La mejora de los indicadores de accesibilidad a la vivienda, que miden el grado de dificultad que tienen los hogares para comprar su casa, ha sido una de las claves que explica el buen funcionamiento del mercado inmobiliario.
El aumento del empleo, la rebaja de precios de los pisos y la reapertura del grifo del crédito con tipos en mínimos han impulsado las compraventas y con ellas el inicio de nuevas promociones.
El aumento del empleo, la rebaja de precios de los pisos y la reapertura del grifo del crédito con tipos en mínimos han impulsado las compraventas y con ellas el inicio de nuevas promociones.
Las cifras recogidas por el Anuario Registral Inmobiliario muestran cómo los hogares llegaron a pagar una hipoteca media de 829,54 euros al mes en 2008, máximo de la serie que arranca a finales de 2003. Sin embargo, el año pasado esa cuota se había reducido hasta los 522,64 euros mensuales, un 37% menos y un nuevo mínimo de la serie.
Este descenso de la cuantía media que deben destinar las familias al pago de su hipoteca da una idea de lo ocurrido en el sector y en la economía española durante los seis años largos de crisis. Pero es todavía más elocuente ver cómo ha mejorado la accesibilidad cuando se compara la cuota hipotecaria con lo que supone ésta sobre el salario. En 2008, el recibo del préstamo llegó a suponer prácticamente la mitad de los ingresos salariales, en concreto el 49,14%. Ocho años después ese porcentaje ha disminuido al 27,49%, lo que significa que el esfuerzo es un 44% inferior.
Lo que a priori es una buena noticia para todos aquellos que estén pensando en comprar una casa y necesiten contratar una hipoteca, lo es menos si se tiene en cuenta que esta mejora de las condiciones de acceso a una vivienda se agota. Tal y como explican desde el Colegio de Registradores, la reducción de la cuota hipotecaria en 2016 fue posible gracias a que los tipos de interés continuaron moderándose, aunque lo hicieron apenas 0,38 puntos porcentuales.
Además, volvió a producirse un leve alargamiento de los plazos de contratación y todo ello combinado con una suave subida salarial (del 0,4% de promedio). Es decir, todos los factores que influyen sobre la capacidad de las familias para adquirir una casa jugaron a favor de éstas. Pero a corto y medio plazo todo apunta a que esta tendencia toca a su fin.
Sobre todo por el lado de los tipos de interés, cuyo recorrido a la baja está próximo a tocar suelo, según coinciden todos los analistas. “El hecho de que estimemos que los tipos de interés estén contando con los últimos niveles de ajuste, siendo de prever un cambio de tendencia en el comportamiento de los mismos, es lo que nos lleva a estimar con cierto grado de incertidumbre nuevas mejoras de la accesibilidad”, sostiene el estudio estadístico registral.
Otro factor que en nada ayuda será la más que previsible subida de precios de las casas. Los expertos coinciden en que este 2017 finalizará con una revalorización media del 3%. Y falta por saber la repercusión que tendrá la nueva regulación hipotecaria que ultima Economía, en la que está previsto incluir más medidas de protección a los consumidores.
Sea como fuere, se eleven o se mantengan en los niveles actuales, lo que es seguro es que persistirán las diferencias por comunidades autónomas. La mayor cuota hipotecaria mensual se paga en Madrid, con un promedio de 744 euros al mes, seguida de Baleares, de 684,19 y Cataluña, con 609,20 euros. En el extremo opuesto se sitúa Extremadura, donde los nuevos hipotecados pagan de media 332,61 euros, los castellano-manchegos 370,86 euros y los riojanos una media de 382,93.
Esto quiere decir que la diferencia entre el territorio con las cuotas más caras y las más baratas es del 55,3%, ya que los madrileños pagan más de doble de media que los extremeños. En la medida que las diferencias salariales entre comunidades no son tan significativas (los trabajadores de Madrid no ganan más del doble que los extremeños), estas fuertes divergencias vienen motivadas por el precio de los inmuebles en unas regiones y otras.
En lo que respecta al porcentaje de cuota hipotecaria sobre el coste salarial, los mayores niveles se alcanzaron en Baleares (con el 38,7%), seguido de Madrid, con el 32,5% y Cataluña, con un 30,24%. Por el contrario, las mejores condiciones de accesibilidad correspondieron a Extremadura, donde los hogares dedican el 21,2% de su salario a pagar la hipoteca, seguida de La Rioja, con el 21,8% y Asturias, con un 21,9%. Menos Baleares y Madrid, que lo roza, el resto de regiones cumple con la premisa que sostiene la banca de no comprometer más de un tercio de la renta para pagar la hipoteca.
CÓMO CALCULAR LA ACCESIBILIDAD
Existen dos métodos para determinar el esfuerzo que se debe realizar un hogar para comprar su casa en España.
Porcentaje de renta. Una de las metodologías más utilizadas es la de poner en relación el coste de adquisición de una vivienda con los ingresos anuales del hogar. El último dato publicado por el Banco de España establece que el esfuerzo teórico anual fue del 33,4% a finales del pasado ejercicio, también en mínimos de su serie histórica. Antes, el supervisor también realizaba el cálculo restándole a ese esfuerzo la deducción fiscal por compra de vivienda habitual, incentivo que desapareció en 2013.
Años completos de salario. Otra forma de calcular lo que supone adquirir una vivienda es estimar cuántos años completos de salario harían falta para pagarla. De nuevo la estadística del Banco de España sostiene que a final de 2016 esta ratio fue de 6,8 años. Una cifra que en pleno boom llegó a alcanzar las nueve anualidades completas y que con la crisis se desplomó hasta los 6,3 años. Esto significa que parece haberse agotado el recorrido a la baja que tenía esta variable.
