12/5/17

Dónde están y cómo son los últimos chollos inmobiliarios


La Real Academia de la Lengua define lo que es un chollo como una “cosa que se considera buena y que se consigue por poco dinero o con poco esfuerzo”. ¿Es trasladable esta definición al mercado de la vivienda? ¿Existen los anhelados chollos inmobiliarios o es más una expresión acuñada por el marketing para conseguir vender casas?

Los expertos consultados coinciden en que depende de lo que cada comprador entienda por chollo y que en el momento en el que se encuentra ahora el mercado no conviene confundir lo que realmente es un chollo con inmuebles baratos. “Para hablar de chollo, creo que tiene que tratarse de una casa cuyo precio esté significativamente por debajo de otros inmuebles similares de la misma zona. Sin embargo, que una vivienda en Madrid cueste mucho menos que la media de toda la ciudad, probablemente responda a su antigüedad, su estado de conservación, y el barrio donde se localiza, por lo que no puede ser considerada un chollo y sí una casa muy barata”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Dicho de otra manera, cuando se encuentra una casa a un precio anormalmente bajo, los analistas recomiendan valorar por qué cuesta menos de lo esperado; ya que probablemente se encuentre en un sitio donde apenas existe demanda porque es poco atractivo y necesita una gran reforma. Ahora bien, si alguien del barrio donde se localiza ese piso anormalmente barato está buscando casa en la zona, puede asumir el coste de comprar y reformar el inmueble para vivir en él o alquilarlo después, entonces sí, ese agraciado ciudadano ha conseguido hacerse con un auténtico chollo inmobiliario. Las fuentes consultadas aseguran que los chollos, como las meigas, haberlos, haylos; aunque cada vez son más escasos. El momento álgido para lograr chollos fue el periodo de 2011 a 2013, sostiene Smerdou. En vivienda de nueva construcción, entonces se aprovechó para culminar las mejores promociones que habían quedado inacabadas al estallar la burbuja y así se vendieron casas a estrenar bien situadas y con grandes dotaciones de media un 40% más baratas que tres años antes y con el 100% de financiación.

Sin embargo, a partir de 2013, cuando dejaron de caer los precios, esos chollos comenzaron a agotarse y hoy es muy difícil encontrar esos descuentos en las promociones nuevas. Juan Riestra, director de la división Residencial de Aguirre Newman prefiere utilizar el término oportunidad en lugar de chollo. “En los centros de las grandes ciudades se han acabado las grandes oportunidades, hay que buscar en las coronas metropolitanas y en capitales de provincia, donde se sigue vendiendo mucha vivienda a buen precio”, asegura. Analicemos por zonas qué ocurre en cada una de ellas:

Ciudad y grandes focos urbanos:

En los barrios más consolidados, aquellos mejor comunicados y que cuentan con todas las dotaciones, de las grandes urbes los chollos inmobiliarios brillan por su ausencia. “En Madrid, Barcelona, Baleares y Costa del Sol no existen ya los chollos. La promoción de obra nueva ha vuelto y son sitios donde los precios vuelven a subir con fuerza”, argumenta Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE.

Obra nueva

Si el análisis se realiza por tipo de producto, desde CBRE insisten en que por definición, en la obra nueva iniciada ahora con la recuperación no existen chollos, si bien los precios están más ajustados que en el pasado. “Hay que tener en cuenta que en la actualidad se construye con otros criterios de calidad y eficiencia energética que antes de la crisis, por lo que los pisos nuevos serán más caros que los de segunda mano”, recuerda Samuel Población. Ahora bien, todavía quedan, aunque sean muy contados, edificios que se están terminando de construir ahora pero que proceden de promociones a las que la crisis pilló de lleno. “Algunos de estos productos se comercializan hasta un 20% más baratos que las promociones nuevas y eso sí que puede considerarse un chollo”, asegura Juan Riestra, de Aguirre Newman.

Segunda mano

El mercado de la vivienda usada es mucho más variopinto y ahí sí que dependerá de la prisa que tenga el vendedor o de si se trata de un activo recién adjudicado por un banco al que quiere dar salida. En esos casos sí puede haber oportunidades de comprar todavía muy barato.

Localización

Quitando los centros de Madrid, Barcelona, y los mejores enclaves de la Costa del Sol y Baleares, puede haber oportunidades en otras capitales de provincia como Zaragoza, Valencia, Alicante, Castellón, Sevilla o Granada.

Interior y las zonas rurales:

Las capitales del interior, como las de Castilla y León o Castilla-La Mancha o las dos grandes ciudades extremeñas son zonas a las que las cifras demuestran y los expertos confirman que la recuperación no ha llegado.

Precios

“En todo lo que podríamos denominar la España rural los precios están muy ajustados y dada la rebaja que acumulan existen verdaderas gangas para quienes deseen comprar ahí”, advierte Isabela Balensiefer, responsable de marketing de Casaktua. Se trata de casas con superficies medias y grandes a precios que, comparados con los de las grandes urbes, parecen irrisorios, como es una vivienda de dos dormitorios por apenas 45.000 euros.

Campañas específicas

Fuentes de Sareb recuerdan que esta entidad acaba de lanzar una campaña de aproximadamente 1.500 viviendas por debajo de 60.000 euros, con importante presencia en el arco mediterráneo, pero también en localidades del interior como Toledo, Lleida o Ciudad Real, con la que pretende reforzar su oferta a precios atractivos. El portal inmobiliario Casaktua también ha anunciado recientemente, con motivo del Día Mundial del Trabajo, una oferta de casi 4.000 casas con importes que no superan los 50.000 euros.

Comprar como inversión

Si consigue encontrar su vivienda soñada a un precio mucho menor al esperado, considérese afortunado. Y si la casa adquirida prevé destinarla al alquiler, la ganancia es aún mayor. El problema es que en esas ubicaciones donde los pisos son más baratos, la demanda de arrendamientos también es muy inferior; por ello los expertos consideran que en esos casos no se debe hablar de chollos. Además, Isabela Balensiefer, de Casaktua, cree que las gangas que quedan se agotarán entre este año y el que viene por el alza de precios y los cambios que se avecinan en la financiación.

Playa:

Si usted es de los que está pensando que ha llegado el momento de comprar la segunda vivienda en la playa, quizás llegue un poco tarde porque, como en el caso de las grandes capitales, los mejores pisos a precios asequibles ya se vendieron. Es decir, que una vivienda que no necesite reforma, con buenas dotaciones y en primera línea de playa ya no va a ser posible por 60.000 euros, por ejemplo. “Prueba de ello es que la promoción de nuevas casas también ha vuelto a la costa, en especial a la Costa del Sol, lo que significa que la oferta que había no se vendía porque no convencía a la demanda y ésta pedía un producto diferente”, afirma Carlos Smerdou, de Foro Consultores.

Rebajas

No obstante, la costa mediterránea es quizás donde más stock y más variado queda todavía por absorber, aunque no en primera línea. “Las nuevas promociones que están ahora en marcha todavía marcan precios que son de media un 30% más baratos que lo que se vendía nuevo antes de la crisis, aunque no olvidemos que en algunas localidades los precios llegaron a desplomarse el 50%”, insiste Juan Riestra, de Aguirre Newman.

Tiempos de venta

Si la ubicación no es lo más importante, fuentes de Casaktua aconsejan explorar aquellas zonas donde antes no había tanta demanda, pero ahora los bajos precios animan las ventas. Aseguran que si el precio de oferta es ajustado, la casa no debería tardar más de seis meses en venderse.

Alternativas

Así, frente a los tradicionales destinos de costa, los expertos apuntan la existencia de buenos precios en Almería, Castellón y Granada. “La oportunidad inmobiliaria hay que entenderla cuando existe una demanda real y está vinculada siempre a la ubicación geográfica”, explican desde Sareb.

 
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