28/4/17

Inmobiliario: la inversión refugio de las grandes fortunas


La recuperación económica y el fin del ajuste de precios que ha dado paso a nuevas revalorizaciones han convertido al sector inmobiliario español en el activo más deseado por los ultra millonarios, aquellos cuyo patrimonio supera los 30 millones de dólares. Así se desprende del informe 'The Wealth Report 2017' de la consultora Knight Frank en el que España se ha colocado entre los primeros puestos del ránking por detrás de Gran Bretaña, Estados Unidos y Alemania. 

De hecho, la inversión inmobiliaria en España alcanzó el pasado año los 8.300 millones de euros, de los cuales, 1.200 millones, el 15 por ciento del total, procedía de inversores privados. Tal es el apetito por este tipo de activos, que en el primer trimestre del año, se han alcanzado cifras de 3.417 millones de euros, lo que supone un incremento del 50 por ciento frente al mismo periodo del año anterior según CBRE. Pero ¿quiénes son los inversores? De acuerdo con el estudio, el 70 por ciento tiene origen extranjero y de ellos, el 33 por ciento son estadounidenses fundamentalmente a través de los grandes fondos como GreenOak, CBRE Global Investors, Hines o HIG Capital. Luis Sánchez de Lamadrid, director general de Pictet WM, explica que «en España el sector inmobiliario parece medianamente positivo y los activos inmobiliarios de Alemania gustan desde hace tres años, donde se ha podido obtener una rentabilidad del 8 por ciento sin apalancamiento, pero, por el contrario, estamos negativos en Reino Unido».

La razón es fácilmente entendible. Los grandes patrimonios siempre se han mostrado interesados en el sector inmobiliario puesto que al tratarse de una inversión más tangible ofrece una mayor percepción de seguridad. Por otra parte, desde el punto de vista de la rentabilidad, se ha convertido tradicionalmente en un buen refugio frente a la subida de la inflación. Para Paloma Pérez Bravo, directora general de Engel & Völkers en Madrid, el sector inmobiliario ofrece atractivo a los grandes patrimonios por tres motivos: «Los bajos tipos de interés y las bajas rentabilidades que ofrecen los bonos y otros activos financieros hacen que su rentabilidad sea de las más altas; el cambio de mentalidad en relación al alquiler (en las grandes ciudades la oferta ya comienza a escasear y, por lo tanto, suben los precios) y, por último, las previsiones de revalorización del precio de las viviendas». 

Si lo trasladamos a números, el alquiler de vivienda alcanzó una rentabilidad del 8 por ciento el año pasado en algunas zonas aunque la media de Madrid se situó en el 5,7 por ciento. 

Eduardo Hertfelder Piñeiro, responsable de Santander Private Real Estate Advisory España también es de la misma opinión. El experto considera que tal y como está la situación de la renta fija y de la variable la inversión en el mercado inmobiliario actúa como un valor refugio. 

Tal es así, que las divisiones de banca privada mantienen el sector inmobiliario dentro de sus recomendaciones. «Dentro de una cartera diversificada y dependiendo de las necesidades de cada cliente, puede ser conveniente tener activos inmobiliarios» continúa Hertfelder Piñeiro. El experto enumera a continuación las razones por las que incluyen este tipo de activos. Por un lado, «genera ingresos recurrentes y más previsibles que otro tipo de inversiones. Por otro lado la relación entre riesgo y rentabilidad es óptima, ya que las rentabilidades son elevadas comparado con la volatilidad de los activos y, por último, presenta un amplio abanico de estrategias y oportunidades». Miguel Ángel García, director de inversiones de Diaphanum, explica que la inversión en el sector inmobiliario se encuentra dentro de la categoría de los activos alternativos. 

Pérez-Bravo reitera las ventajas de invertir en este sector gracias a que existen diversas opciones para cubrir las necesidades de cada clientes, desde «la inversión a corto vía flipping hasta la inversión a medio/largo plazo vía alquiler». Además, se tratan de activos que permiten realizar inversiones de cualquier volumen.

Activos y rentabilidades

¿Cuáles serían los activos más atractivos dada la amplia variedad? Ante todo, Hertfelder Piñeiro aclara que desde el banco se trabaja cualquier tipo de activo dentro del sector, pero los más habituales son los retail high street, el mercado de oficinas, el mercado logístico y el de medianas comerciales. La rehabilitación y el suelo ofrecen rentabilidades más atractivas llegando al doble dígito, mientras que la inversión en pisos de lujo solo es recomendable en promociones muy concretas de los principales barrios de Madrid y Barcelona. 
De acuerdo con el estudio de CBRE, el sector retail ha sido el verdadero protagonista en los tres primeros meses del año al acaparar 1.365 millones de euros. Otros dos sectores que han recibido un alto volumen de inversión han sido el de oficinas, con un total de 646 millones de euros, y el hotelero, con 564 millones. Le siguen el residencial, con 457 millones, y el logístico, con 241 millones de euros.

No obstante, García también añade que las fórmulas con las que se puede abordar la inversión son muy diferentes entre sí: «comprar para vender, comprar para rehabilitar y vender, comprar para alquilar».

En cuanto a las rentabilidades, como enumeran desde Santander, pueden ir desde el 3,5 por ciento -4,5 por ciento en Madrid y Barcelona para la primera clase de activos, hasta una horquilla de entre el 4,5 por ciento y el 6,5 por ciento para las oficinas y más del 7 por ciento para los activos en logística. 

Por otra parte, Sánchez de Lamadrid añade otro tipo de activos que son susceptibles de convertirse en oportunidades como son los préstamos inmobiliarios. Al respecto, Sánchez de Lamadrid, explica que «el volumen de deuda emitida continúa por debajo del nivel anterior a la crisis pese a un elevado volumen de operaciones inmobiliarias comerciales. Las condiciones son atractivas debido al vencimiento de 1,4 billones de dólares de deuda inmobiliaria comercial de 2016 a 2019». Así, recomienda invertir en «prestamistas inmobiliarios que pueden originar, organizar y vender préstamos con colateral de alta calidad, pues cuentan con ingresos potencialmente constantes, reembolsos rápidos y revalorización de capital» concluye. 

A la hora de invertir en inmobiliario no todo vale. Los activos deben cumplir una serie de características, que según Pérez Bravo, están relacionadas con la localización del inmueble. «Por regla general, los pisos céntricos, bien comunicados y cercanos a centros de estudios o trabajo son un buen objetivo para invertir. Así mismo la orientación, luminosidad y cercanía de zonas verdes son un plus importante. A nivel de tamaño, son especialmente interesantes los pisos en torno a 150 metros cuadrados, sin barreras arquitectónicas y gastos de comunidad ajustados».

Desde Santander se añade que se deben tener en cuenta las necesidades del cliente y su perfil de riesgo antes de tomar cualquier decisión. Una vez llevado a cabo el estudio, lo siguiente es «tener en cuenta la localización del activo, su recorrido tanto a medio como a largo plazo, la calidad del inquilino y sus condiciones arrendaticias en caso de haberlas, el estado general del activo a nivel técnico e inversiones a realizar, la representatividad del inmueble y el nivel de liquidez y capacidad de financiarlo y posibles cuestiones legales relevantes».

A su vez, Sánchez de Lamadrid recuerda que se trata de activos ilíquidos, para diez o doce años, «con compromiso de acudir a las llamadas de capital».

El papel de las socimis

En este renacer de la inversión inmobiliaria tiene mucho que ver la aparición de las 'socimis', que han invertido 643 millones de euros según los datos de CBRE. De este importe 300 millones corresponden a la actividad de Merlin.

Miguel Ángel García recuerda que estos vehículos permiten diversificar el riesgo de las carteras ya que su comportamiento está descorrelacionado del comportamiento de la renta fija y variable. García enumera las ventajas: «La principal es que sin necesidad de comprar directamente los inmuebles participa en la evolución del sector inmobiliario quitándose la gestión de los inmuebles. La inversión puede ser mucho más pequeña».

Pero también existen desventajas que estarían relacionadas con la liquidez. Las comisiones también serían un hándicap. Aún así, García destaca que en España actualmente hay un gran apetito por el sector inmobiliario, proliferando socimis y fondos especializados. Y en este nuevo panorama, las operaciones con mayor riesgo son las que ofrecen una mayor rentabilidad.

Como conclusión, Hertfelder Piñeiro recuerda que la inversión inmobiliaria juega un papel importante dentro de las carteras de inversión de los institucionales y de los inversores privados. Concretamente, en la cartera de institucionales presenta entorno al 10-12 por ciento de su cartera de inversión y en la cartera de particulares representa en torno al 20-25 por ciento de la cartera.

 
Vuelos Baratos