22/5/17

El precio de la vivienda vuelve a niveles de 2004 con la mitad de ventas


Después de un prolongado periodo de duro ajuste, el valor de las viviendas recupera los niveles que tenía en 2004, aunque con la mitad de las transacciones que se registraban entonces (de en torno a las 800.000). Esta es una de las conclusiones del Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2017 que hoy ha dado a conocer la tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario. Una de las peculiaridades de este informe es que trabaja con precios mínimos y máximos más frecuentes a los que puede comprarse hoy una vivienda, "lo que proporciona una información útil, tanto para la demanda, como para la promoción", señala el estudio.

De acuerdo con los datos recogidos en el informe, la comparación entre los años 2015 y 2016 sigue sin mostrar ningún patrón en el comportamiento de los precios por metro cuadrado, pues estos suben y bajan territorialmente respondiendo a características concretas de los mercados locales. Como estas subidas o bajadas no son significativas, se puede hablar en general de una estabilidad en el valor de los activos residenciales.

Así, durante 2016 los precios mínimos por metro cuadrado subieron en 29 capitales de provincias y los máximos lo hicieron en otras 27 (con Barcelona, Madrid y Bilbao como ciudades más destacadas), mientras que en 18 capitales coincidieron subidas tanto de precios máximos como mínimos. En valores absolutos y a nivel nacional, los precios mínimo y máximo del metro cuadrado se situaron en 2016 en 599 y 2.886 euros respectivamente, con un pequeño ascenso, respecto a 2015, de 1,8% y 1,1%, respectivamente. El informe de Euroval apunta que “esta evolución puede deberse a la situación del mercado, que sigue en niveles relativamente bajos en cuanto a transacciones”.

De esta manera, la tasadora da por prácticamente concluido el período de descenso en el valor de la vivienda en relación a los precios medios del bienio 2006-2008, que se corresponden con los más altos de la serie. No obstante, también señala que este ajuste seguirá produciéndose, aunque de manera más moderada y específica, espacialmente, por tipo de vivienda, y con diferencias puntuales según se trate de precios mínimos o máximos. Esto es lo que permite concluir a los expertos de esta tasadora que no existe en estos momentos ninguna tendencia clara que vaya a propiciar una subida alarmante del precio de las viviendas.

De hecho, en 2016, San Sebastián, Huelva, Teruel, Guadalajara, Huesca, Oviedo y Cuenca todavía protagonizaron descensos en los precios de más del 5%, cuando en 2015 la evolución fue justo la inversa. Por el contrario, Madrid, Barcelona, Valladolid, Pamplona, Ourense, Cáceres, Vitoria o Valencia experimentaron subidas de más del 5% el pasado ejercicio. Únicamente en nueve capitales de provincia los precios permanecieron invariables con respecto al pasado año (Zaragoza, Almería, Toledo, Lleida, Salamanca, Soria, Alicante, Logroño y Zamora), aquellas donde el volumen de transacciones también se comportó de manera más estable.

El informe de Euroval también analiza en qué precios mínimos y máximos se encuentra el mayor porcentaje de viviendas a la venta en España comparando 10 intervalos de precios iguales por cada capital de provincia. La principal conclusión es que la mayoría de las casas que componen la oferta se concentran en los cuatro primeros tramos de la escala, a pesar de que, como se señala, el primer intervalo, donde se sitúan las casas más baratas, haya perdido relevancia. Idéntica situación se registra para las viviendas ofertadas en provincias.

Por otra parte, los últimos tramos de la escala, donde se concentran las viviendas más caras, nunca han representado un porcentaje significativo. Por ejemplo, en el caso deMadrid y Barcelona los dos últimos intervalos de la escala de precios definida para cada una de estas ciudades apenas suponen el 2% de las viviendas puestas a la venta. Estos porcentajes, con ligerísimas variaciones, se mantienen en el resto de las capitales de provincia españolas, excepto en San Sebastián y Jaén donde representan el 7% y 31%, respectivamente, aunque con diferencias muy fuertes en precios absolutos.

El informe de Euroval también constata que la tendencia al alza en el volumen de compraventas de vivienda en España “puede considerarse sostenida”, si bien relativiza la intensidad del incipiente despegue inmobiliario, que se debe principalmente a la vivienda usada. Esta situación explicaría, en opinión de los autores del informe, la lenta reducción del stock de vivienda nueva, por una parte, y la falta de promoción, por otra. De hecho, tal y como destaca el informe, “por cada vivienda nueva vendida en España existen ocho transacciones de vivienda de segunda mano”. Aunque de manera menos acusada, esta realidad también es extrapolable al segmento de vivienda protegida. Sobre todo, teniendo en cuenta que ya el plan de vivienda en vigor (2013-2016) puso fin a las ayudas para edificar viviendas de protección oficial en venta y las redujo exclusivamente a aquellas que se promuevan para alquilar.

En conjunto, el número de viviendas vendidas en España en 2016 creció un 13,9%, hasta alcanzar las 457.000 unidades. Cataluña y Baleares fueron las dos comunidades autónomas donde más crecieron las ventas en relación a 2015, un 20%, mientras que en Aragón y La Rioja fue donde menos, con incrementos por debajo del 5%. El mayor número de operaciones siguió dándose en Andalucía, que representa el 18,3% del total, seguida de Cataluña (16%) y la Comunidad Valenciana y Madrid (en torno al 14,5% ambas). En estas cuatro autonomías se concentra el 64% de todas las transacciones de viviendas que se formalizan en España.

 
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