de estar ubicado en uno de los barrios más de moda, con una amplia oferta de ocio y servicios. Es una de las zonas mejor valoradas y donde menos disminuyeron los precios de las viviendas en la crisis. El cálculo que hace BBVA es el más alto, casi 100.000 euros por encima del resto. Entre tasadoras la diferencia apenas es del 3,42%.

Casa familiar de reciente construcción con piscina en Carabanchel

Construido en 2002 en uno de los barrios que más creció durante el pasado boom, el piso es un ático de cuatro dormitorios y dos baños y, aunque no está reformado, las tasadoras tienen en cuenta también la introducción de ligeras mejoras, como el cierre de un tendedero. Así, en Tinsa y Sociedad de Tasación ronda los 270.000 euros, mientras que los bancos le otorgan un precio inferior, influido por las transacciones de viviendas más baratas en la zona.

Inmueble de 155 metros cuadrados con buenas vistas en Mirasierra

El piso de 115 metros cuadrados, con cuatro dormitorios y tres baños, se encuentra en un edificio situado en una zona de vistas privilegiadas y con zona deportiva, jardines, piscina y aparcamiento. En este caso, las entidades son las que hacen la valoración más alta, por encima de 600.000 euros, mientras las tasadoras rondan el medio millón de euros.

Ático de lujo con todos los servicios y a un paso del aeropuerto

Situado en el Campo de las Naciones, este ático de casi 200 metros cuenta con cinco habitaciones, tres baños y garaje. Construido en 1998, disfruta de vigilancia 24 horas y piscina. El precio de tasación de BBVA y Sociedad de Tasación es muy similar, de algo más de 860.000 euros, mientras que en Bankia supera los 900.000 euros. Es el caso con menor distorsión, del 10% de máxima y un 6% entre tasadoras.

 
Vuelos Baratos