El mercado de la vivienda en España vive un buen momento que, hace olvidar parcialmente, los sinsabores de la crisis: Suben las compras, se contratan casi un 10% de hipotecas más que con respecto al año pasado y los precios suben, tanto de compra como de alquiler.
Este es uno de los puntos que nos diferencia (y por supuesto, las tasas de crecimiento, ahora más razonables), con respecto al momento anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria, una mayor tendencia al alquiler, que aun siendo menor que la compra, lleva a un mayor equilibrio en el mercado. También tenemos diferencias en la forma de contratar la hipoteca, con mayor peso de las fijas. En definitiva, un comportamiento más racional y con menos riesgos, pero que no despeja la gran pregunta ¿Qué es mejor alquilar o comprar?
Una respuesta para cada individuo
Preguntar que es mejor, no tiene respuesta directa. No existe un siempre es mejor alquilar o es mejor comprar, depende del caso. De hecho, buena parte de los problemas de la burbuja inmobiliaria ha estado en creer que comprar es siempre mejor que alquilar. Es claro que había una fiscalidad positiva (luego se mejoró también en el alquiler), pero la idea que ha llevado a tantos problemas es basarlo todo en que la compra es mejor al ser propietarios de un bien. Pero no se tuvieron en cuenta varios aspectos. El primero que para esa compra hay casi siempre una hipoteca la cual se garantiza con el propio bien, si a esto le unimos que los precios de la vivienda fluctúan, no siempre van al alza, surgen los problemas. Con una compra siempre hay riesgo de impago, y, por tanto, si no tenemos margen o hay problemas económicos, podemos acabar, como ha sido el caso de muchos, perdiendo nuestra vivienda. Este riesgo de impago futuro lo debemos tener muy en cuenta a la hora de elegir la forma de acceso a la vivienda, junto a otras consideraciones.
Consideraciones a la compra, ventajas y desventajas
Como hemos indicado a la hora de comprar una casa con hipoteca se debe tener muy en cuenta el riesgo de impago y con ello un buen análisis de su capacidad de pago tanto presente como futura. No tenemos una bola de cristal para saber si vamos a tener más o menos dinero en el futuro o si va a subir la hipoteca variable. Pero sí podemos tomar medidas preventivas para que, en caso de empeoramiento, el daño sea menor. En primer lugar, podemos eliminar incertidumbrescontratando una hipoteca a tipo fijo, ahora más accesibles que en años anteriores. Quizá a lo largo de toda la operación sea un producto más caro, con el que abonemos más intereses, pero que nos dará seguridad y nos quitará sobresaltos.
El segundo consejo es no pagar el máximo de cuota que podamos, dejar un margen. Las entidades financieras recomiendan que destinemos un máximo del 30% de nuestros ingresos, pero si rebajamos a un 25% tenemos capacidad de afrontar subidas de tipos de interés. Si nuestra hipoteca es a tipo variable con los tipos actuales por debajo del 0%, es prácticamente seguro que, a lo largo de 15, 20 o 25 años (plazos lógicos de una hipoteca) los tipos de interés subirán. Si nos sobra dinero, por poder pagar más, guardemos el mismo para cubrir posibles problemas o quizá, si no lo tenemos, amortizar deuda.
Aunque lo recomendable es que lo que destinemos a nuestra hipoteca y otros préstamos no supere un 30% de nuestros ingresos, si reducimos este porcentaje al 25% conseguiremos tener más margen por si se producen subidas futuras. En el entorno actual con tipos de interés de referencia por debajo del 0% existe un riesgo más que razonable de que nuestras cuotas suban de forma moderada y, por tanto, tengamos más problemas de pago.
La desventaja de la compra está en el riesgo por ese compromiso de pago de la hipoteca como garantía de la vivienda. Un segundo problema es la rigidez, sustituir a otra vivienda, vendiéndola no es tan sencillo en muchas ocasiones, a veces el proceso es largo, con más gastos y los precios de venta puede que sea por debajo de el de venta.
Consideraciones al alquiler, ventajas y desventajas
En el lado contrario, el alquiler si nos ofrece una mayor flexibilidad, cambiar más fácilmente de vivienda, y por ello es una buena fórmula si no tenemos en vista nuestra casa definitiva porque vayamos a cambiar de ciudad o se modifiquen las circunstancias de vida en el futuro (casados, hijos).
También ocasiona menos problemas económicos de impago porque suelen ser contratos de un año prorrogables, que incluso se pueden rescindir económicamente. Pero, en el peor de los casos, el riesgo económico es menor que en la venta y limitado.
Eso sí, la desventaja del alquiler está en precisamente que es un gasto que no revertirá en aumentar nuestro patrimonio con un bien más.
Todo ello hay que sopesarlo bien, y que cada uno de elija lo que más le conviene teniendo en cuenta que las circunstancias de la vida cambian, y que el objetivo principal no es conseguir patrimonio, es tener acceso a la vivienda.
